公租转售缺陷责任期限争议【专题投稿】

公共租赁住房是指依照住房法第二条第一项规定，在出租或者依照公共住房特别法第二条第一项第一项规定出租后，以转售为目的而提供的住房。强制租期满后，经批准即可转售，符合一定条件的租户可优先转售。

公共租赁住房发生瑕疵的，依据公寓房屋管理法第三十六条、第三十七条规定，承租人等可以向项目经营者要求赔偿瑕疵。过去，转售前的公租房住户，虽然实际上拥有转售权，但无权向建筑公司要求修缮缺陷。原公寓住宅管理法（2018年2月10日第14853号法修订前）第36条第2项新设，首次可以行使缺陷修理请求权。

公共租赁住房的住户可以要求修缮缺陷，这在保护住户方面是一个值得欢迎的进展。但公共租赁住房转售时，存在项目单位缺陷责任期限过长、造成不合理结果的问题。

根据旧多户建筑法（2014年6月3日第12738号法修改前）第9条之2规定，“缺陷修理索赔的排除期限，独用部分自交付业主之日起计算，共用部分自使用检验或批准使用之日起计算。”

本条例按照附则第一条的规定自发布之日起六个月后施行。但依附则第三条规定，本法施行前已出售之建筑物之连带责任，适用前规定。因此，2013年6月19日以后出售的公租房独占部分的起始日期为转售后交付给首套业主的日期。

根据旧公寓房屋管理法（2018年2月10日第14853号法修订前）第36条第2项规定，项目单位在转售前已有义务向租户修复缺陷。最终，由于旧公寓法第9条之2的新规定，对于已经使用了很长时间的建筑物，无异于让承租人再次承担与新出售的建筑物相同的缺陷保修责任。从经营者的角度来看，他们别无选择，只能投诉，因为他们将承担过长的赔偿义务。

对此，有项目单位认为，即使是公租房转售后，缺陷责任排除期的起始日期也应视为“先建成后交付”的时间。这是基于最高人民法院2012年5月10日、2011Da66610等的判决，该判决规定“即使是综合楼先租后转售的，缺陷责任排除期也应从综合楼交付时算起”。通过租赁，而不是从销售转换时开始。”

上述最高法院判决指出：“比照旧公寓所有权及管理法（2005年5月26日第7502号法修订前）第九条适用的民法第671条第一项但书，不考虑缺陷的类型或发生的时间，将缺陷担保责任的排除期限统一规定为“交付”后10年。原公寓法及民法第9条“依第667条至第671条之规定，不论交付之因果关系，应将上述‘交付’解释为‘建成后首次交付’。”

但本院认为，旧公寓法（2014年6月3日修订前，第12738号法）第9条之2新设后，最高法院2020年4月29日第2018Da245184号判决等规定，第9条之2第2项“单位转售时，以交付给业主的日期”，修改后的公寓法第 1 条 随着裁决的作出，“将其含义解释为‘作为单位所有者开始占用的日期’而不是‘作为承租人首次交付的日期’是适当的，因此含义似乎自然发生了变化。”

未来，预计项目主体与细分业主围绕公租房转预售的矛盾将进一步激化。 2019年起10年内，计划公租转售的房屋共计74,574套。向依公寓房屋管理法第三十九条设立的瑕疵审查纠纷调处委员会要求修复转售公租房瑕疵的案件不断增加。

法务省、国土交通省、审计监察院也意识到了这个问题。有必要尽快修改《公寓法》第九条之二等相关法律。

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