CONTENTS
- 1. Kondisi terkini sengketa jaminan atas cacat… Perubahan struktur tanggung jawab perusahaan konstruksi
- - Jenis sengketa utama
- 2. Struktur hukum tanggung jawab jaminan atas cacat
- - Standar masa tanggung jawab jaminan atas cacat
- - Tanggal dimulainya masa tanggung jawab
- 3. Alasan tanggung jawab tetap dipersoalkan setelah masa tanggung jawab jaminan atas cacat berakhir
- - Keterlambatan ditemukannya cacat struktural
- - Cacat tersembunyi dan masalah waktu penemuan
- - Masalah kelalaian dalam proses pengelolaan desain dan konstruksi
- 4. Struktur perselisihan tanggung jawab dalam sengketa cacat
- - Alasan sengketa cacat meluas menjadi risiko perusahaan
- - Titik lemah pengelolaan cacat yang perlu diperiksa perusahaan konstruksi
- 5. Sistem pengelolaan cacat yang perlu disiapkan perusahaan konstruksi
- - Strategi penanganan
- - Firma Hukum Daeryun, pemeriksaan awal terhadap sengketa cacat
1. Kondisi terkini sengketa jaminan atas cacat… Perubahan struktur tanggung jawab perusahaan konstruksi
Belakangan ini, masalah cacat pada perumahan bersama telah berkembang menjadi persoalan yang mengharuskan perusahaan konstruksi memeriksa struktur tanggung jawab dan sistem manajemen risikonya.
Laporan Institut Kebijakan Konstruksi Korea menunjukkan bahwa dalam proses penanganan tanggung jawab jaminan atas cacat apartemen, persoalan seperti buruknya pengelolaan dan pengalihan tanggung jawab oleh kontraktor utama serta pembebanan tanggung jawab atas cacat pada tahap pekerjaan berikutnya berulang kali terjadi.
Struktur tersebut dapat memicu perselisihan tanggung jawab antara kontraktor utama dan subkontraktor, sehingga berpotensi menyebabkan keterlambatan penanganan cacat dan meluasnya sengketa.
Jenis sengketa utama
Menurut laporan tersebut, masalah terkait tanggung jawab jaminan atas cacat terutama muncul dalam jenis-jenis berikut.
Jenis masalah utama | Persentase |
Buruknya pengelolaan dan pengalihan tanggung jawab oleh kontraktor utama | 29% |
Pembebanan tanggung jawab atas cacat pada tahap pekerjaan berikutnya | 21% |
Dalam beberapa kasus, kontraktor utama juga mengajukan gugatan penggantian terhadap subkontraktor setelah melakukan perbaikan cacat.
Subkontraktor terkadang menerima tuntutan tersebut karena alasan seperti mempertahankan hubungan usaha, yang mengakibatkan struktur tanggung jawab atas cacat tetap tidak seimbang.
Dalam struktur semacam ini, tuntutan penghuni atas perbaikan cacat dapat tidak terselesaikan dalam waktu lama.
Selain itu, mulai terbentuk suatu lingkungan yang mengaitkan kemampuan menangani cacat dengan tingkat pengendalian mutu dan unsur evaluasi manajemen perusahaan.
Oleh karena itu, beberapa perusahaan konstruksi belakangan ini memperkuat sistem pengelolaan cacat dengan mengoperasikan pusat dukungan penghuni atau unit layanan pelanggan.
Perkembangan ini menunjukkan bahwa penanganan cacat juga dipandang sebagai tugas manajemen yang penting dalam pengelolaan pascakonstruksi.
2. Struktur hukum tanggung jawab jaminan atas cacat
Undang-Undang Pengelolaan Perumahan Bersama Korea Selatan mendefinisikan cacat sebagai kerusakan yang timbul dalam proses konstruksi.
Cacat tersebut merupakan kondisi ketika kesalahan dalam pekerjaan konstruksi menyebabkan retakan, penurunan tanah, kerusakan, pengelupasan, kebocoran, dan sebagainya, sehingga mengganggu keamanan, fungsi, atau tampilan bangunan maupun fasilitas.
Cacat tersebut secara umum dibedakan menjadi cacat pada komponen struktur penahan beban dan cacat pada pekerjaan fasilitas.
Cacat pada komponen struktur penahan beban berarti kerusakan seperti retakan atau penurunan yang dapat menyebabkan sebagian atau seluruh struktur perumahan bersama runtuh atau menimbulkan risiko terhadap keamanan struktur.
Komponen struktur penahan beban meliputi kolom, balok, dinding penahan beban, lantai, rangka atap, tangga utama, dan sebagainya.
Cacat pada pekerjaan fasilitas berarti kerusakan yang terjadi pada setiap jenis pekerjaan, seperti instalasi atau penyelesaian akhir, dan meliputi kebocoran, malafungsi, gangguan pembumian, kerusakan pipa, dan sebagainya.
