التقادم المكسب لحيازة الأرض

تنصّ المادة 245 من القانون المدني على إمكانية اكتساب ملكية العقار عبر حيازته وفق شروط معيّنة.

المادة 245 من القانون المدني (مدة اكتساب ملكية العقار بالحيازة)

وبناءً على ذلك، إذا وُجدت واقعة حيازة الأرض 20 عامًا، أمكن ممارسة حقّ المطالبة بتسجيل نقل الملكية تجاه المالك عند اكتمال التقادم.

الحيازة بنيّة التملّك تعني الحيازة بنيّة أن الشخص مالكٌ لتلك الأرض، لا الحيازة بإذن الغير.

أي أن مجرّد الاستخدام أو الاستئجار لا يُعَدّ حيازةً بنيّة التملّك.

وتُفترض الحيازة بنيّة التملّك بموجب المادة 197 الفقرة 1 من القانون المدني، غير أنه في حال دفع الطرف الآخر بالحيازة دون سند ونحو ذلك ودحضه لهذا الافتراض، قد تُطلب نيّة تملّك واضحة وأدلّتها.

المادة 197 من القانون المدني (طبيعة الحيازة)

«الهادئة» تعني الحيازة بهدوء دون عنف أو تهديد أو قوة جبرية.

أما في حال الحيازة بالقوة أو المصحوبة بعنف في بدايتها، فإن تلك الحيازة لا تستوفي شرط التقادم المكسب.

«العلنية» تعني حيازةً غير سرّية يمكن أن يدركها عامة الناس من الخارج.

أي أنها حيازة تتمّ بصورة علنية بحيث يمكن أن يدرك الغير واقعة الحيازة.

فمثلاً، إذا بُني سور وجرى الاعتناء بالأرض واستُخدمت فعليًّا، أمكن الاعتراف بالعلنية.

قسّم القانون المدني ذلك إلى نوعين بحسب مدة الحيازة.

في الحالتين، يمكن اكتساب الملكية بالتسجيل بعد انقضاء مدة الحيازة.

وعلى وجه الخصوص لا يُعترف بالتقادم المكسب لمدة 10 أعوام إلا للحائز المسجَّل، وفي هذه الحالة يجب أن يكون حسن النيّة وعديم الخطأ.

وهذا الشرط منصوص عليه في المادة 245 الفقرة 2 من القانون المدني.

إذا انقطعت الحيازة أو كانت متقطّعة، انقطع التقادم.

يجب على الحائز أن يحوز باستمرار مدة 20 عامًا (أو 10 أعوام)، ويُعَدّ الإخلاء المادّي والتخلّي عن الحيازة ونحوهما من العوامل التي تقطع استمرارية التقادم.

في حال كون الشخص مسجَّلاً كمالك على الشيوع، فإن حيازته لبقية الحصص تُعَدّ حيازةً لملكه هو، ولذا لا يُعترف بالتقادم المكسب.

المحكمة العليا 2001. 4. 13. حكم رقم 99다62036,62043

في حال حيازة جزء من حصة أرضٍ يملكها آخرون على الشيوع، يمكن التقادم المكسب بشأن حصة الطرف الثالث التي ليست ملكًا للشخص (المحكمة العليا 1979. 6. 26. حكم رقم 79다639).

فمثلاً، إذا كان يملك A وB الأرض بنسبة 50% لكلٍّ منهما، وحاز C حصة A فقط، فإن ذلك يتعلق بحصة طرف ثالث ليست ملكًا للشخص، ومن ثمّ يمكن التقادم المكسب.

حتى في حال حيازة جزء من الأرض لا كاملها، إذا أمكن تمييزه بعلامة موضوعية، أمكن التقادم المكسب بشأن ذلك الجزء (المحكمة العليا 1993. 12. 14. حكم رقم 93다5581).

غير أنه لا يمكن المطالبة بتسجيل نقل الملكية إلا بعد إجراء تسجيل التجزئة (إجراء تقسيم رقم القطعة).

وفقًا للمادة 247 الفقرة 1 من القانون المدني، يرتدّ أثر الملكية الناشئ عن التقادم المكسب إلى وقت بدء الحيازة.

أي أنه عند اكتمال التقادم، يُعترف للحائز بمركز قانوني كأنه كان مالكًا لتلك الأرض من البداية، لا مجرّد حائز.

تنصّ المادة 247 الفقرة 2 من القانون المدني على تطبيق أحكام قطع التقادم المسقط على التقادم المكسب أيضًا.

وبناءً على ذلك، إذا وقعت الأسباب التالية، يُقطع سريان التقادم أو يُوقف مؤقتًا.

عند قطع التقادم، تُحتسب مدة التقادم من جديد من البداية، وفي حالة الوقف يُستأنف سريان التقادم بعد انتهاء سبب الوقف.

التقادم المكسب منفعة قانونية يتمتّع بها الحائز.

غير أنه يمكن التنازل عن هذه المنفعة صراحةً أو ضمنًا أثناء الدعوى أو بعدها.

قضت سابقة المحكمة العليا (1973. 9. 29. حكم رقم 73다762) بما يلي.

رغم اكتمال التقادم المكسب للحيازة، فإن الملكية القانونية تكتمل بالتسجيل.

فاكتمال التقادم بذاته لا يحلّ محلّ التسجيل، ولا يمكن للحائز ممارسة حقّه كاملاً إلا بأن يرفع على المالك (أو المسجَّل باسمه) دعوى المطالبة بتسجيل نقل الملكية، أو ينقل إليه التسجيل بالاتفاق.

لرفع دعوى المطالبة بتسجيل نقل الملكية، يجب استيفاء الشروط التالية.

إذا استُوفيت شروط المادة 245 من القانون المدني، جاز للمحكمة أن تُصدر حكمًا يأمر المسجَّل باسمه بتسجيل نقل الملكية.

عند كسب الدعوى وتثبيت الحكم، يمكن استنادًا إليه تقديم طلب تسجيل نقل الملكية منفردًا.

وبعد إتمام التسجيل، تثبت الملكية القانونية الناشئة عن اكتمال التقادم، ويصبح بعدها التصرّف بالبيع والهبة وإنشاء الضمان ونحوها ممكنًا بحرّية.

تقدّم شركة المحاماة هذه، عند نشوء مخاطر قانونية كنزاع الملكية أو مشكلات التسجيل أو الدعاوى، دعمًا قانونيًّا فعليًّا بدءًا من إثبات اكتمال التقادم وصولاً إلى دعوى المطالبة بتسجيل نقل الملكية والاستجابة للدفع بالتنازل عن منفعة التقادم.

🔗حجز استشارة قانونية مع محامٍ متخصّص في العقارات ندعوكم من خلاله إلى الفحص الدقيق لمدى استيفاء شروط التقادم المكسب، ووضع خطة استجابة استراتيجية بسرعة.

دايريون، تاسع أكبر شركة محاماة في جمهورية كوريا (بحسب إقرارات ضريبة القيمة المضافة لدى مصلحة الضرائب الوطنية لعام 25)، تساعد على حلّ القضايا عبر استراتيجية منهجية يضعها خبراء قانونيون في مجالات متعددة.