قانون تحسين المدن والبيئة السكنية

وفقًا للمادة 2 من قانون تحسين المدن والبيئة السكنية، تنقسم مشاريع التحسين إلى ثلاثة أنواع رئيسية هي مشروع إعادة التطوير ومشروع إعادة البناء ومشروع تحسين البيئة السكنية، وتختلف المعايير القانونية المطبَّقة بحسب غرض كل مشروع وخصائص منطقته المستهدفة.

ويُقصد بمشروع التحسين المشروع الذي يُنفَّذ لتحسين البيئة الحضرية والبيئة السكنية في منطقة مكتظة بالمباني المتقادمة والمتردّية.

▶ مشروع تحسين البيئة السكنية

▶ مشروع إعادة التطوير

▶ مشروع إعادة البناء

وتسير مشاريع التحسين بأسلوب الاتحاد، كإعادة التطوير وإعادة البناء، عادةً عبر إجراءات تعيين منطقة التحسين وتأسيس الاتحاد واعتماد خطة تنفيذ المشروع واعتماد خطة التصرف الإداري.

وفي هذا المسار تُطبَّق معايير قانونية متنوعة، مثل شروط تأسيس الاتحاد وإجراءات اختيار المنفّذ ووضع خطة التصرف الإداري واحتساب المساهمات.

يهدف قانون تحسين المدن والبيئة السكنية بشكل رئيسي إلى استعادة وظائف المدينة وتحسين البيئة السكنية للسكان، لا إلى مجرد هدم المباني المتقادمة وتشييد مبانٍ جديدة.

وعلى وجه الخصوص، بما أن أرباح التطوير قد تكون ضخمة في مشاريع التحسين، فقد وضع القانون أحكامًا متنوعة لتأمين شفافية إدارة الاتحاد وحماية حقوق أعضائه.

وتحديدًا، لكي يسير مشروع التحسين، يلزم بالضرورة إجراء موافقة مالكي الأرض أو المباني أو أصحاب حق الانتفاع (مالكي الأرض والمباني ونحوهم) داخل المنطقة المعنية.

وفي هذا المسار تتكوّن علاقة الحقوق والواجبات بين منفّذ المشروع الذي يقود المشروع (الاتحاد، والعمدة والحاكم ونحوهم، ومؤسسة الأراضي والإسكان ونحوها) ومالكي الأرض والمباني ونحوهم.

وعند مخالفة نسبة الموافقة أو الإجراءات التي يحددها القانون، قد تنشأ نزاعات البطلان أو الإلغاء حول نفاذ تنفيذ المشروع، أو مشكلات التعويض عن الضرر والمسؤولية الجنائية.

لا يجوز لأعضاء اتحاد مشروع التحسين وأعضاء لجنة الترويج ومزاولي إدارة مشاريع التحسين المتخصصة ونحوهم تلقّي الأموال أو طلبها فيما يتعلق بوظيفتهم.

بما أن إدارة الاتحاد تؤثر تأثيرًا مباشرًا في حقوق ملكية أعضائه، فإن الأفعال غير المشروعة لأعضاء الاتحاد يُعاقَب عليها بصرامة.

يُحظَر قانونًا قيام شركات المقاولات ونحوها بتقديم أموال أو ضيافة إلى أعضاء الاتحاد أو أعضائه في مسار اختيار المنفّذ.

ويُقيَّم هذا الفعل بوصفه فعلًا غير مشروع نموذجيًا يخلّ بنزاهة مشروع التحسين.

إدارة مشاريع التحسين المتخصصة عمل يدعم إجراءات مشروع التحسين بشكل متخصص، ولا يمكن أداؤه إلا بتوافر شروط تسجيل معينة.

وإذا أُدّي هذا العمل دون تسجيل، فقد يُعاقَب على النحو التالي.

كما قد يكون مزاول إدارة مشاريع التحسين المتخصصة الذي مكّن غيره من أداء الأعمال بموجب هذا القانون باستخدام اسمه أو اسمه التجاري، أو أعار شهادة التسجيل، محلًّا للعقاب أيضًا.

خطة التصرف الإداري إجراء جوهري تُحدَّد فيه حقوق كل عضو ومساهماته في مشروع التحسين.

وفي هذا المسار تُثار أحيانًا الأفعال غير المشروعة التالية.

∙ مخالفة إجراءات خطة التصرف الإداري

∙ مخالفة إجراءات اتخاذ قرار الجمعية العامة للاتحاد

∙ الفساد في الإدارة المحاسبية للاتحاد

∙ مخالفة التزام الاتحاد بالإفصاح عن المعلومات

وعلى وجه الخصوص، قد يكون نقل الملكية دون اعتماد خطة التصرف الإداري، أو المضيّ تحكّمًا في مسائل قانونية جوهرية دون قرار الجمعية العامة، أو الإفصاح الزائف عن المستندات محل الإفصاح، محلًّا للعقاب الجنائي.

كما قد تؤدي سائر مخالفات الإجراءات إلى قرار إداري أو نزاع حول نفاذ تنفيذ المشروع.

يلزم فحص بنية إدارة مشروع التحسين الراهنة مع التركيز على الأمور التالية.

بما أن مشروع التحسين مشروع واسع النطاق يمتد من عدة سنوات إلى عشرات السنين، فإن تأمين المشروعية الإجرائية منذ المرحلة الأولى أمر مهم.

يلزم عضو الاتحاد التحقق من سير مشروع التحسين مع التركيز على الأمور التالية.

بما أن نزاعات مشروع التحسين تؤثر تأثيرًا مباشرًا في حقوق ملكية أعضاء الاتحاد، فإن الفحص القانوني لازم في كل مرحلة من مراحل المشروع.

تقدّم دايريون، استنادًا إلى خبرتها في التعامل مع النزاعات المتعلقة بمشاريع التحسين كإعادة التطوير وإعادة البناء، خدمات قانونية منهجية في قضايا قانون تحسين المدن والبيئة السكنية.

بما أن نزاعات مشروع التحسين كثيرًا ما تتشابك فيها الإجراءات الإدارية والمسؤولية المدنية والجنائية على نحو مركّب، فإن الفحص القانوني المنهجي لازم منذ المرحلة الأولى من القضية.

إذا كنت في وضع تخشى فيه المخاطر القانونية في مشروع تحسين جارٍ حاليًا، فنرجو أن تشخّص القضية عبر 🔗حجز موعد استشارة قانونية مع المحامي المتخصص في الإنشاءات والعقارات.