首尔律师 | 首尔民事律师协助委托人要求被告交付房屋

首尔律师的委托人表示，针对被告未经其同意将租赁权转让给他人并擅自占有房产的问题，委托人曾多次尝试与被告协商，但问题始终未能解决。

最终，委托人决定将法律应对工作交给首尔民事律师，并为要求被告交付房屋而前来委托提起相关民事诉讼。

委托人希望通过对被告非法占有的房产提出法律请求，确立自己的权利。

首尔律师承办案件中的被告最初曾与委托人签订合同，约定为经营超市而承租房屋。

但被告在经营超市期间，未经许可将房屋转租给第三人并转让租赁权，且这一行为是在委托人不知情的情况下实施的。

被告的行为构成违反租赁关系效力或合同约定，委托人在首尔民事律师的协助下提起了诉讼。

首尔律师了解委托人的情况后建议，在被告擅自占有房产的状态下，与其主张返还不当得利，不如先提起要求交付房屋的诉讼。

本案的核心争议是非法占有和租赁权转让问题，因此提起房屋交付诉讼，以纠正租赁合同关系至关重要。

首尔律师表示，本案的主要争议焦点是非法占有、转租及租赁权转让。

对于被告的非法占有，您可能会疑惑委托人是否也能请求返还不当得利。

根据韩国大法院判例，在租赁合同存续期间，不得以第三人非法占有为由，向第三人请求相当于租金的损害赔偿或返还不当得利（韩国大法院2006.12.7作出的2005다55121号判决等）。

① 非法占有

首尔民事律师承办案件中的被告无合法依据占有委托人名下的房产，因此可以认为被告应向委托人交付该房产。

最终，非法占有的事实需要得到法院认定。

② 转租及租赁权转让

首尔律师承办案件中的被告未经委托人同意，将租赁权转让给承租人或进行转租，明显违反了租赁合同。

因此，需要明确指出被告违反租赁合同的行为，并主张委托人的权利。

首尔律师说明，本案可以依据韩国《民法》第629条的法理予以解决。

① 提起房屋交付之诉的理由

韩国《民法》第629条（租赁权转让及转租的限制）

承租人未经出租人同意，不得转让其权利或转租租赁物。承租人违反该规定时，出租人可以解除合同。

该条款明确规定，被告未经委托人同意，不得将租赁权转让给他人或进行转租。由于被告违反了该规定，委托人可以要求被告交付房屋。

① 主张排除妨害请求权的理由

首尔律师的委托人拟针对非法占有行使排除妨害请求权，从被告处收回房屋。

排除妨害请求权是指，依据韩国《民法》第214条，所有人可以请求妨害其所有权的人排除妨害；对于实施可能妨害所有权之行为的人，可以请求预防妨害或提供损害赔偿担保。

排除妨害请求权中的“妨害”是指当前仍在持续的侵害，不同于法益侵害发生于过去且已经结束时所称的“损害”。

因此，基于所有权的排除妨害请求权不能以消除妨害结果为内容，而应以消除当前仍在持续的妨害原因为内容（韩国大法院2003.3.28作出的2003다5917号判决）。

首尔律师建议，要在委托人提起的房屋交付诉讼中胜诉，应采取以下策略。

第一，主张被告无合法依据占有房产

需要依法证明被告未经许可占有委托人的房产。

应收集不动产登记簿副本、现场照片、证人陈述以及证明占有期间的材料，并向法院提交，以争取有利判断。

第二，主张委托人（出租人）未予同意

需要证明被告未经委托人同意转让租赁权或进行转租。

如果租赁合同中载有未经出租人同意不得转让租赁权或进行转租的条款，将对诉讼有利。

此外，还应提交违约证据（转租合同、租赁权转让合同等），证明被告非法转租和转让租赁权的事实。

首尔律师强调，被告无合法依据占有房产，并为证明这一点向法院提交了租赁合同及相关文件。

此外，律师证明了被告未经委托人同意转让租赁权或进行转租的事实，为委托人要求交付房屋提供了法律依据。

为依法证明被告未经委托人同意转让租赁权或进行转租的事实，首尔律师向法院提交了以下证据材料。

律师将最初签订的租赁合同作为证据提交，明确证明委托人从一开始就未同意被告擅自转让租赁权或进行转租。

由此从法律上明确证明了被告的行为构成违约。