CONTENIDO
- 1. Abogado especializado en asuntos inmobiliarios: el cliente que acudió para una demanda de desahucio
- - Antecedentes del caso
- - La asistencia del abogado especializado en asuntos inmobiliarios
- - El resultado de la asistencia del abogado especializado en asuntos inmobiliarios: resultado favorable en la demanda de desahucio
- 2. Abogado especializado en asuntos inmobiliarios: el concepto jurídico y el procedimiento de la demanda de desahucio
- - Casos en que es necesaria la demanda de desahucio
- - El procedimiento de la demanda de desahucio
- 3. Abogado especializado en asuntos inmobiliarios: por qué es necesaria la asistencia jurídica
- - La estrategia de respuesta del abogado especializado en asuntos inmobiliarios
1. Abogado especializado en asuntos inmobiliarios: el cliente que acudió para una demanda de desahucio
El cliente que acudió al abogado especializado en asuntos inmobiliarios solicitó una consulta sobre una demanda de desahucio de un edificio.
El caso del cliente es el siguiente.
Antecedentes del caso
El cliente, propietario de un edificio comercial de cinco plantas, celebró un contrato de arrendamiento para arrendar la segunda planta del edificio al señor B (en adelante, el demandado).
El contrato se pactó por dos años y el cliente acordó recibir del demandado una renta mensual de una determinada cantidad.
El demandado pagó la renta con normalidad durante un año, pero después comenzó a impagarla de forma continuada.
Ante ello, el cliente comunicó al demandado su voluntad de resolver el contrato e intentó ponerse en contacto con él de forma reiterada para cobrar la renta impagada, pero el demandado no respondía.
El demandado no pagó la renta durante unos 10 meses y el importe llegó a alcanzar la cifra de 80 millones de wones.
Como, incluso después de haber enviado un burofax formal en el que constaba su voluntad de resolver el contrato, el demandado seguía impagando la renta y ocupando el local, el cliente consideró necesaria una respuesta jurídica.
Por ello, acudió al abogado especializado en asuntos inmobiliarios de Daeryun Sociedad de Abogados y solicitó la entrega del edificio mediante una demanda de desahucio.
La asistencia del abogado especializado en asuntos inmobiliarios
1) Alegación de los derechos legales del cliente derivados del incumplimiento contractual del demandado
Cuando el importe de la renta impagada por el arrendatario alcanza el equivalente a tres mensualidades, el arrendador puede resolver el contrato.
El abogado especializado en asuntos inmobiliarios obtuvo, entre otros, los registros bancarios del cliente y los registros de los mensajes que había enviado al demandado.
Con ello subrayó que el demandado, pese a los reiterados intentos de contacto del cliente, los eludía e impagaba la renta de forma intencionada y sostuvo que existía el derecho a resolver el contrato conforme a la Ley de Protección del Arrendamiento de Locales Comerciales.
2) Énfasis en el derecho a la entrega del edificio conforme a la Ley Civil de la República de Corea
Sobre la base de que «el propietario puede reclamar la restitución de la cosa de su propiedad a quien la posee», tal como establece el artículo 213 de la Ley Civil de la República de Corea (acción reivindicatoria de la propiedad), subrayó que el cliente había comunicado formalmente, mediante burofax, su voluntad de resolver el contrato y había manifestado su deseo de recibir la entrega del edificio.
3) Énfasis en el perjuicio económico del cliente
Presentó un escrito de súplica del cliente en el que constaba que «el demandado no había pagado durante 10 meses una renta de unos 80 millones de wones y que, al acumularse los importes atrasados, estaba sufriendo un enorme perjuicio económico».
Asimismo, presentó también el historial de gestión del local del cliente y los recibos de las reparaciones e instalaciones correspondientes, entre otros, reforzando la credibilidad de que el perjuicio económico del cliente era gravísimo.
