不動産チョンセ(伝貰)詐欺には、どのように対応すべきなのだろうか……。

こんにちは。大綸法律事務所の不動産専門弁護士である。

お話しの状況は、典型的な不動産チョンセ(伝貰)詐欺の類型の一つと見られる。

根抵当権がすでに過度に設定されており、賃貸人との連絡が途絶えた状態であれば、契約紛争ではなく刑事的な詐欺犯罪に発展する可能性が高い。

不動産チョンセ(伝貰)詐欺の場合、迅速な対応が被害回復の核心である。次の段階に留意されたい。

1. 直ちに登記簿謄本と賃貸借契約書を確認

登記簿謄本を閲覧し、根抵当権、仮差押え、所有権移転登記の有無を確認しなければならない。根抵当権の設定金額がチョンセ(伝貰)保証金より大きい場合、すでに担保権者が優先権を有するため、保証金の回収が困難になる。また、賃貸人が実所有者であるか、名義貸与者であるかを確認しなければならない。

2. 不動産チョンセ(伝貰)詐欺の疑いで警察への通報および刑事告訴

賃貸人が当初から保証金返還の意思がないにもかかわらず、チョンセ契約を締結した場合、これは刑法上の詐欺罪に該当する。被害者は管轄の警察署にチョンセ詐欺の疑いで告訴を提起することができ、賃貸人の故意および虚偽の事実の有無を立証する資料(契約書、通帳の取引内訳、メッセージの内訳など)を併せて提出しなければならない。

必要に応じて、不動産専門弁護士が陳述書および証拠整理、捜査機関への対応を代理することができる。

3. 住宅都市保証公社(HUG)の保証金返還保証の加入の有無を確認

もし契約締結当時、HUGの保証保険に加入していれば、賃貸人の債務不履行時に保証金返還請求が可能である。加入していなくても、一定の要件を満たせば事後保証制度を通じて救済を受ける余地があるため、不動産専門弁護士との相談を通じて可能性の有無を必ず確認しなければならない。

4. 賃借権登記命令の申請による対抗力の確保

賃貸人が連絡途絶の状態であれば、賃借権登記命令を通じて賃借人としての権利を維持しなければならない。

これは裁判所に簡単な書類で申請することができ、登記が完了すれば対抗力と優先弁済権を保全することができる。後に住宅が競売に移されても、保証金の一部を優先的に弁済を受けることができる。

5. 被害者救済手続および法律的助力の必要性

チョンセ詐欺の被害者は、「チョンセ詐欺被害者支援特別法」に基づき、住居の安定、融資支援、競売手続の猶予などを申請することができる。

ただし、法律要件が厳格で提出書類が複雑であるため、不動産専門弁護士の助力を受け、被害者認定の申請から保証金返還訴訟、強制執行まで体系的に対応することが重要である。

当事務所では、不動産専門弁護士、刑事専門弁護士が協業し、不動産チョンセ(伝貰)詐欺の告訴、民事上の損害賠償請求、仮処分の申請など対応手続全般を代理している。