مخالفة قانون الوسطاء العقاريين المعتمدين

الوسيط العقاري المعتمد وسيطٌ متخصص مُنِح صفته عبر اجتياز اختبار التأهيل، وله دورٌ وتصنيفٌ محدّدان بدقّة بموجب «قانون الوسطاء العقاريين المعتمدين».

تصنيف الوسطاء العقاريين المعتمدين

وممارسة غير المؤهَّل الوساطةَ مستقلاً فعلٌ مخالف واضح.

كما أن محل الوساطة الذي يجوز للوسيط العقاري المعتمد التوسط فيه محدَّد قانوناً.

وقد يشكّل أي فعل وساطة يتجاوز هذا النطاق مخالفةً لقانون الوسطاء العقاريين المعتمدين.

المحال التي تجوز الوساطة فيها (قانون الوسطاء العقاريين المعتمدين، المادة 3)

عند التوسط في الحقوق أو الأصول الآتية، فإنها لا تُعدّ من المحال المقررة قانوناً، ومن ثمّ قد يشكّل ذلك مخالفةً لقانون الوسطاء العقاريين المعتمدين.

تحظر المادة 33 الفقرة 1 من قانون الوسطاء العقاريين المعتمدين صراحةً على الوسيط العقاري الفرد والوسيط العقاري التابع الأفعال التسعة الآتية.

الأفعال التسعة المحظورة

وفي حال مخالفة أيٍّ من هذه الأفعال المحظورة ولو فعلاً واحداً، يجوز توقيع جزاء إداري.

كما أنه على وجه الخصوص تُوقَّع عقوبة إدارية جزائية أيضاً على من يخالف أحكام البنود من 5 إلى 9.

حتى من ليس وسيطاً عقارياً معتمداً يكون عرضةً للعقاب إذا أتى فعلاً يهدف إلى عرقلة عمل وسيط عقاري معيّن دون وجه حق أو التأثير في الأسعار السوقية.

وعليه فإن أفعال الغير التي تعرقل عمل الوسيط العقاري المعتمد قد تكون هي الأخرى محلاً للعقاب، فيتعيّن الحذر.

يُلغى ترخيص الوسيط العقاري المعتمد بحكم القانون عند ارتكابه أحد أفعال المخالفة الجسيمة الآتية (قانون الوسطاء العقاريين المعتمدين، المادة 35).

وعند إرادة إلغاء الترخيص، يجب على محافظ المدينة أو المقاطعة إجراء جلسة استماع، وعلى من أُلغي ترخيصه أن يعيد شهادة الترخيص أو يقدّم بياناً بالأسباب خلال 7 أيام.

عند ضبط إهمال أو مخالفة للقانون أثناء أعمال الوساطة، يجوز إيقاف أهلية الوسيط العقاري المعتمد لمدة معينة.

ويُوقَّع الجزاء بصورة متدرّجة بحسب طبيعة الفعل المخالف ودرجته (قانون الوسطاء العقاريين المعتمدين، المادة 36 الفقرة 1 والفقرة 3، واللائحة التنفيذية لقانون الوسطاء العقاريين المعتمدين، المادة 22 الفقرة 1 والجدول 3).

وبناءً على ذلك، في حال ارتكاب أحد الأفعال المحظورة على الوسيط العقاري المعتمد التي سبق بيانها، يجوز إيقاف أهليته.

وفي هذه الحالة يجوز لمحافظ المدينة أو المقاطعة زيادة مدة إيقاف الأهلية أو إنقاصها في حدود النصف مراعاةً لدوافع المخالفة وعددها ونتيجتها، على ألا تتجاوز 6 أشهر بأي حال.

لا يقتصر الجزاء على مجرد تقييد الأهلية، بل يمتد أثره القوي إلى تقييد تسجيل مزاولة الوساطة نفسها مستقبلاً.

يجوز إلغاء تسجيل فتح مكتب الوساطة عند توافر أحد الأسباب الآتية.

