CONTENTS
- 1. 向土地专业律师求助的委托人之案件经过
- - 必须穿行邻居土地时需要确认的周围土地通行权
- 2. 土地专业律师对周围土地通行权的举证策略
- - 土地律师策略① 证明通道的必要性
- - 土地律师策略② 证明侵害最小性及既有使用经过
- - 土地律师策略③ 抵御超出实际使用范围的使用费请求
- 3. 土地专业律师协助结果，确认周围土地通行权并抵御过高的使用费请求
- - 土地律师讲解周围土地通行权核查清单
- - 需要土地律师协助的情形
1. 向土地专业律师求助的委托人之案件经过
向土地专业律师求助的委托人，其土地并不直接与道路相连，只有穿过邻居的土地才能进出自己的土地。
这条通道长期以来一直被自然使用。
过去，邻居也曾租用委托人的部分土地，并沿同一路线往来，因此双方一直未发生重大问题。
然而，双方围绕租金和土地使用发生争执后，情况发生了变化。
邻居因心生不满，试图阻止委托人继续使用此前一直通行的道路。
问题在于，一旦这条道路被封堵，委托人实际上便无路进入自己的土地。
最终，为了维护继续使用此前通行道路的权利，委托人向专门处理土地问题的律师寻求帮助。
必须穿行邻居土地时需要确认的周围土地通行权
与上述委托人的情况一样，即使拥有未与道路直接相连的土地，也可能难以对其进行正常利用。
对此，韩国《民法》第219条规定，在此类情况下具备一定条件时，可以确认穿行邻近土地的权利，即周围土地通行权。
韩国《民法》第219条（周围土地通行权）
② 前款通行权人应赔偿通行地所有人的损失。
但是，不能仅以“没有进入土地的道路”为由，任意选择自己希望使用的道路并请求确认通行权。
这是因为，需要综合考察该道路对土地使用是否确有必要、是否会给邻居造成较少损害、是否属于长期以来实际通行的道路等因素，才能确定通行权的确认范围。
因此，如要主张周围土地通行权，有必要具体整理以下内容。
- 土地的位置及周边情况
- 实际如何使用该道路以及使用了多长时间
- 是否存在其他替代道路以及能否实际使用
- 继续使用该道路会对邻居的土地造成多大负担
2. 土地专业律师对周围土地通行权的举证策略
为使委托人能够继续使用原有通道，土地专业律师提起了周围土地通行权确认之诉。
诉讼过程中，律师针对对方主张存在替代通道以及请求支付使用费不符合土地实际使用情况之处展开争辩。
土地律师策略① 证明通道的必要性
土地专业律师审查了委托人的情况是否符合韩国《民法》第219条第1款规定的周围土地通行权请求条件。
委托人的土地并未直接与道路相连，如不使用原有道路，人员和车辆便难以进出。
为此，土地专业律师与证据调查中心共同核查地图、土地现状资料及实际使用情况，说明涉案道路是进入委托人土地所必需的道路。
此后，对方提出即使不使用涉案道路，也可以通过其他道路进出。
对此，土地律师反驳称，对方所称道路是否确实可供人员和车辆通行，以及能否在未经其他所有人同意的情况下使用，均不明确。
土地律师策略② 证明侵害最小性及既有使用经过
土地专业律师还强调，涉案道路并非委托人要求新建的道路。
该道路自过去以来一直用于进出委托人的土地，邻居此前租用委托人的土地时也曾沿该路线通行。
也就是说，委托人并非要求另行开辟更方便的新通道，而是希望继续使用此前实际通行的路线。
此外，韩国大法院也曾判示，周围土地通行权的范围应以满足使用人必要程度且尽量减少相邻土地所有人损失的方式为标准确定。
韩国大法院1995. 2. 3.宣判的94다50656号判决
土地专业律师依据上述判例意旨及既有使用经过，主张该道路是进入委托人土地所必需的道路，也是对周边土地所有人负担相对较小的方式。
土地律师策略③ 抵御超出实际使用范围的使用费请求
对方以委托人使用道路为由，索要每月约700万韩元的高额使用费。
对此，韩国大法院曾判示，以通行为目的的使用应当与使用整块土地的情形加以区分。
韩国大法院2014. 12. 24.宣判的2013다11669号判决
土地专业律师依据上述判例反驳称，对方索要的使用费与实际使用范围相比过高。
委托人并非使用邻居的全部土地，而只是通行于所需道路的一部分，因此律师主张使用费也应按照实际使用范围确定。
3. 土地专业律师协助结果，确认周围土地通行权并抵御过高的使用费请求
法院采纳了土地专业律师提交的资料和主张，判定委托人享有周围土地通行权。
法院的主要判断
- 确认委托人的周围土地通行权
- 禁止对方妨碍通行
- 使用费较对方请求金额减额约95%以上
据此，委托人既维护了进入自己土地的权利，也成功抵御了过高的使用费负担。
土地律师讲解周围土地通行权核查清单
在周围土地通行权确认诉讼中，需要通过具体资料说明涉案道路为何是进出土地所必需的道路。
诉讼前需要确认的资料如下。
审查项目 | 准备方向 |
|---|---|
通行的必要性 | 确认涉案道路是否为进出和管理土地所必需，以及是否存在难以通过其他道路替代的情况 |
原有通行路线 | 通过航空照片或现场照片标示长期使用道路的位置、宽度及通行痕迹 |
是否存在替代路线 | 周边存在其他道路时，确认车辆能否驶入、坡度和宽度，以及是否需要征得其他所有人同意 |
通行必要性 | 说明为管理、使用、出租或买卖土地等而需要使用涉案道路的原因 |
邻近土地的负担 | 通过图纸或照片说明通行宽度和位置不会给对方土地造成较大负担 |
纠纷经过 | 如存在拒绝通行、索要使用费或妨碍通行的情况，应保存短信、录音资料、内容证明函等 |
使用费问题 | 对方索要使用费时，确认其金额与实际通行范围及使用程度相比是否过高 |
需要土地律师协助的情形
周围土地通行权确认诉讼需要备齐实际通行资料和土地现状资料，因此许多人在准备过程中会遇到困难。
韩国排名第9的大倫律師事務所（以韩国国税厅25年度增值税申报为准）以土地专业律师为核心，针对周围土地通行权、边界纠纷、土地使用费、妨碍通行等不动产相关纠纷制定个案应对策略。
必要时，土地专业律师会与证据调查中心共同核查土地现状、既有通行经过、替代道路的可使用性、对方妨碍通行的情形及使用费请求内容，并整理诉讼资料。
此外，如果土地通行问题引发损害赔偿请求、禁止妨碍请求、土地使用费请求等衍生诉讼，民事、不动产及损害赔偿领域的专业人员将共同审查争议焦点。
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