Standar masa tanggung jawab jaminan atas cacat
Masa tanggung jawab jaminan atas cacat perumahan bersama ditetapkan secara berbeda berdasarkan jenis pekerjaan sesuai dengan Lampiran 4 Peraturan Pelaksana Undang-Undang Pengelolaan Perumahan Bersama Korea Selatan.
Masa tanggung jawab yang utama adalah sebagai berikut.
Jenis pekerjaan | Masa tanggung jawab jaminan atas cacat |
Komponen struktur penahan beban dan pekerjaan tanah | 10 tahun |
Pekerjaan kedap air | 5 tahun |
Pekerjaan beton bertulang | 5 tahun |
Pekerjaan atap | 5 tahun |
Pekerjaan penyelesaian akhir | 2 tahun |
Pekerjaan instalasi | 2~3 tahun |
Pelaksana proyek bertanggung jawab memperbaiki cacat selama masa tersebut.
Menurut Pasal 36 Undang-Undang Pengelolaan Perumahan Bersama Korea Selatan, apabila terjadi cacat berat pada komponen struktur penahan beban selama masa tanggung jawab jaminan, pelaksana proyek juga bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerugian yang disebabkan oleh cacat tersebut.
Tanggal dimulainya masa tanggung jawab
Tanggal dimulainya masa tanggung jawab juga ditetapkan secara jelas oleh undang-undang.
Kategori | Tanggal mulai |
Bagian milik perseorangan | Tanggal penyerahan kepada penghuni |
Bagian bersama | Tanggal pemeriksaan penggunaan |
Bagian milik perseorangan berarti ruang di dalam setiap unit hunian, sedangkan bagian bersama berarti fasilitas yang digunakan bersama, seperti tangga, koridor, dinding luar, dan struktur bangunan.
3. Alasan tanggung jawab tetap dipersoalkan setelah masa tanggung jawab jaminan atas cacat berakhir
Adanya masa tanggung jawab jaminan atas cacat tidak berarti bahwa seluruh tanggung jawab langsung berakhir ketika masa tersebut berakhir.
Dalam sengketa nyata, tidak sedikit kasus yang tetap mempermasalahkan ada atau tidaknya tanggung jawab meskipun masa tanggung jawab jaminan atas cacat telah lewat.
Keterlambatan ditemukannya cacat struktural
Cacat struktural terkadang tidak langsung terlihat setelah pekerjaan selesai.
Sebagai contoh, masalah seperti retakan di dalam struktur beton atau penurunan tanah sering kali baru teridentifikasi setelah jangka waktu tertentu.
Apabila sifat cacat dinilai berkaitan dengan keamanan struktur bangunan, cakupan tanggung jawab dapat diperiksa kembali sehingga diperlukan kehati-hatian.
Cacat tersembunyi dan masalah waktu penemuan
Beberapa cacat tidak tampak dari luar dalam waktu lama dan baru ditemukan kemudian.
Cacat seperti kerusakan lapisan kedap air atau kebocoran pipa terkadang baru muncul dalam bentuk kebocoran nyata atau gangguan fungsi setelah jangka waktu tertentu.
Dalam situasi tersebut, terdapat selisih waktu antara saat cacat terjadi dan saat cacat ditemukan, dan hal ini diperlakukan sebagai persoalan penting dalam proses sengketa.
Masalah kelalaian dalam proses pengelolaan desain dan konstruksi
Masalah tanggung jawab juga dapat timbul apabila ditemukan kelalaian pengelolaan dalam proses desain atau konstruksi.
Apabila kesalahan dalam proses pengelolaan pekerjaan memengaruhi keamanan atau fungsi bangunan, tanggung jawab ganti rugi berdasarkan Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan dapat dipertimbangkan.
Dalam keadaan tersebut, cakupan tanggung jawab dapat dibahas secara terpisah dari persoalan apakah masa tanggung jawab jaminan atas cacat telah lewat.
4. Struktur perselisihan tanggung jawab dalam sengketa cacat
Dalam sengketa cacat yang nyata, struktur tanggung jawab berikut berulang kali muncul.
2. Kontraktor utama menyatakan bahwa tanggung jawab konstruksi berada pada subkontraktor
3. Timbul sengketa penggantian antara kontraktor utama dan subkontraktor
4. Terbentuk struktur yang mengarah pada proses litigasi berkepanjangan
Dalam proses tersebut, perbaikan cacat terkadang tertunda atau cakupan tanggung jawab tidak ditetapkan secara jelas.
Khususnya apabila terdapat cacat struktural atau diperlukan perbaikan berskala besar, sengketa berpotensi berlangsung lebih lama.
Alasan sengketa cacat meluas menjadi risiko perusahaan
Dalam industri konstruksi, muncul kecenderungan bahwa penanganan cacat perumahan bersama dikaitkan dengan pengelolaan tanggung jawab dan unsur evaluasi manajemen perusahaan.