أسباب إلغاء التسجيل (قانون الوسطاء العقاريين المعتمدين، المادة 38)

وبناءً على ذلك، في حال ارتكاب أحد الأفعال المحظورة على الوسيط العقاري المعتمد التي سبق بيانها، يجوز إلغاء التسجيل.

جزاء إيقاف العمل هو جزاء يقيّد مزاولة أعمال الوساطة لمدة معينة، ويُوقَّع في حدود 6 أشهر بحسب درجة المخالفة (قانون الوسطاء العقاريين المعتمدين، المادة 39 الفقرة 1؛ واللائحة التنفيذية لقانون الوسطاء العقاريين المعتمدين، المادة 14 والنموذج المرفق رقم 15).

وفي حالة الوسيط العقاري المزاول الذي يكون شخصاً اعتبارياً، يجوز إصدار جزاء إيقاف منفصل على مستوى المقر الرئيسي للشخص الاعتباري أو مكتبه الفرعي.

يُطبَّق على أفعال الإخلال الجسيم بالسوق أو إثارة المضاربة العقارية أو تسجيل فتح المكتب غير المشروع ونحوها (قانون الوسطاء العقاريين المعتمدين، المادة 48، والمادة 33 الفقرة 1 من البند 5 إلى البند 9، والمادة 33 الفقرة 2).

يُطبَّق على إساءة استعمال أهلية الوسيط العقاري ومخالفة أنظمة إدارة المكتب وإفشاء الأسرار ونحو ذلك (قانون الوسطاء العقاريين المعتمدين، المادة 49 الفقرة 1، والمادة 24 الفقرة 4، والمادة 29 الفقرة 2، والمادة 33 الفقرة 1 من البند 1 إلى البند 4).

عند ورود شبهة المخالفة، يُتحقَّق أولاً من الإشعار الصادر عن الجهة المختصة أو جهة التحقيق.

الفعل المخالف إذا كان ناجماً عن مجرد خطأ أو عطل في النظام أو غلط ونحو ذلك، يجب إعداد مستندات ظرفية تتيح شرح ذلك تفصيلاً معاً.

عند طلب تقديم إفادة إثبات الوقائع أو مذكرة إيضاح، تُقدَّم خلال المهلة المحددة مع التركيز في تحريرها على ملابسات واقعة المخالفة ومدى توافر القصد ومدى اتخاذ تدابير لاحقة.

وإذا لم يُقدَّم إيضاح كافٍ في مرحلة التحقيق، فقد يفضي ذلك لاحقاً إلى إلغاء التسجيل ونحوه، ولذلك يكون التصرف المبكر بالغ الأهمية.

عند صدور القرار الإداري، يمكن التظلم منه خلال مهلة معينة عن طريق التظلم الإداري أو الدعوى الإدارية.

وبما أن الجزاءات الجسيمة كإلغاء تسجيل فتح المكتب وإيقاف العمل 6 أشهر ترتبط مباشرةً بتوقف مصدر الرزق، فيجب الإسراع في بحث إمكانية التظلم.

تُنظَّم المنظومة العملية كتحسين نظام الإدارة الداخلي وإدارة مساعدي الوساطة ومراجعة إجراءات تحرير العقود وحفظها، وذلك لمنع تكرار مخالفة مماثلة مستقبلاً.

يضم مكتب المحاماة هذا عدداً من محامي العقارات المتخصصين المسجَّلين لدى نقابة المحامين الكورية ومحامين متخصصين بخبرة تتجاوز 10 سنوات في المتوسط.

ويمكن تقديم استجابة قانونية فعّالة لحماية الوسيط، بدءاً من مواجهة خطر إلغاء تسجيل مكتب الوساطة أو إيقاف العمل، ووصولاً إلى الدفاع ضد مخاطر العقاب الجنائي وإجراءات الاعتراض والتظلم الإداري.

وبما أن الاستجابة الاستراتيجية من خبير قانوني قد تكون منعطفاً حاسماً أكثر من المواجهة المنفردة، فنرجو المضي في الاستجابة القانونية بالاستعانة بمحامي العقارات المتخصص.