土地占有取得時効

土地占有取得時効は、取得時効である点で消滅時効と区別されます。

消滅時効は、真正な権利を有する者であっても、一定期間その権利を行使しなければ権利が自然に喪失する制度です。

一方、取得時効は、真正な権利を有しない者が権利を有している状態を継続するようになれば、実際にその権利があるものと認める制度です。

各制度の違いを明確に熟知しておく必要があります。

民法第245条は、一定の要件の下で不動産の占有を通じて所有権を取得できるよう規定しています。

民法第245条 (占有による不動産所有権の取得期間)

これにより、20年間土地を占有した事実がある場合、時効が完成した時点で所有者を相手に所有権移転登記請求権を行使することができます。

自主占有とは、他人の許諾を受けて占有するのではなく、自身が当該土地の所有者であるという意思で占有することを意味します。

すなわち、単に使用・賃借することは自主占有として認められません。

このとき、自主占有は民法第197条第1項により推定されますが、相手方が無断占有などを主張してこれを反駁する場合には、明確な所有の意思とその証拠が求められることがあります。

民法第197条(占有の態様)

土地占有取得時効は、20年間占有することを要件としています。

土地占有取得時効において、起算点をいつとするかに関する問題が非常に重要となり得ます。

起算点の選択に関して二つの観点が存在しますが、判例は原則的に固定時説を取っています。

ただし、事件に関連して現実的に占有を開始した時点を知ることができるようにする利害関係人がいない場合、逆算説を取っています。

固定時説(占有開始説) : 占有者が任意で起算点を選択することはできず、現実的に占有を開始した時点を確定して、その時から20年を起算する立場

逆算説 : 占有者が占有の起算点を任意で選択し、そこからさかのぼって20年以上占有した事実を証明すれば、取得時効の完成を認める立場

土地占有取得時効がすべての要件を充足して完成された場合、不動産所有権を認められることができます。土地の完全な所有者となるのです。

土地占有取得時効完成により所有権が認められた場合、占有者は登記なしでも所有権を主張できますが、第三者など他人に対抗力を必要とする状況が生じ得ます。

そのため、登記を行う過程が必要です。

土地占有取得時効を理由とする所有権移転登記を完了してこそ、真正な土地の所有者となったといえます。

「平穏」とは、暴力、脅迫、強制力などによらず、静かに占有することを意味します。

強制的に占有した場合や、占有の初期に暴力を伴った場合であれば、当該占有は時効取得の要件を満たしません。

「公然」とは、秘密的でなく、外部から一般人が認識できる形態の占有を意味します。

すなわち、占有の事実が他人に認識され得るよう、公開的な形態で行われた占有でなければなりません。

例えば、塀を築いて管理し、実質的に利用してきたならば、公然性は認められ得ます。

民法は、占有期間に応じて二つに区分して規定しています。

いずれの場合も、占有期間が経過すれば登記を通じて所有権の取得が可能です。

特に 10年の時効取得は登記された占有者にのみ認められ、この場合は善意であり過失がないことが必要です。

この要件は民法第245条第2項に明示されています。

占有が中断されたり断続的であれば時効が断絶します。

占有者は20年(または10年)間継続して占有しなければならず、 物理的な退去、 占有の放棄などは時効の連続性を断ち切る要素となります。

自分が共有者として登記されている場合、 残りの持分を占有したとしても、これは 自分の所有を占有するものとみなされるため、時効取得は認められません。

大法院 2001. 4. 13. 宣告 99다62036,62043 判決

他人が共有している土地の一部の持分を占有している場合、自身の所有ではない第三者の持分については時効取得が可能です(大法院 1979. 6. 26. 宣告 79다639 判決)。

例えば、AとBが50%ずつ所有している土地のうち、CがAの持分のみを占有した場合、自身の所有ではない第三者の持分に対するものであるため、時効取得が可能なのです。

土地全体ではなく一部のみを占有している場合にも、客観的な徴表として区分が可能であれば、当該部分について時効取得が可能です(大法院 1993. 12. 14. 宣告 93다5581 判決)。

ただし、分筆登記(地番分割の手続)を経てこそ、所有権移転登記の請求が可能です。

民法第247条第1項によると、 取得時効による所有権の効力は、占有を開始した時点に遡及します。

つまり、 時効が完成すると、占有者は単なる占有者ではなく、 最初から当該土地の所有者であったかのように法的地位が認められます。

民法第247条第2項は、消滅時効に関する中断規定を取得時効にも準用すると明示しています。

これに従い、次のような事由が発生すると時効の進行は一時中断または停止されます。

時効が中断されると、 時効期間は初めから改めて計算され、 停止の場合には停止事由が終わった後から再び時効が進行します。

取得時効は、占有者が有する法律上の利益です。

しかし、この利益は、訴訟中であってもその後であっても、明示的または黙示的に放棄することができます。

大法院判例(1973. 9. 29. 宣告 73다762 判決)では、次のように判示しました。

たとえ占有取得時効が完成しても、法的な所有権は登記を通じて完成します。

時効完成自体が直ちに登記を代替するわけではなく、占有者は所有者(または登記名義人)を相手に所有権移転登記請求訴訟を提起するか、合意により登記を移転されてこそ、完全な権利を行使することができます。

所有権移転登記請求訴訟を提起するためには、次の要件が満たされなければなりません。

民法第245条による要件が満たされれば、裁判所は登記名義人に対し所有権移転登記を命じる判決を下すことができます。

訴訟で勝訴して判決が確定すると、これを根拠に単独で所有権移転登記の申請が可能です。

登記の完了後、時効完成に伴う法的所有権が確定し、以後、売渡・贈与・担保設定などの行為が自由に可能です。

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