若因‘承租人失联’权利受侵害，应通过诉讼收回房屋

崔永焕律师事务所（有限公司） 大纶资深律师 法律专栏

房屋交付诉讼是指业主在非法占用房屋的情况下，即使已丧失房屋占用权，仍要求房屋交付的诉讼。 通常，当承租人未经许可继续占用房产时就会提起诉讼，例如△逾期租金、△因合同到期交付标的物等。

如果承租人擅自占用房屋，且在合同终止后又不腾出房屋，房东势必遭受巨大的经济损失。 此外，由于对租客的法律保护，很多情况下房东都因为不能简单地要求驱逐而遭受损失。

例如，有一个故事，房东考虑到租客的情况，等待了几个月的租金。 房东多次致信租客要求支付逾期租金，但没有收到任何回复。 因此，作为最后的手段，准备了诉讼。

诉讼的结果是，房东能够安全地收到移交建筑物的决定。 上个月8日，昌原地方法院在商业业主针对租户未支付月租提起的“房屋交付诉讼”中做出了业主胜诉的判决。 法院判决“原告与被告之间的租赁协议已依法终止”，“被告有义务将房屋交付原告”。

这起诉讼中的问题大致可以分为两个。 首先，第一个问题是“是否存在欠费”。 原告与被告于2020年签订了本案房产的租赁协议，租金押金为2000万韩元，月租金​​为100万韩元。 被告因经济困难推迟支付租金，原告考虑到被告的困难情况，推迟了支付日期。 然而，尽管承诺日期已过，原告仍未收到月租。 每月增加的租金相当于9个月的租金，被告甚至没有支付商业管理费。

二是“租赁合同合法终止通知书”。 根据商业租赁保护法第十条第八项规定，拖欠租金达三期者，即使有剩余合约，业主也得立即终止租赁。 原告的欠款已达到第9期，并通过内容证明通知终止合同。

作为原告的法定代表人，他明确提出了解除合同原因的法律依据，并据此要求房产挂牌。 因此，原告能够以财产所有人的身份要求返还该物品。

从上述案例中，不难看出租客在租赁合同关系中失去联系所带来的困难。 这时需要小心，如果房东没有做出适当的反应，例如通过通知租户终止合同或要求驱逐来通知非法占用房产的租户，房东可能会面临反弹，例如被起诉要求赔偿。

此外，盲目地接近租户或在未审查合同终止条件的情况下单方面通知终止的应对措施可能会成为未来采取法律行动的障碍。 通常，房地产诉讼可能需要几个月的时间，因此有必要根据房地产律师的建议从一开始就制定策略。

[查看全文] - 如果您“不与租户联系”的权利受到侵犯，您必须提起诉讼以接管该建筑物（转到此处）