ソウル弁護士 | 依頼者を支援し、被告から建物明渡しを実現

ソウル弁護士の依頼者は、被告が依頼者の同意なく他人に賃借権を譲渡し、不動産を無断で占有した問題について、被告との交渉を何度も試みたものの、問題は解決しなかったと説明しました。

最終的に依頼者は、ソウル民事弁護士に法的対応を任せることを決意し、建物明渡しに関する民事訴訟を提起して建物の明渡しを求めるために訪れました。

これにより依頼者は、被告が不法に占有している不動産について、法的請求を通じて自身の権利を確立しようとしました。

ソウル弁護士事件の被告は当初、依頼者との間で、スーパーマーケット営業のために賃借する旨の契約書を作成していました。

しかし、被告はスーパーマーケットを営業している途中で第三者に無断で転貸して賃借権を譲渡しており、これは依頼者に無断で行われました。

被告の行為は賃貸借の効力に反する行為または契約違反に該当するため、依頼者はソウル民事弁護士の支援を受けて訴訟を提起しました。

ソウル弁護士は依頼者の事情を聞き、被告が不動産を無断で占有している状況では、不当利得返還を主張するよりも、まず建物の明渡しを求める訴訟を提起するよう助言しました。

本件の主な争点は不法占有と賃借権譲渡の問題であったため、建物明渡し訴訟を提起し、賃貸借契約の問題を是正することが重要でした。

ソウル弁護士は、今回の事件の主な争点は不法占有、転貸および賃借権譲渡であると説明しました。

被告の不法占有に関して、依頼者は不当利得返還請求もできるのではないか、と疑問に思われるかもしれません。

韓国大法院判例によると、賃貸借契約が存続する限り、第三者に対し、不法占有を理由とする賃料相当額の損害賠償請求や不当利得返還請求をすることはできません（大法院2006.12.7 2005ダ55121判決など）。

① 不法占有

ソウル民事弁護士事件の被告は、依頼者が所有する不動産を権原なく占有しているため、依頼者に不動産を明け渡すべきであると考えられます。

したがって、不法占有の部分が裁判で認められる必要があります。

② 転貸および賃借権譲渡

ソウル弁護士事件の被告は、依頼者の同意なく賃借人に賃借権を譲渡または転貸したため、これは明白な賃貸借契約違反でした。

被告による賃貸借契約違反を明示し、依頼者の権利を主張する必要があります。

ソウル弁護士は、今回の事件では韓国民法第629条の法理に基づいて解決できると説明しました。

① 建物明渡しの訴えの理由

韓国民法第629条（賃借権の譲渡、転貸の制限）

賃借人は、賃貸人の同意なく、その権利を譲渡し、または賃借物を転貸することができない。賃借人が当該規定に違反したときは、賃貸人は契約を解除することができる。

これは、被告が依頼者の同意なく賃借権を他人に譲渡または転貸することはできないとする明確な法理上の規定であり、被告がこれに違反したため、依頼者は被告に建物の明渡しを請求することができました。

① 妨害排除請求権を請求する理由

ソウル弁護士の依頼者は、不法占有に対する妨害排除請求権を行使し、被告から建物を返還してもらおうとしました。

妨害排除請求権とは、韓国民法第214条に基づき、所有者は所有権を妨害する者に対して妨害の排除を請求することができ、所有権を妨害するおそれのある行為をする者に対して、その予防または損害賠償の担保を請求することができる権利です。

妨害排除請求権における「妨害」とは、現在も継続している侵害を意味し、法益侵害が過去に発生してすでに終了した場合に該当する「損害」の概念とは異なります。

そのため、所有権に基づく妨害排除請求権は、妨害の結果を除去することを内容とするのではなく、現在も継続している妨害の原因を除去することを内容としなければなりません（大法院2003.3.28宣告2003ダ5917）。

ソウル弁護士は、依頼者が請求した建物明渡し訴訟で勝つためには、次のような戦略を用いる必要があると助言しました。

第一に、被告による権原のない占有を主張すること

そのためには、被告が無断で依頼者の不動産を占有していることを法的に立証する必要があります。

不動産登記簿謄本、現場写真または証人の供述、占有期間を証明する資料などを集め、裁判所の判断において有利に働くよう提出する必要があります。

第二に、依頼者（賃貸人）の同意がなかったことを主張すること

被告が依頼者の同意なく賃借権を譲渡または転貸した事実を立証する必要があります。

賃貸借契約書に、賃貸人の同意なく賃借権を譲渡または転貸しない旨の条項が含まれていれば、訴訟で有利になります。

また、契約違反の証拠（転貸契約書、賃借権譲渡契約書など）を提出し、被告による不法な転貸および譲渡の事実を立証する必要があります。

ソウル弁護士は、被告が権原なく不動産を占有している点を強調し、これを立証するために賃貸借契約書と関連書類を裁判所に提出しました。

また、被告が依頼者の同意なく賃借権を譲渡または転貸した事実を立証し、依頼者による建物明渡し請求の法的根拠を整えました。

ソウル弁護士は、被告が依頼者の同意なく賃借権を譲渡または転貸した事実を法的に立証するため、次のような証拠資料を裁判所に提出しました。

当初作成した賃貸借契約書を証拠として提示し、依頼者が被告による無断譲渡や転貸に最初から同意していなかったことを明確にしました。

これにより、被告の行為が契約違反に該当することを法的に明確に立証しました。