CONTENTS
- 1. 房地产纠纷案件概要
- 2. 房地产纠纷案例中房地产律师的策略
- - 客观证明长期拖欠租金
- - 主张丧失占有权源及腾退必要性
- - 通过内容证明推进合同解除程序
- 3. 房地产纠纷结果：认定交付房屋及拖欠租金
- 4. 房地产纠纷前应确认的事项
- - 务必确认事项清单
- - 房地产律师的协助事项
1. 房地产纠纷案件概要
请求房地产纠纷咨询的委托人是一位40多岁的女性，是出租一栋小型公寓的房主。
承租人（以下称对方）是一名20多岁的男性，合同初期按时缴纳月租，但不久后因牵涉刑事案件被判处实刑并入狱服刑。
服刑之后，月租连续数月未支付，最终租金拖欠超过一年。
委托人曾试图通过其家人或熟人取得联系，但一直未能顺利联系上，加之出现管理问题，经济负担持续加重。
尤其是对方平时体格高大、面相凶悍，因此委托人在合同期间也对亲自催缴月租感到有压力。
由于曾独自前往并感受到具有威胁性的氛围，委托人判断即使在合同终止之后也难以自行解决。
最终，委托人决定在房地产律师的协助下推进合同解除与房屋交付程序等房地产纠纷事宜。
2. 房地产纠纷案例中房地产律师的策略
承办房地产纠纷案件的房地产律师在先行梳理事实关系后，围绕以下三个争议焦点制定了应对策略。
- 争议焦点1 ：客观证明长期拖欠租金
- 争议焦点2 ：满足韩国《民法》第640条规定的合同解除要件
- 争议焦点3 ：丧失占有权源及交付房屋的必要性
客观证明长期拖欠租金
房地产律师梳理了如下证据材料，客观地证明了对方长期未支付月租的事实。
| 证据材料 | 证明内容 |
|---|---|
| 租赁合同 | 确认租赁合同的签订事实及月租支付条件 |
| 账户交易明细 | 证明长期未缴月租及租金拖欠期间 |
| 管理费缴纳情况 | 确认管理费是否拖欠及实际占有状态 |
| 短信 | 催缴月租及请求支付的事实、对方的应对经过 |
| 内容证明 | 证明合同解除意思及出租人依法通知的事实 |
此外，律师按时间顺序梳理了对方在服刑之后完全没有支付租金，且拖欠期间持续了相当长时间的情况，向法院说明了对方反复违约的事实。
在此过程中，律师强调对方的行为已构成足以损害租赁合同信赖关系的债务不履行。
主张丧失占有权源及腾退必要性
房地产律师注意到，即使在合同解除之后房屋仍未被返还。
尽管对方处于服刑期间，但租赁标的物一直未被返还，出租人因无法招到新的承租人而使其财产权的行使受到限制。
房地产律师综合梳理了合同终止、长期拖欠的事实以及未履行返还义务等情况，向法院说明了交付房屋的必要性和腾退请求的正当性。
通过内容证明推进合同解除程序
房地产律师向对方发送了内容证明，明确告知其租金拖欠的事实和合同义务，催促其支付月租，并依照合法程序通知其若不履行则可解除租赁合同的意思。
对方在收到内容证明之后仍未支付拖欠的租金，也未消除违约状态。
对此，房地产律师提交了内容证明及送达记录作为证据，向法院说明委托人已给予充分的履行机会但对方仍未履行，以及合同解除程序系依法进行。
3. 房地产纠纷结果：认定交付房屋及拖欠租金
在委托人的房地产纠纷案件中，法院认定租赁合同已依法解除。
此外，法院判决对方交付该公寓，并支付相当于拖欠租金的款项。
根据法院的这一判断，委托人得以依照法律程序解决长期持续的租赁问题，此后为招揽新的承租人创造了条件。
4. 房地产纠纷前应确认的事项
即使存在上述事由，房地产纠纷即腾退房屋诉讼也不一定会被支持。
法院的判断可能会因租赁合同解除要件是否满足、内容证明的发送、合同解除通知、证据材料的确保等具体事实关系而有所不同。
因此，事先细致地进行法律审查、循序渐进地启动纠纷程序十分重要。
务必确认事项清单
房地产律师的协助事项
房地产纠纷并非只需审查是否解除合同就能了结的简单案件。
需要一并审查租金拖欠期间、合同终止程序、房屋交付义务、保证金关系、占有权源等各种法律争议焦点。
大韩民国第9位律所大倫（依据25年国税厅增值税申报）分析租赁合同与租金支付明细，审查合同解除要件并提供协助。
此外，在内容证明与起诉状撰写、证据材料整理、交付房屋请求等案件推进的整个过程中提供法律应对支持。
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