مخالفة قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي

التسجيل العقاري الثنائي باسم الغير على سبيل الأمانة هو أسلوب ينقل فيه صاحب الحق الفعلي الذي اشترى العقار التسجيل إلى اسم الشخص الآخر بدلا من اسمه.

ويكون العقد وسداد الثمن والملكية الفعلية جميعها لصاحب الحق الفعلي، بينما يقتصر دور صاحب الاسم المسجل على إدراج اسمه في السجل.

وفي هذه الحالة يكون اتفاق التسجيل باسم الغير باطلا بموجب المادة 4 من قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي، ولا يجوز لصاحب الاسم المسجل الادعاء قانونا بالملكية حتى لو أصبح التسجيل باسمه.

ويجوز لصاحب الحق الفعلي أن يطالب صاحب الاسم المسجل بشطب التسجيل أو بتسجيل نقل الملكية.

التسجيل العقاري الثلاثي باسم الغير على سبيل الأمانة هو صورة يبرم فيها صاحب الحق الفعلي عقد البيع مباشرة مع البائع ويدفع الثمن، لكنه يطلب نقل التسجيل إلى اسم شخص ثالث.

ويكون طرفا العقد هما صاحب الحق الفعلي والبائع.

ويكون اتفاق التسجيل باسم الغير باطلا في هذه الحالة أيضا. ولذلك، حتى إذا نقل البائع التسجيل إلى اسم الشخص الثالث، يجوز لصاحب الحق الفعلي، نيابة عن البائع، المطالبة بشطب التسجيل القائم باسم ذلك الشخص ونقله إليه، وهو ما يعرف بالمطالبة النيابية بتسجيل نقل الملكية.

غير أن هذا الحق يخضع لتقادم مسقط مدته 10 سنوات، مما يستلزم مراعاة هذه المدة.

أما إذا ظل صاحب الحق الفعلي حائزا للعقار، فلا يبدأ سريان التقادم المسقط.

التسجيل العقاري التعاقدي باسم الغير على سبيل الأمانة هو هيكل يبدو فيه ظاهريا أن صاحب الاسم المسجل أبرم العقد مباشرة مع البائع ودفع الثمن بنفسه.

لكن صاحب الحق الفعلي هو الذي قدم الأموال فعليا واتخذ جميع القرارات.

والمعيار المهم هنا هو ما إذا كان البائع يعلم بواقعة التسجيل باسم الغير على سبيل الأمانة.

وفي هذه الحالة لا يجوز لصاحب الحق الفعلي الادعاء بأي حق في العقار ذاته، ولا يكون له إلا مطالبة صاحب الاسم المسجل برد الإثراء بلا سبب عن ثمن البيع الذي دفعه.

يجوز عند اكتشاف التسجيل العقاري باسم الغير على سبيل الأمانة فرض غرامة مالية عن المخالفة الإدارية تصل إلى 30% من قيمة العقار المعني.

ويجوز فرض غرامة مالية عن المخالفة الإدارية على من لم يسجل حقا عينيا متعلقا بعقار باسم صاحب الحق الفعلي، وتحتسب على النحو الآتي (المادة 3-2 والمادة 4-2 والمادة 8 من قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي)

ويتعين على صاحب الحق الفعلي الذي سجل العقار باسم الغير دفع غرامة تعادل حاصل ضرب القيمة المقدرة للعقار في معدل فرض الغرامة وفقا للمعايير الآتية.

كما يجب أن يضاف عند الاحتساب معدل الغرامة الإضافي المحدد بحسب مدة استمرار التسجيل باسم الغير.

يلتزم صاحب الحق الفعلي الذي فرضت عليه الغرامة بتسجيل العقار باسمه الحقيقي دون تأخير.

وإذا لم ينفذ هذا الالتزام، تفرض عليه غرامات إكراهية إضافية على مراحل.

هيكل فرض الغرامات الإكراهية

وبذلك يجوز تكرار فرضها إلى أن يتم التسجيل بالاسم الحقيقي.

تنص المادة 7 من قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي على العقوبات الآتية بحق صاحب الحق الفعلي وصاحب الاسم المسجل ومن يحرر مستندات كاذبة وغيرهم.

وتفرض العقوبة الجنائية بصفة مستقلة عن الجزاءات الإدارية السابقة، ومنها الغرامة المالية عن المخالفة الإدارية والغرامة الإكراهية.

وبذلك يجوز الجمع، عن واقعة تسجيل واحدة باسم الغير، بين الغرامة المالية عن المخالفة الإدارية والغرامة الإكراهية والعقوبة الجنائية.

يجب أولا التحقق بدقة من وجود تسجيل عقاري باسم الغير على سبيل الأمانة من خلال مستخرج السجل العقاري ومستندات العقد.

وتختلف سبل التعامل بحسب هيكل هذا التسجيل بوجه خاص، ولذلك يجب تحديد الآثار القانونية والمخاطر المترتبة على كل نوع بدقة.

إذا تركت مخالفة قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي دون معالجة، يستمر فرض الغرامات المالية عن المخالفات الإدارية والغرامات الإكراهية، ولذلك يجب إتمام إجراءات التسجيل بالاسم الحقيقي في أقرب وقت ممكن.

ويجوز لصاحب الحق الفعلي أن يطلب من صاحب الاسم المسجل تقديم طلب تسجيل نقل الملكية، أو أن يقيم عند الحاجة دعوى أمام المحكمة للمطالبة بشطب التسجيل ونقله.

ويعد شطب التسجيل باسم الغير وإجراء التسجيل بالاسم الحقيقي لاستعادة الوضع السليم للملكية أهم تدبير للتعامل مع المخالفة.

إذا كان من المحتمل تقديم بلاغ جنائي، فيجب التركيز على الاستعداد للتحقيق مسبقا وجمع الأدلة.

وإذا أقر الشخص بالواقعة المخالفة للقانون، فقد يسهم الإبلاغ الطوعي واتباع الإجراءات المشروعة المنصوص عليها قانونا في طلب تخفيف العقوبة.

أما إذا كان متوقعا توجيه شبهات إضافية، مثل التهرب الضريبي، إلى جانب مخالفة قانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي، فيلزم إعداد استراتيجية شاملة للتعامل معها بالتعاون مع مختص.

يضم مكتب المحاماة عددا من المحامين المتخصصين في العقارات والمسجلين لدى نقابة المحامين الكورية، إضافة إلى محامين متخصصين يبلغ متوسط خبرتهم 10 سنوات أو أكثر.

وعند نشوء مخاطر قانونية مختلفة، مثل فرض الغرامات المالية عن المخالفات الإدارية أو الغرامات الإكراهية أو العقوبات الجنائية أو بطلان التسجيل، يمكن تقديم دعم قانوني عملي يبدأ من الاعتراض ويمتد إلى التظلم الإداري والتعامل مع الإجراءات الجنائية.

ويمكن الاستعانة بمحام متخصص في العقارات لتقييم وجود مخالفة لقانون تسجيل العقارات باسم صاحب الحق الفعلي ووضع استراتيجية مناسبة للتعامل معها.