الشكوى الدستورية | شكوى دستورية بشأن تعديل قانون المساكن المؤجرة الخاصة، وقضت المحكمة الدستورية بعدم قبول الجزء المتعلق بالأحكام الضريبية وبدستورية الأحكام الأخرى

كان مقدمو الشكوى عددا من مشغلي أعمال تأجير المساكن المسجلين، وقد ادعوا أن تعديل قانون المساكن المؤجرة الخاصة لعام 2020 ينتهك حرية مزاولة المهنة، والحقوق المالية ومبدأ حماية الثقة المشروعة، بعد أن أدى إلى ①تقييد تسجيل المساكن المؤجرة قصيرة الأجل والمساكن المؤجرة العامة طويلة الأجل من نوع شراء الشقق و②تحديد موعد لشطب التسجيلات القائمة و③تشديد الالتزامين المتعلقين بالانضمام إلى الضمان والقيد الإضافي.

كما ادعوا عدم دستورية الأحكام ذات الصلة في القوانين الضريبية، ومنها قانون الضريبة العقارية الشاملة وقانون ضريبة الدخل، استنادا إلى تقليص المزايا الضريبية التي كانت ممنوحة لمشغلي أعمال تأجير المساكن.

وفي هذا الشأن، قررت المحكمة الدستورية عدم قبول الجزء المتعلق بالأحكام الضريبية لانتفاء شرط المباشرة، وقضت بدستورية الأحكام الواردة في قانون المساكن المؤجرة الخاصة.

استبعد قانون المساكن المؤجرة الخاصة المعدل المساكن المؤجرة قصيرة الأجل والمساكن المؤجرة العامة طويلة الأجل من نوع شراء الشقق من نطاق المساكن القابلة للتسجيل، ونص على شطب تسجيل المشغلين المسجلين سابقا تلقائيا عند انتهاء المدة الإلزامية.

وبناء على ذلك، ادعى المشغلون السابقون أن تقييد قدرتهم على مواصلة أعمالهم مستقبلا ينتهك حرية مزاولة المهنة ومبدأ حماية الثقة المشروعة.

وأكدت المحكمة الدستورية أولا أن نظام تسجيل مشغلي أعمال تأجير المساكن هو نظام تنظيمي يهدف إلى تحقيق المصلحة العامة المتمثلة في استقرار السكن وحماية المستأجرين.

لذلك رأت أن المشرع يتمتع بسلطة تقديرية تشريعية واسعة لتعديل نظام مشغلي أعمال تأجير المساكن وفقا للتغيرات في الظروف الاقتصادية والاجتماعية.

كما رأت أن الحكومة أعلنت تدريجيا، منذ عام 2017، عن تغييرات في السياسات، ومنها إلغاء نظام الإيجار قصير الأجل، لمواجهة فرط نشاط السوق والطلب القائم على المضاربة؛ ولذلك لا يشكل ذلك مخالفة لمبدأ حماية الثقة المشروعة لأن المشغلين كان بإمكانهم توقع هذه التغييرات.

وقضت أيضا بأنه يصعب اعتبار شطب التسجيل تقييدا مفرطا، لأنه يتم عند انتهاء المدة الإلزامية ولأن المشغلين المسجلين سابقا مُنحوا تدابير انتقالية وفترة سماح.

وفي المحصلة، قررت المحكمة الدستورية عدم وجود مخالفة لحرية مزاولة المهنة أو لمبدأ حماية الثقة المشروعة، إذ رأت أن «التعديل المعقول لنظام تنظيمي يدخل ضمن نطاق السلطة التقديرية للمشرع في صياغة التشريعات، وأن المساس بمصلحة المشغلين المسجلين سابقا في حماية ثقتهم ليس جسيما إلى حد يستوجب الحماية الدستورية».

ألزم القانون المعدل جميع مشغلي أعمال تأجير المساكن الخاصة بالانضمام إلى ضمان رد وديعة الإيجار، ونص على فرض عقوبة الحبس مع الأشغال لمدة لا تتجاوز 2 سنوات أو عقوبة الغرامة الجزائية بما لا يتجاوز 20 مليون وون كوري جنوبي عند مخالفة هذا الالتزام.

وادعى مقدمو الشكوى أن هذه الأحكام تنتهك الحقوق المالية وأن العقوبة مفرطة.

ورأت المحكمة الدستورية أن الغرض من الالتزام بالانضمام إلى الضمان مشروع بدرجة كبيرة، لأنه نظام يهدف إلى حماية ودائع المستأجرين وضمان استقرارهم السكني.

كما رأت أن معدل رسم الضمان يبلغ نحو 0.1% سنويا، ولذلك لا يشكل عبئا اقتصاديا مفرطا، وأن المستأجر يتحمل أيضا جزءا من هذا الرسم، مما يجعل الضرر المالي المفروض على المشغل متوافقا مع مبدأ الحد الأدنى من التقييد.

وقضت أيضا بأن الحكم الجزائي وسيلة لضمان فعالية نظام الضمان ويدخل ضمن مجال تقدير السياسة التشريعية، ولذلك لا يمكن اعتباره في حد ذاته مخالفا لمبدأ التناسب.

وبناء عليه، قضت المحكمة الدستورية بأن «الالتزام بالانضمام إلى الضمان والعقاب الجنائي عند مخالفته يشكلان تنظيما ملائما وضروريا لحماية الحقوق المالية للمستأجر، ولا يخالفان مبدأ حظر التقييد المفرط أو مبدأ تناسب العقوبة».

ألزم القانون المعدل مشغلي أعمال تأجير المساكن بإجراء قيد إضافي للمساكن المؤجرة المسجلة يتضمن المعلومات الأساسية، مثل مدة الإيجار الإلزامية والحد الأقصى للأجرة.

وادعى مقدمو الشكوى أن ذلك ينتهك الحقوق المالية بسبب تقييد الملكية وفرض تكاليف إضافية.

ورأت المحكمة الدستورية أن الالتزام بالقيد الإضافي يمثل نظام إفصاح يتيح للمستأجر التحقق من شروط الإيجار قبل استئجار المسكن، ولذلك فإن غرضه مشروع ووسيلته ملائمة.

كما رأت أن تكلفة القيد الإضافي زهيدة جدا، إذ تبلغ نحو 10 آلاف وون كوري جنوبي لكل قيد، وأنه ليس سوى بيان إجرائي للإفصاح عن المعلومات ولا يؤدي إلى نقل الملكية أو تقييدها، ومن ثم لا يمكن اعتباره تقييدا فعليا للحقوق المالية.

وفي المحصلة، قضت المحكمة الدستورية بأن «الالتزام بالقيد الإضافي نظام معقول لحماية المستأجر، ولا يشكل انتهاكا للحقوق المالية أو مخالفة لمبدأ حظر التقييد المفرط».

· استراتيجية التعامل مع تغير السياسات

· المشورة بشأن الامتثال لالتزامي الضمان والقيد الإضافي

· التعامل مع الشكوى الدستورية والدعوى الإدارية

لا تتقدم مصلحة مشغلي أعمال تأجير المساكن في حماية ثقتهم المشروعة على تنفيذ الدولة لسياسة إسكان تحقق المصلحة العامة، كما أن الالتزامين المتعلقين بالانضمام إلى الضمان والقيد الإضافي يشكلان تنظيما مشروعا يهدف إلى تحقيق المصلحة العامة المهمة المتمثلة في حماية المستأجرين.

إذا كانت هناك حاجة إلى مساعدة بشأن الشكوى الدستورية، فيمكن إجراء 🔗حجز موعد لاستشارة قانونية.