瑕疵補修訴訟

瑕疵とは 工事上の過誤により、亀裂や沈下、破損、浮きなどが発生し、建築物または施設物の安全上、機能上または美観上の支障をきたす程度の欠陥を意味する。

これは 単なる外観の欠陥にとどまらず、建物の機能と安全に深刻な影響を及ぼす。

あわせて、長期的には資産価値の下落や居住者の権利侵害にまで至る場合がある。

特に、共同住宅では入居者全体に被害が生じるため、入居者代表会議レベルの対応が求められる。

瑕疵は、以下のように多様な態様で現れる。

瑕疵補修訴訟では 「瑕疵発生時点」と 「担保責任期間」が核心的な争点となる。

同じ瑕疵であっても、適用される法律により担保責任期間は異なり、瑕疵の類型によって期間が差をつけて適用されるため、正確な法律解釈と分類が必要である。

各法律ごとの主な瑕疵項目に応じた瑕疵担保責任期間は、以下のとおりである。

瑕疵担保責任および 瑕疵補修 などに 対する 事業主体と 入居者など の間の 紛争の 調整を国土交通部に 申請することが できます。

調整が成立した際には 裁判上の和解と 同一の 効力を 持ち、 調整事項を 不履行した際には 強制執行が 可能です。

調整が不成立の際には 管轄裁判所に 瑕疵補修訴訟を 提起することが できます。

一切の 調整手続において 不動産専門弁護士の 助けを 受けることが よい 方法と なり得ます。

建築物の瑕疵に関する民事に関する紛争を、裁判に準ずる手続きに従って法律的判断を下し、紛争を解決する制度です。

紛争裁定は裁判上の和解と同一の効力を有し、裁定事項の不履行時に強制執行が可能です。

紛争裁定手続きもまた、不動産専門弁護士の協力を受ければ、円滑な事件の進行に役立つことがあります。

集合建物の所有及び管理に関する法律第9条の2および同法施行令第5条などにより、次のような瑕疵について担保責任が生じ、異なる存続期間が適用される。

※ 使用検査日前後の瑕疵(主観的/客観的瑕疵)に適用される

住宅法施行令第59条第1項および別表6により、次のような瑕疵について一定期間の担保責任期間が適用される。

※ 使用検査日などから担保責任期間内に発生した瑕疵に適用される

共同住宅管理法第36条および同法施行令第36条により、次のような瑕疵に応じて一定期間の担保責任が生じる。

※ 使用検査日などから担保責任期間内に発生した瑕疵に適用される

瑕疵補修訴訟を進める前に、建物に発生した瑕疵の類型を見なければなりません。

共同住宅管理法に基づき、建物の瑕疵は大きく二つの類型に分かれます。

以下の瑕疵により建物や施設物の安全、視覚的な美観、機能に問題が生じれば、瑕疵とみなされます。

耐力構造別の瑕疵 : 建物の核心的な構造要素に発生した瑕疵。主に柱、床、屋根フレーム、階段のような建物の核心構造を形成する部分に瑕疵が発生した場合をいいます。

施設工事別の瑕疵 : 耐力構造別の瑕疵より相対的に深刻でない瑕疵をいいます。主に工事過程で発生した漏水、揺れ、沈下、破損、亀裂などをいいます。付属施設の機能上の欠陥も含みます。

瑕疵補修訴訟で最も重要に見るべきものは、瑕疵の類型と、当該瑕疵の類型に該当する 瑕疵担保責任期間です。

共同住宅管理法に基づき、事業主体は担保責任期間に建物に瑕疵が発生した場合、瑕疵の発生による損害を賠償する責任があります。

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※ 担保責任期間の起算日は、専有部分の場合は入居者に引き渡した日から起算し、共用部分は使用検査日から起算します。

専有空間とは、自らの世帯のみが使用する空間を意味し、共用空間とは、二世帯以上が共同で使用する空間を意味します。建物の廊下などがその例です。

訴訟に先立ち、瑕疵の存否とその範囲を客観的に確認するため、専門機関または鑑定人を通じて瑕疵調査(現場点検)を実施する。

瑕疵の種類により、構造技術士、建築士など関連する専門家の意見が求められる場合があり、この際の調査結果は後に裁判所の鑑定資料として活用される場合がある。

施工会社または分譲会社に 瑕疵の事実を通知し、補修を正式に要求する手続きを経る必要がある。

この過程は後日の訴訟において 「補修要求の履行の有無」に関する争点として作用するため、内容証明郵便などの方法で要求の事実を残しておくことが望ましい。

補修要求に対して施工会社が履行しない、または一部のみ措置する場合、次の方式で訴訟を提起することができる。

瑕疵の原因、範囲、補修費用などを判断するため、裁判所は公式の鑑定人を指定して鑑定を実施する。

この過程は訴訟の核心的な争点となる段階であり、鑑定結果によって判断の方向が左右されることがある。

※ 鑑定結果が不当であると判断される場合、補正申請または追加鑑定を要請することができる。

裁判所は、鑑定結果や提出された証拠、契約書などを基に判決を下す。

この場合、瑕疵の責任が認められるときは、裁判所は施工会社などに補修命令または金銭賠償を命じる判決を下す。

共同住宅の場合、瑕疵担保請求権は各世帯の区分所有者に帰属する。

これに伴い、入居者代表会議は、区分所有者から瑕疵補修請求権を譲り受けた範囲内でのみ施工会社などを相手取って訴訟を提起することができ、最終的な賠償金も譲り受けた比率の分だけ認められる。

裁判所は、事件の技術的判断のために公認鑑定人を指定し、瑕疵の類型と範囲を鑑定する。

この鑑定は、以下の2つの基準を中心に行われる。

裁判所が認めた鑑定結果は、賠償算定の基礎となる数値となる。

施工会社は、鑑定結果に対して「設計図書どおりに施工した」「設計上の許容範囲内の些細な問題である」などの防御論理を提示する。

裁判所は、この過程で一部の項目を排斥(減額)することがあり、最終的に認められた瑕疵項目のみが損害賠償算定の対象となる。

最後に、裁判所は次のような事情を考慮して責任を制限することがある。

実務上、瑕疵鑑定時点までの経過期間に応じて、1年あたり約5%の割合で責任が減額されるのが一般的である。

写真は、瑕疵発生の直後、訴訟直前の時点、鑑定直前の状態を時系列ごとに整理すると、信頼度と説得力が高まる。

監理日誌に繰り返し指摘された事項が実際の瑕疵につながった場合、施工会社の過失責任を立証する強力な根拠となる。

裁判所の鑑定前であれば、建築士・技術士の民間鑑定書や施工会社の見積書を通じて、損害額を概略的に立証することができる。

共同住宅の場合、次のような証拠が必要となる。

権利者要件が満たされなければ、訴えの提起自体が却下されることがあるため、譲渡書の数量と代表会議の決議手続きは必ず明確に準備しておく必要がある。

当法人には、大韓弁護士協会に登録された建設専門弁護士や、平均10年以上の経歴を有する専門弁護士が多数在籍している。

これにより、瑕疵の発生に関して、内容証明の発送から請求訴訟の提起、鑑定申請および損害賠償請求まで、全過程における法的支援が可能である。

もし一人で法的対応を行うことが難しい場合、建設専門弁護士の助力を得て権利の回復を図ることが考えられる。