دعوى تسجيل نقل الملكية | حكم المحكمة العليا القاضي بأن الحيازة لا تنتقل «تلقائيا» بمجرد اعتماد خطة الإدارة والتصرف ونشرها

يمكن تلخيص المسائل الرئيسية في دعوى تسجيل نقل الملكية محل هذه القضية على النحو الآتي.

وبعبارة أخرى، تمثلت المسألة في كيفية تداخل نشوء «حق الاستعمال والانتفاع» بموجب قانون صيانة البيئة الحضرية والسكنية مع الأحكام المنظمة «للحيازة» واكتساب الملكية بالتقادم بموجب القانون المدني.

رأت محكمة الدرجة السابقة أن اعتماد خطة الإدارة والتصرف ونشرها يؤديان إلى انتقال حيازة ملاك الوحدات المفرزة السابقين داخل منطقة التجديد إلى جمعية إعادة البناء بصفتها الجهة المنفذة للمشروع.

وبناء على ذلك، رأت المحكمة أن جمعية منطقة التجديد الأولى خلفت حيازة ملاك الوحدات المفرزة في المجمع الأول، وأن جمعية منطقة التجديد الثانية خلفت أيضا حيازة ملاك الوحدات المفرزة في المجمع الثاني للمرافق المشتركة داخل المجمع. ثم افترضت أن حيازة كل جمعية كانت هادئة وعلنية ومقترنة بنية التملك، وأقرت باكتمال التقادم المكسب.

ومن ثم، قبلت المحكمة الطلب جزئيا في حدود إلزام LH بتنفيذ إجراءات تسجيل نقل الملكية.

طبقت المحكمة العليا هذه المبادئ على الوقائع المحددة وقسمت النتيجة على النحو الآتي.

1) ما يتعلق بجمعية منطقة التجديد الأولى

على الرغم من أن تسبيب محكمة الدرجة السابقة بشأن انتقال الحيازة نتيجة الاعتماد والنشر تضمن جوانب غير سليمة، فقد رأت المحكمة العليا أن أوراق القضية تتيح احتمال اعتبار الجمعية الأولى قد أتمت خلافة الحيازة عن ملاك الوحدات المفرزة السابقين بعد اكتمال انتقالهم من العقارات وغير ذلك. ولذلك، أمكن الإبقاء على نتيجة حكم محكمة الدرجة السابقة القاضية بقبول المطالبة بتسجيل نقل الملكية نتيجة اكتمال التقادم المكسب.

2) ما يتعلق بالمرافق المشتركة داخل المجمع، وهو الجزء الذي طالبت به الجمعية الثانية

أما المرافق المشتركة داخل المجمع، فقد اعتبرت المحكمة أن ملاك الوحدات المفرزة في المجمعين الأول والثاني كانوا يحوزونها حيازة مشتركة من خلال مجلس ممثلي السكان. وقضت بأنه لا يمكن اعتبار تلك الحيازة المشتركة منتقلة تلقائيا إلى الجمعية الثانية بمجرد اعتماد خطتها ونشرها.

وبناء عليه، رأت المحكمة أن الجزء من حكم محكمة الدرجة السابقة الذي قبل جزئيا الطلب الأصلي للمتدخل، أي الجمعية الثانية، شابه خطأ في تطبيق القانون، فنقضت وأعادت الجزء المتعلق «بالمرافق المشتركة داخل المجمع» من الحكم الصادر ضد المدعى عليه.

تعطي شركة دايريون للمحاماة، في دعاوى تسجيل نقل الملكية المتعلقة بمشروعات إعادة البناء والتجديد، الأولوية لإعداد الأدلة التي تثبت وقائع خلافة الحيازة بدلا من الاعتماد على مستندات مرحلة خطة الإدارة والتصرف وحدها للوصول إلى نتيجة.

وعندما تتداخل الحيازة المشتركة ولوائح الإدارة، كما في المرافق المشتركة داخل المجمع، تحلل الشركة تسليم سلطة الإدارة وتشغيل مجلس الممثلين وواقع الاستعمال والانتفاع تحليلا متكاملا لإعادة تحديد بنية استحقاق الحقوق.

يتوقف مآل دعوى تسجيل نقل الملكية على تحديد من حاز محل النزاع، ومنذ متى، وماهية محل الحيازة وكيفيتها. ولذلك، يلزم تنظيم المستندات منذ المرحلة الأولى ووضع نهج يتناسب مع الوقائع.

وعند الحاجة إلى مساعدة محام متخصص في العقارات، تتاح خدمة 🔗حجز استشارة قانونية مع محام عقاري.