土地収用/補償

国や公共機関は、公共住宅の建設、道路・鉄道など交通インフラの拡充、産業団地の造成など、様々な公益事業を推進しています。

この過程で、事業に必要な土地および物件を確保しなければならないため、まず土地所有者と協議を通じて買収契約を締結します。

しかし、協議が円滑に行われない場合に備えて、国民の財産権を保護しつつも、公益事業に必要な土地を正当な補償とともに強制的に取得できるようにした法的制度が、まさに「土地収用制度」です。

① 強制性

土地収用は、個人の同意がなくても公益事業のために国家や公共機関が土地を取得することができる強制的な行為です。

② 正当な補償の原則

強制取得が行われるだけに、収用対象者には市場価格に相応する正当な補償を支給しなければなりません。

④ 手続き的正当性の保障

土地収用は法律に基づき、透明かつ公正な手続きを経なければならず、収用対象者は異議申立ておよび裁判請求などの権利を保障されます。

⑤ 公益優先の原則

土地収用は必ず公益を目的としなければならず、私益のための目的では許容されません。

⑥ 迅速性および効率性

公益事業の支障のない推進のために一定の迅速性を維持し、不必要な遅延を防止するための制度的装置が用意されています。

協議買収が成立しなかった土地について事業施行者は土地収用委員会に収用裁決を申請します。

その後、受理された裁決申請書は当該土地所在地の市・郡・区に送付されて、公告および閲覧が行われるよう要請します。

収用裁決申請請求および検討の相談

収用裁決関連資料提出の検討および相談

収用裁決異議申立書の提出および検討、意見書作成の相談、事業施行者答弁書の分析

土地収用金算定基準の検討および算定方法の相談

収用裁決申請への被収用者意見提出業務の代理

収用裁決異議申立の防御相談

残余地収用請求関連の相談

土地収用金供託関連の相談

行政訴訟（土地収用/補償金増額訴訟）の進行代理

土地補償法および関連法令の検討・助言

行政訴訟の提起前の事業施行者側の補償金供託問題の代理進行および助言

執行停止申請の可否の確認および進行の助言

土地補償金の増額策の樹立および資料の検討

市・郡・区は14日間関連内容を掲示板に公告し、土地所有者などに個別通知を行って収用申請内容を閲覧できるようにします。

この時、所有者は公告期間中収用申請書類を閲覧し、意見書を提出することができます。

意見書には、次のような収用に関する希望事項や要求事項を具体的に記載しなければなりません。

土地収用委員会は、所有者と事業施行者が提出した意見を検討し、現場調査を通じて事実関係を確認します。

この過程で、所有者の権利主張が十分に反映されるよう、深度のある検討を行います。

二つの独立した鑑定評価機関に評価を依頼し、土地の適正補償額を算定します。

評価結果は公正な補償金支給の根拠となります。

土地収用委員会は鑑定評価結果と事実調査内容に基づいて収用裁決書を作成し、これを委員会の審議を経て確定します。

裁決書は特別送達方式で所有者に送達され、送達が不可能な場合には土地所在地管轄の市・郡・区に14日間掲示して公告します。

異議申立

所有者は裁決書を受け取った日から30日以内に異議申立を行うことができ、異議申立手続きでは再評価と再審査が行われます。

∙行政訴訟提起

裁決書送達後90日以内(異議申立時は60日以内)には、行政訴訟を通じて裁判所に裁決の適法性および補償額の適正性を争うことができます。

土地補償は毎年1月1日基準で公示される公示地価を基本とします。

鑑定評価士は、土地の地価変動率、生産者物価上昇率、そして収用対象の土地の個別的な特性を総合的に考慮して鑑定評価を行います。

ただし、当該公益事業によって人為的に上昇した地価(開発利益)や投機的価格は鑑定評価に含まれません。

また、補償金は原則として現金で支給されますが、所有者の希望または一定条件により債券で補償することができます。

建物およびその他の支障物については移転費用(解体、運搬、再設置費用)を優先的に補償します。

もし移転費用が取得価格を超過したり、移転が不可能な場合には、建物などの取得価格を基準に補償します。

休業補償は休業期間4ヶ月以内の営業利益を基準に支給します。

廃業補償は2年間の営業利益を補償し、廃業補償の対象は次の要件のいずれかに該当しなければなりません。

廃業補償対象要件

事業施行者が一部の土地を収用または買収して残った土地（残余地）の価値が下落したり、通路、溝、塀などの工事が必要な場合、損失額と工事費用を補償します。

鉱業権、漁業権など特定の権利については、当該権利の消滅に伴う補償金を関連法令に従って別途支給します。

事業地区に含まれていない近隣の農耕地が、事業施行により山地や河川などに囲まれて出入りが不可能になった場合、所有者が請求すれば事業地区内の土地とみなして補償することができます。

事業地区内に編入された農地については、直前3年間の農家の平均農作物総収入の2年分を営農損失額として補償します。

この際、 農地の所有者と実際の耕作者が異なる場合、 次のように補償が行われます。

協議が成立しないか、協議が不可能な場合、事業施行者は管轄土地収用委員会に裁決を申請することができます。

土地収用委員会の裁決に異議がある者は裁決書正本を受け取った日から30日以内に、中央土地収用委員会に書面(所定の異議申立書)で異議を提起することができます。

当法務法人には、大韓弁護士協会に登録された収用および補償専門弁護士、不動産専門弁護士、および平均10年以上のキャリアを持つ専門弁護士が多数在籍しています。

これにより、土地収用および補償に関連する手続き、契約、紛争、許認可など、様々な問題について専門的かつ体系的な法律支援が可能です。

土地収用および補償の過程で支援が必要な場合は、いつでも専門弁護士にサポートを依頼してください。