Hal ini karena masalah cacat perumahan bersama tidak hanya mencerminkan mutu konstruksi, tetapi juga tingkat keandalan dan pengelolaan perusahaan yang bertanggung jawab.
Laporan “Arah Pembentukan Manajemen ESG Perusahaan Konstruksi dengan Fokus pada Tanggung Jawab Jaminan atas Cacat Apartemen” yang diterbitkan oleh Institut Kebijakan Konstruksi Korea mengemukakan perlunya menerapkan indikator manajemen ESG terkait tanggung jawab jaminan atas cacat perumahan bersama.
Laporan tersebut juga mengusulkan perlunya mempertimbangkan langkah untuk menjadikan perusahaan konstruksi yang memiliki sistem penanganan cacat dan unit layanan penghuni sebagai objek evaluasi serta memberikan insentif kepada mereka.
Pembahasan tersebut menunjukkan bahwa perusahaan konstruksi perlu memandang sistem pengelolaan cacat sebagai bidang pengelolaan pada tingkat manajemen perusahaan.
Titik lemah pengelolaan cacat yang perlu diperiksa perusahaan konstruksi
Titik-titik lemah yang berulang kali ditemukan dalam proses pemberian nasihat kepada perusahaan konstruksi adalah sebagai berikut.
② Tidak jelasnya standar pembagian tanggung jawab antara kontraktor utama dan subkontraktor
③ Kurangnya pemeriksaan terhadap kemungkinan timbulnya cacat jangka panjang
④ Belum tertatanya proses penanganan sengketa cacat
⑤ Kurangnya sistem layanan penghuni
Unsur-unsur tersebut dapat memperlambat waktu tanggap ketika sengketa terjadi dan memperbesar skala sengketa.
5. Sistem pengelolaan cacat yang perlu disiapkan perusahaan konstruksi
Perusahaan konstruksi perlu membangun sistem pengelolaan awal untuk mengantisipasi sengketa cacat.
Strategi penanganan
Strategi penanganan yang utama adalah sebagai berikut.
• Membangun basis data pengelolaan cacat
• Menata proses layanan penghuni
• Memperjelas struktur tanggung jawab subkontrak
• Menyusun pedoman penanganan sengketa cacat
Khususnya, bagian yang berpotensi mengalami cacat jangka panjang, seperti struktur bangunan atau instalasi, perlu dikelola melalui sistem pemeriksaan awal.
Sistem pengelolaan tersebut membantu mencegah sengketa sekaligus mengelola risiko perusahaan.
Firma Hukum Daeryun, pemeriksaan awal terhadap sengketa cacat
Sengketa cacat konstruksi melibatkan berbagai faktor secara bersamaan, termasuk masalah keamanan struktur, tanggung jawab pengelolaan dalam proses desain dan konstruksi, serta hubungan kontraktual antara kontraktor utama dan subkontraktor.
Oleh karena itu, perusahaan perlu memeriksa persoalan teknis dan tanggung jawab hukum secara bersamaan.
Firma Hukum Daeryun mendukung penanganan menyeluruh atas masalah cacat perumahan bersama melalui kerja sama antara pengacara spesialis konstruksi, pengacara yang berpengalaman sebagai penasihat hukum internal perusahaan konstruksi besar, pengacara persaingan usaha, dan tenaga profesional lainnya.
Dengan melakukan pemeriksaan hukum dan analisis teknis secara bersamaan, Firma Hukum Daeryun memberikan nasihat agar perusahaan dapat memeriksa masalah cacat sejak awal dan membangun sistem pengelolaan.
• Menganalisis risiko hukum terkait tanggung jawab jaminan atas cacat
• Memeriksa struktur tanggung jawab kontraktor utama dan subkontraktor
• Menangani gugatan terkait cacat konstruksi
• Memberikan nasihat mengenai pemeriksaan keselamatan kompleks hunian dan pencegahan sengketa
Masalah cacat perumahan bersama dapat berkembang menjadi sengketa bahkan beberapa tahun setelah pekerjaan selesai.
Oleh karena itu, bagi perusahaan konstruksi, menata sistem pengelolaan melalui pemeriksaan awal lebih penting daripada baru bertindak setelah cacat terjadi.
Firma Hukum Daeryun menyediakan nasihat hukum dan pemeriksaan teknis secara terpadu untuk membantu perusahaan konstruksi membangun proses pengelolaan cacat dan sistem penanganan sengketa.
Jika Anda memerlukan pemeriksaan yang lebih terperinci mengenai penanganan sengketa tanggung jawab jaminan atas cacat apartemen atau pembangunan sistem pengelolaan cacat konstruksi, kami menyarankan agar Anda memeriksa persoalan terkait melalui 🔗reservasi konsultasi hukum dengan pengacara properti di Firma Hukum Daeryun, firma hukum peringkat ke-9 di Korea Selatan berdasarkan pelaporan PPN kepada Badan Pajak Nasional pada 2025.
