土地占有取得時効

土地占有取得時効は、取得時効である点で消滅時効と区別されます。

消滅時効は、真正な権利を有する者であっても、一定期間その権利を行使しなければ権利が自然に喪失する制度です。

一方、取得時効は、真正な権利を有しない者が権利を有している状態を継続するようになれば、実際にその権利があるものと認める制度です。

各制度の違いを明確に熟知しておく必要があります。

民法第245条は、一定の要件の下で不動産の占有を通じて所有権を取得できるように規定している。

民法第245条(占有による不動産所有権の取得期間)

これにより、20年間土地を占有した事実がある場合、時効が完成した時点で所有者に対し所有権移転登記請求権を行使することができる。

自主占有とは、他人の許諾を得て占有するものではなく、自らが当該土地の所有者であるという意思で占有することを意味する。

すなわち、単に使用・賃借するだけでは自主占有とは認められない。

この場合、自主占有は民法第197条第1項により推定されるが、相手方が無断占有などを主張してこれに反論する場合には、明確な所有の意思とその証拠が求められることがある。

民法第197条(占有の態様)

土地占有取得時効は、20年間占有することを要件としています。

土地占有取得時効において、起算点をいつとするかに関する問題が非常に重要となり得ます。

起算点の選択に関して二つの観点が存在しますが、判例は原則的に固定時説を取っています。

ただし、事件に関連して現実的に占有を開始した時点を知ることができるようにする利害関係人がいない場合、逆算説を取っています。

固定時説(占有開始説) : 占有者が任意で起算点を選択することはできず、現実的に占有を開始した時点を確定して、その時から20年を起算する立場

逆算説 : 占有者が占有の起算点を任意で選択し、そこからさかのぼって20年以上占有した事実を証明すれば、取得時効の完成を認める立場

土地占有取得時効がすべての要件を充足して完成された場合、不動産所有権を認められることができます。土地の完全な所有者となるのです。

土地占有取得時効完成により所有権が認められた場合、占有者は登記なしでも所有権を主張できますが、第三者など他人に対抗力を必要とする状況が生じ得ます。

そのため、登記を行う過程が必要です。

土地占有取得時効を理由とする所有権移転登記を完了してこそ、真正な土地の所有者となったといえます。

「平穏」とは、暴力、脅迫、強制力などによらず、静穏に占有することを意味する。

強制的に占有した場合や、占有の初期に暴力を伴った場合には、当該占有は時効取得の要件を満たさない。

「公然」とは、秘密裏ではなく、外部から一般人が認識できる形態の占有を意味する。

すなわち、占有の事実が他人に認識され得るように、公開的な形態でなされた占有でなければならない。

例えば、塀を築いて管理し、実質的に利用してきた場合には、公然性が認められることがある。

民法は、占有期間に応じて二つに区分して規定している。

いずれの場合も、占有期間が経過すれば、登記を通じて所有権の取得が可能である。

特に 10年の時効取得は登記された占有者にのみ認められ、この場合には善意であり過失がないことを要する。

この要件は、民法第245条第2項に明示されている。

占有が中断されたり、断続的であれば時効が途切れる。

占有者は20年(または10年)間、継続して占有しなければならず、物理的な退去や占有の放棄などは、時効の連続性を損なう要素となる。

自らが共有者として登記されている場合、残りの持分を占有したとしても、これは自己の所有を占有するものとみなされるため、時効取得は認められない。

大法院2001年4月13日宣告99ダ62036、62043判決

他人が共有している土地の一部持分を占有している場合、自己の所有ではない第三者の持分については時効取得が可能である(大法院1979年6月26日宣告79ダ639判決)。

例えば、AとBが50%ずつ所有している土地のうち、CがAの持分のみを占有した場合、自己の所有ではない第三者の持分に対するものであるため、時効取得が可能なものである。

土地全体ではなく一部のみを占有している場合であっても、客観的な標識として区分が可能であれば、当該部分について時効取得が可能である(大法院1993年12月14日宣告93ダ5581判決)。

ただし、分筆登記(地番分割の手続)を経て初めて所有権移転登記の請求が可能となる。

民法第247条第1項によれば、取得時効による所有権の効力は、占有を開始した時点に遡及する。

すなわち、時効が完成すると、占有者は単なる占有者ではなく、当初から当該土地の所有者であったかのような法的地位が認められる。

民法第247条第2項は、消滅時効に関する中断規定を取得時効にも準用すると明示している。

これにより、以下のような事由が生じると、時効の進行は一時中断または停止する。

時効が中断されると、時効期間は初めから計算し直され、停止の場合には停止事由が終了した後から再び時効が進行する。

取得時効は、占有者が有する法律上の利益である。

しかし、この利益は、訴訟中またはその後においても、明示的または黙示的に放棄することができる。

大法院判例(1973年9月29日宣告73ダ762判決)は、次のように判示している。

占有取得時効が完成したとしても、法的な所有権は登記を通じて完成する。

時効の完成自体が直ちに登記に代わるものではなく、占有者は所有者(または登記名義人)に対し、所有権移転登記請求の訴えを提起するか、合意により登記を移転してもらって初めて、完全な権利を行使することができる。

所有権移転登記請求訴訟を提起するためには、次の要件を満たす必要がある。

民法第245条による要件が満たされれば、裁判所は登記名義人に対し所有権移転登記を命じる判決を下すことができる。

訴訟で勝訴し判決が確定すれば、これを根拠に単独で所有権移転登記の申請が可能である。

登記の完了後、時効完成による法的な所有権が確定し、その後は売渡し・贈与・担保設定などの行為が自由に可能となる。

当法人は、所有権紛争や登記上の問題、訴訟など法的リスクが生じた場合に、時効完成の立証から所有権移転登記請求訴訟、時効利益の放棄の主張への対応まで、実質的な法律支援を行っている。

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