不動産実名法違反

主な目的は、不動産登記制度を悪用した投機、脱税、脱法行為など反社会的な行為を防止し、不動産取引の正常化および不動産価格の安定を実現して、国民経済の健全な発展を図ることにあります。

したがって、不動産実名法違反は、不動産の所有権に関する実際の権利者の名義に違反し、不動産取引に否定的な影響を及ぼすすべての行為であり、法的に重大な処罰を受ける可能性があります。

🔗不動産実名法違反、用語を調べる

二者間の名義信託は、不動産を実際に購入した信託者が、自己の名義ではなく受託者名義で登記を移転する方式である。

契約、代金の支払、実質的な所有のすべてが信託者にあり、受託者は登記にのみ名前を載せる構造である。

このような場合、不動産実名法第4条に基づき名義信託の約定は無効であり、受託者が登記を自己の名義に戻したとしても、法的に所有権を主張することはできない。

信託者は受託者に対し、登記の抹消または所有権移転登記の請求ができる。

三者間の名義信託は、信託者が売主と直接売買契約を締結し代金を支払いつつ、登記を第三者である受託者名義に移すよう要請する形態である。

契約当事者は信託者と売主である。

この場合も名義信託の約定は無効であるため、売主が受託者名義で登記を移転した場合であっても、信託者は売主に代わって受託者名義の登記を抹消させ、自己に移転するよう請求することができる(代位移転登記請求)。

ただし、このような権利には 10年の消滅時効があるため注意が必要である。

もっとも、信託者が当該不動産を継続して占有していた場合には、消滅時効は進行しない。

契約名義信託は、外形上、受託者が直接売主と契約を締結し、代金も受託者が支払ったように見えるよう処理する構造である。

しかし、実際には信託者が資金を出しており、すべての意思決定は信託者が行う場合である。

ここで重要な基準は、売主が名義信託の事実を知っていたか否かである。

信託者はこの場合、不動産自体に対する権利を主張することができず、自己が支払った売買代金について受託者に不当利得の返還請求のみが可能となる。

課徴金は、名義信託が摘発された際に当該不動産価額の最大 30%まで賦課され得る制裁である。

不動産に関する物件を実際の権利者の名義で登記しなかった名義信託者は、次のように計算した金額を課徴金として賦課され得る(不動産実名法第3条の2、第4条の2 および 第8条)。

名義信託者は、次の基準に従い、不動産評価額に課徴金賦課率を乗じた額の課徴金を納付しなければならない。

また、名義信託の状態の経過期間に応じた追加課徴金もあわせて合算して計算しなければならない。

課徴金を賦課された名義信託者は、遅滞なく実名登記を行う義務を負う。

これを履行しない場合、追加の履行強制金が段階的に賦課される。

履行強制金の賦課構造

すなわち、実名登記を履行するまで繰り返し賦課され得る。

不動産実名法違反に関連する主要業務分野は以下のとおりです。

不動産実名法違反は法的に深刻な問題であり、不動産取引の信頼性を損なう重要な事案です。

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不動産実名法第7条に基づき、名義信託者および名義受託者、虚偽の書類の作成者などには、次のような処罰が下される。

刑事処罰は、先に見た 課徴金、履行強制金など行政制裁とは別に科される。

すなわち、一件の名義信託について課徴金と履行強制金、刑事処罰がいずれも併科され得る構造である。

不動産の登記簿謄本および契約書類を通じて、名義信託の有無をまず正確に確認する必要がある。

特に、名義信託の構造に応じて対応策が異なるため、類型ごとの法律的効果と危険を正確に把握する必要がある。

不動産実名法違反の状態を放置した場合、課徴金と履行強制金が継続して賦課されるため、可能な限り早く実名登記の手続を履行する必要がある。

信託者は、名義受託者に所有権移転登記の申請を要求し、 必要に応じて法院に登記の抹消および移転を請求する訴訟を提起することができる。

名義信託登記の抹消と実名登記により正常な所有権の状態を回復することが、最も重要な対応策である。

刑事告発の可能性があれば、事前の捜査対応と証拠収集に 注力する必要がある。

もし違法の事実を認める場合であれば、自主的な申告および法律に基づく正当な手続の履行により、刑の減軽を目指すことができる。

ただし、不動産実名法違反のほかに脱税など追加の嫌疑が予想される場合には専門家と協力して総合的な対応戦略を整える必要がある。

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課徴金の賦課、履行強制金、刑事処罰、登記無効など、さまざまな法的リスクが発生した場合、異議申立てから行政審判、刑事手続への対応に至るまで実質的な法律支援が可能である。

不動産専門弁護士の助力を受けて、不動産実名法違反の有無の判断と対応戦略を迅速に立てることを勧める。