無許可建築物 | 建物買主の請求「全部棄却」

訴状において原告は、依頼者らが建物の実際の用途と賃貸の可能性について共謀して欺き、売買代金を騙し取る目的で不法行為を行ったと主張しました。

原告側は特に、本件建物が無断で用途変更された無許可建築物であるにもかかわらず、ワンルームの賃貸事業が不可能であるのに問題がないと説明を受けて建物を購入したと主張しました。

これに対し依頼者は、自身が買主を欺いた事実はなく、建物の現況と公的帳簿上の用途は十分に確認可能な状態であり、買主も契約前にこれを認識できたと考え、法務法人大倫に対応を依頼しました。

弁護士はまず、原告側の主張の核心である「売主が建物をワンルーム賃貸が可能な適法な建物だと偽ったかどうか」を集中的に争いました。

弁護士は、依頼者が建物をワンルームとして使用できると直接述べた事実はなく、原告が提出した賃貸借契約書、録音記録、広告物のいずれにも、依頼者が原告に直接そのような説明をしたという内容は存在しないと反論しました。

特に、賃貸借契約書の一部に「ワンルーム」という表現があったとしても、これは既存の賃借人との契約書にすぎず、買主を欺くために作成された資料ではなく、むしろ他の契約書や公的帳簿には近隣生活施設であることが明示されていた点を強調しました。

また、建物登記事項全部証明書、建築物台帳、売買契約書および仲介対象物確認・説明書などの公的・契約文書には、当該建物の用途が近隣生活施設および住宅または第2種近隣生活施設と記載されており、買主もこれに署名した以上、建物の適法な用途と状態を知ることができたと強調しました。

弁護士は、無許可建築物または無断の用途変更の状態があったとしても、原告が契約前に基本的な公的帳簿を確認していれば、建物の法的用途を十分に知ることができたため、これをまったく知らないまま契約したとは考えにくいという点を強調しました。

また、原告側が契約締結前に建物を訪れて現況を確認しており、建物の用途が考試院とワンルームのように外観上区分されていたとしても、それだけで適法なワンルーム賃貸が保証されると信じることはできないと主張しました。

原告は、無許可建築物の問題とともに、消防設備の不備も損害賠償の根拠として主張しました。

これに対して弁護士は、消防施設の設置義務が法改正によって新たに問題となったものであり、契約当時、直ちに重大な違法状態であると断定することは難しい点、さらに依頼者が原告に消防工事約定書を作成して交付し、自身の費用で消防工事を行い、安全施設等完備証明書を受け取れるよう措置した点を強調しました。

大倫は、原告が提起した刑事告訴の結果も積極的に活用しました。

原告は依頼者らを詐欺および公認仲介士法違反の疑いで告訴しましたが、関連する事件は嫌疑なしで不起訴処分となり、抗告および裁定申請もすべて棄却されました。

弁護士はこうした点を挙げて、原告の主張の信憑性と欺罔行為の立証不足を指摘し、民事上の損害賠償責任も成立しないという点を主張しました。

本件の核心は、無許可建築物または無断の用途変更の事実が存在したという点だけで、直ちに売主の詐欺や損害賠償責任が認められるわけではないという点です。

不動産の売買において買主が問題とする核心が建物の適法な利用可能性である場合、裁判所は通常、次の要素を併せて検討します。

• 建築物台帳、登記簿、確認・説明書などの公的資料に何が記載されていたか
• 売主が具体的にどのような説明をしたか
• 買主も契約前に当該事実を確認できたか
• 契約締結後に瑕疵の補完や後続の措置があったか

つまり、無許可建築物に関する紛争では、告知義務違反があったか、欺罔行為が立証されるか、買主の自己確認の可能性があったかが勝敗を左右することがあります。

無許可建築物は、特に不動産取引と賃貸事業において紛争が発生する場合が多くあります。

代表的な事例は次のとおりです。

• 建物の購入後に無許可建築物であることが判明し、損害賠償の紛争が発生する場合
• 賃貸事業を目的として建物を購入したが、用途の問題で賃貸が難しい場合
• 建築物台帳と実際の使用形態が異なる場合
• 違法な増築部分が行政処分の対象となる場合

このように無許可建築物の問題は、建築法違反の事件にとどまらず、不動産の売買契約、損害賠償、詐欺の紛争へと発展する可能性があるため、取引前に正確な法的検討が必要です。

当法人は、無許可建築物の紛争について、不動産専門弁護士、損害賠償専門弁護士、刑事専門弁護士など関連する法律の専門家が、派生するすべての事件にワンストップで対応しています。

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