瑕疵補修訴訟

瑕疵とは、工事上の過ちにより亀裂および沈下、破損、浮き上がりなどが発生し、建築物または施設物の安全上、機能上または美観上の支障をきたす程度の欠陥を意味します。

これは、単なる外観の欠陥を超えて、建物の機能と安全に深刻な影響を及ぼします。

さらに、長期的には資産価値の下落および居住者の権利侵害にまでつながることがあります。

特に、共同住宅では入居者全体の被害が発生するため、入居者代表会議の次元での対応が求められます。

瑕疵は、以下のようにさまざまな様態で現れます。

瑕疵補修訴訟では、 「瑕疵の発生時点」と 「担保責任期間」が中核的な争点となります。

同じ瑕疵であっても、適用される法律によって担保責任期間が異なり、 瑕疵の類型に応じて期間が差をつけて適用されるため、正確な法律解釈と分類が必要です。

各法律別の主な瑕疵項目に応じた瑕疵担保責任期間は以下のとおりです。

瑕疵担保責任および 瑕疵補修 などに 対する 事業主体と 入居者など の間の 紛争の 調整を国土交通部に 申請することが できます。

調整が成立した際には 裁判上の和解と 同一の 効力を 持ち、 調整事項を 不履行した際には 強制執行が 可能です。

調整が不成立の際には 管轄裁判所に 瑕疵補修訴訟を 提起することが できます。

一切の 調整手続において 不動産専門弁護士の 助けを 受けることが よい 方法と なり得ます。

建築物の瑕疵に関する民事に関する紛争を、裁判に準ずる手続きに従って法律的判断を下し、紛争を解決する制度です。

紛争裁定は裁判上の和解と同一の効力を有し、裁定事項の不履行時に強制執行が可能です。

紛争裁定手続きもまた、不動産専門弁護士の協力を受ければ、円滑な事件の進行に役立つことがあります。

集合建物の所有及び管理に関する法律第9条の2及び同法施行令第5条等に基づき、次のような瑕疵について担保責任が発生し、それぞれ異なる存続期間が適用されます。

※使用検査日前後の瑕疵（主観的／客観的瑕疵）に適用される

住宅法施行令 第59条第1項および別表6に基づき、次のような瑕疵について一定期間の担保責任期間が適用されます。

※ 使用検査日などから担保責任期間内に発生した瑕疵に適用される

共同住宅管理法第36条および同法施行令第36条に基づき、次のような瑕疵によって一定期間の担保責任が発生します。

※ 使用検査日などから担保責任期間内に発生した瑕疵に適用される

瑕疵補修訴訟を進める前に、建物に発生した瑕疵の類型を見なければなりません。

共同住宅管理法に基づき、建物の瑕疵は大きく二つの類型に分かれます。

以下の瑕疵により建物や施設物の安全、視覚的な美観、機能に問題が生じれば、瑕疵とみなされます。

耐力構造別の瑕疵 : 建物の核心的な構造要素に発生した瑕疵。主に柱、床、屋根フレーム、階段のような建物の核心構造を形成する部分に瑕疵が発生した場合をいいます。

施設工事別の瑕疵 : 耐力構造別の瑕疵より相対的に深刻でない瑕疵をいいます。主に工事過程で発生した漏水、揺れ、沈下、破損、亀裂などをいいます。付属施設の機能上の欠陥も含みます。

瑕疵補修訴訟で最も重要に見るべきものは、瑕疵の類型と、当該瑕疵の類型に該当する 瑕疵担保責任期間です。

共同住宅管理法に基づき、事業主体は担保責任期間に建物に瑕疵が発生した場合、瑕疵の発生による損害を賠償する責任があります。

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※ 担保責任期間の起算日は、専有部分の場合は入居者に引き渡した日から起算し、共用部分は使用検査日から起算します。

専有空間とは、自らの世帯のみが使用する空間を意味し、共用空間とは、二世帯以上が共同で使用する空間を意味します。建物の廊下などがその例です。

訴訟に先立って、瑕疵の実存の有無とその範囲を客観的に確認するため、専門機関または鑑定人を通じて瑕疵調査（現場点検）を実施します。

瑕疵の種類に応じて、構造技術士、建築士など関連の専門家の意見が求められることがあり、この際の調査結果は、後の裁判所の鑑定資料として活用されることがあります。

施工会社または 分譲会社に瑕疵の 事実を通知し、 補修を 正式に 要求する 手続を 経なければ なりません。

この 過程は、後日 訴訟の際に 「補修要求の 履行の 有無」に 対する 争点として 作用するため、 内容証明 郵便などの方法で 要求の 事実を 残しておく ことが 望ましいです。

補修要求に対して施工会社が履行しなかったり、一部のみ措置したりする場合、次の方式で訴訟を提起することができます。

瑕疵の原因、範囲、補修費用などを判断するために、裁判所は公式鑑定人を指定して鑑定を実施します。

この過程は訴訟の核心争点となる段階であり、鑑定結果に応じて判断の方向が左右される可能性があります。

※ 鑑定結果が不当と判断される場合、補正申請または追加鑑定を要請することができます。

裁判所は、鑑定結果と提出された証拠、契約書などに基づいて判決を下します。

この際、瑕疵の責任が認められる場合、裁判所は施工会社などに補修命令または金銭賠償を命じる判決を下します。

共同住宅の場合、 瑕疵担保請求権は各世帯の区分所有者に帰属します。

これに伴い、入居者代表会議は区分所有者らから瑕疵補修請求権を譲り受けた範囲内でのみ施工会社などを相手に訴訟を提起することができ、 最終的な賠償金もまた譲り受けた比率分だけ認められます。

裁判所は、事件の技術的判断のために公認鑑定人を指定し、瑕疵の類型と範囲を鑑定します。

この際、鑑定は以下の二つの基準を中心に行われます。

裁判所が認めた鑑定結果は、賠償算定の基礎数値となります。

施工会社は鑑定結果に対して「図書どおりに施工した」とか「設計上の許容範囲内の些細な問題」などの防御の論理を提示します。

裁判所はこの過程で一部の項目を排斥（減額）することができ、最終的に認められた瑕疵項目のみが損害賠償の算定の対象となります。

最後に、裁判所は次のような事情を考慮して責任を制限することができます。

実務上、瑕疵鑑定の時点までの経過期間に応じて、1年当たり約 5% の割合で責任が減額されるのが一般的です。

写真は、瑕疵発生の直後と訴訟直前の時点、鑑定直前の状態を時系列別に整理すると、信頼度と説得力が高まります。

監理日誌に繰り返し指摘された事項が実際の瑕疵につながったならば、施工社の過失責任を立証する強力な根拠となります。

裁判所の鑑定の前であれば、 建築士・技術士の民間鑑定書や施工会社の見積書を通じて、損害額をおおむね立証することができます。

共同住宅の場合、次のような証拠が必要です。

権利者の要件が満たされなければ、訴えの提起自体が却下されることがあるため、譲渡書の数量と代表会議の決議手続きは必ず明確に準備されなければなりません。

本法務法人には、大韓弁護士協会に登録された建設専門弁護士および平均 10年以上の経歴の専門弁護士らが多数在籍しています。

これにより、瑕疵の 発生に 関連して 内容証明の 発送から 請求訴訟の 提起、 鑑定申請および 損害賠償 請求まで 全 過程に 対する 法律支援が 可能です。

もし一人で 法的 対応を することが難しければ、 建設専門弁護士の支援を受けて権利を回復してみられることをお勧めします。