土地収用/補償

国家や公共機関は、公共住宅の建設、道路・鉄道等の交通インフラの拡充、産業団地の造成等、多様な公益事業を推進する。

この過程で事業に必要な土地および物件を確保する必要があるため、まず土地所有者との協議を通じて買収契約を締結する。

しかし、協議が円満に成立しない場合に備えて、国民の財産権を保護しつつも、公益事業に必要な土地を正当な補償とともに強制的に取得できるようにした法的制度が、まさに「土地収用制度」である。

① 強制性

土地収用は、個人の同意がなくても公益事業のために国家や公共機関が土地を取得できる強制的な行為である。

② 正当な補償の原則

強制取得が行われる以上、収用の対象者には市場価格に相応する正当な補償を支給しなければならない。

④ 手続的正当性の保障

土地収用は、法律に基づいて透明かつ公正な手続きを経なければならず、収用の対象者は異議申立ておよび裁判請求等の権利を保障される。

⑤ 公益優先の原則

土地収用は必ず公益を目的とし、私益のための目的では許容されない。

⑥ 迅速性および効率性

公益事業の支障のない推進のために一定の迅速性を維持し、不要な遅延を防止するための制度的な仕組みが設けられている。

協議買収が成立しなかった土地について、事業施行者は土地収用委員会に収用裁決を申請する。

その後、受理された裁決申請書は、当該土地の所在地の市・郡・区に送付され、公告および閲覧が行われるよう要請する。

収用裁決申請請求および検討の相談

収用裁決関連資料提出の検討および相談

収用裁決異議申立書の提出および検討、意見書作成の相談、事業施行者答弁書の分析

土地収用金算定基準の検討および算定方法の相談

収用裁決申請への被収用者意見提出業務の代理

収用裁決異議申立の防御相談

残余地収用請求関連の相談

土地収用金供託関連の相談

行政訴訟（土地収用/補償金増額訴訟）の進行代理

土地補償法および関連法令の検討・助言

行政訴訟の提起前の事業施行者側の補償金供託問題の代理進行および助言

執行停止申請の可否の確認および進行の助言

土地補償金の増額策の樹立および資料の検討

市・郡・区は、14日間、関連する内容を掲示板に公告し、土地所有者等に個別の通知を行い、収用申請の内容を閲覧できるようにする。

この際、所有者は公告期間中に収用申請の書類を閲覧し、意見書を提出することができる。

意見書には、次のような収用に関する希望事項や要求事項を具体的に記載しなければならない。

土地収用委員会は、所有者と事業施行者が提出した意見を検討し、現地調査を通じて事実関係を確認する。

この過程で、所有者の権利主張が十分に反映されるよう、掘り下げて検討する。

二つの独立した鑑定評価機関に評価を依頼し、土地の適正な補償額を算定する。

評価の結果は、公正な補償金の支給の根拠となる。

土地収用委員会は、 鑑定評価の結果と事実調査の内容を基に収用裁決書を作成し、これを委員会の審議を経て確定する。

裁決書は特別送達の方式で所有者に送達され、送達が不可能な場合には、土地の所在地を管轄する市・郡・区に14日間掲示して公告する。

異議申立て

所有者は、裁決書を受け取った日から 30日以内に異議申立てをすることができ、異議申立ての手続きでは再評価と再審査が行われる。

∙行政訴訟の提起

裁決書の送達後 90日以内(異議申立て時は60日以内)には、行政訴訟を通じて裁判所に裁決の適法性および補償額の適正性を争うことができる。

土地の補償は、 毎年1月1日を基準に公示される公示地価を基本とする。

鑑定評価士は、土地の地価変動率、生産者物価の上昇率、および収用対象となる土地の個別的な特性を総合的に考慮して鑑定評価を行う。

ただし、当該公益事業により人為的に上昇した地価(開発利益)や投機的な価格は、鑑定評価に含まれない。

また、補償金は原則として現金で支給されるが、所有者の希望または一定の条件に応じて債券で補償することができる。

建物およびその他の支障物については、移転費用(解体、運搬、再設置の費用)を優先的に補償する。

移転費用が取得価格を超過し、または移転が不可能な場合には、建物等の取得価格を基準に補償する。

休業補償は、休業期間4か月以内の営業利益を基準に支給する。

廃業補償は2年間の営業利益を補償し、廃業補償の対象は次の要件のいずれかに該当しなければならない。

廃業補償の対象要件

事業施行者が一部の土地を収用し、または買収して、残った土地(残余地)の価値が下落し、または通路、溝、塀等の工事が必要な場合には、損失額と工事費用を補償する。

鉱業権、漁業権等の特定の権利については、当該権利の消滅に伴う補償金を、関連法令に従って別途支給する。

事業地区に含まれない近隣の農耕地が、事業の施行により山地や河川等に囲まれて出入りが不可能となった場合、所有者が請求すれば、事業地区内の土地とみなして補償することができる。

事業地区内に編入された農地については、直前3年間の農家の平均農作物総収入の2年分を営農損失額として補償する。

この場合、農地の所有者と実際の耕作者が異なるときは、次のように補償が行われる。

協議が成立しない、または協議が不可能な場合、事業施行者は管轄の土地収用委員会に裁決を申請することができる。

土地収用委員会の裁決に異議がある者は、 裁決書の正本を受け取った日から30日以内に、中央土地収用委員会に書面(所定の異議申立書)で異議を申し立てることができる。

当法律事務所には、大韓弁護士協会に登録された収用および補償の専門弁護士、不動産専門弁護士、ならびに平均10年以上の経歴を有する専門弁護士が多数在籍している。

これにより、土地収用および補償に関連する手続き、契約、紛争、許認可等の多様な問題について、専門的かつ体系的な法的支援が可能である。

土地収用および補償の過程で支援が必要な場合には、専門弁護士に助力を求めることができる。