El resultado de la asistencia del abogado especializado en asuntos inmobiliarios: resultado favorable en la demanda de desahucio
El tribunal reconoció los siguientes extremos.
2) Que el perjuicio económico del cliente derivado del impago de la renta por el demandado es considerable
En consecuencia, el tribunal dictó una sentencia por la que ordenó al demandado entregar el edificio y devolver al cliente la fianza una vez deducidos los 80 millones de wones de renta atrasada.
Así, el cliente pudo ser resarcido de la renta impagada por el demandado y recibir además la entrega del edificio.
2. Abogado especializado en asuntos inmobiliarios: el concepto jurídico y el procedimiento de la demanda de desahucio
La demanda de desahucio es el proceso civil que el propietario de un inmueble interpone para recuperar sus derechos cuando, pese a haber exigido el desalojo del ocupante por una causa legítima, como la resolución del contrato de arrendamiento o la recuperación de la propiedad, el ocupante se niega a ello y continúa residiendo en el inmueble o utilizándolo.
Casos en que es necesaria la demanda de desahucio
Casos representativos en que es necesaria la demanda de desahucio |
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Cuando, incluso tras la resolución del contrato de arrendamiento, el arrendatario se niega a desalojar |
Cuando el arrendatario, tras haberse resuelto el contrato por impago prolongado de la renta, continúa la posesión |
Cuando se ha adquirido el inmueble en una subasta y se ha transmitido la propiedad, pero el ocupante anterior no desaloja la cosa |
Cuando un ocupante no autorizado posee ilegalmente el inmueble |
Se fundamenta en los artículos 213 (acción reivindicatoria de la propiedad) y 214 (acción de cesación y de prevención de la perturbación de la propiedad) de la Ley Civil de la República de Corea y el propietario del inmueble tiene derecho a reclamar la restitución a quien lo posee sin título legítimo.
El procedimiento de la demanda de desahucio
El procedimiento de la demanda de desahucio se tramita conforme al procedimiento civil ordinario y se resuelve por etapas, desde la presentación de la demanda hasta la sentencia y la ejecución forzosa.
Para impedir que el ocupante transmita la posesión a un tercero o la subarriende antes de la demanda de desahucio, lo esencial es solicitar primero la medida cautelar de prohibición de transmisión de la posesión del inmueble.
Sin esta medida, puede darse la situación de que, aun obteniendo una sentencia favorable, no se consiga la entrega efectiva del inmueble.
Después, solo es posible la entrega efectiva del edificio si, en la demanda y en los escritos preparatorios, se lleva a cabo una respuesta que aclare la relación de derechos y las causas de terminación del contrato y que tenga en cuenta incluso la ejecución forzosa posterior a la sentencia.
3. Abogado especializado en asuntos inmobiliarios: por qué es necesaria la asistencia jurídica
Desde la procedencia de la medida cautelar de prohibición de transmisión de la posesión hasta la tramitación del proceso y la ejecución forzosa posterior a la sentencia, cada etapa requiere una valoración jurídica y, si se descuida cualquiera de ellas, puede darse la situación de que, aun obteniendo una sentencia favorable, no se consiga la entrega efectiva.
Para reducir este riesgo, el abogado especializado en asuntos inmobiliarios presta una asistencia jurídica efectiva, desde la preparación previa hasta la fase de ejecución.
La estrategia de respuesta del abogado especializado en asuntos inmobiliarios
1) Examen jurídico previo de la relación posesoria y de la viabilidad del desahucio
El abogado especializado en asuntos inmobiliarios analiza el asunto centrándose en el ocupante real, la existencia de subarriendo y la posibilidad de transmisión de la posesión.
Con ello valora la necesidad de la medida cautelar de prohibición de transmisión de la posesión del inmueble y examina, en primer lugar, quién es el ocupante actual antes de la demanda de desahucio y si existe posibilidad de subarriendo o de transmisión de la posesión.
2) Estructura de la pretensión y redacción de los escritos conforme a los requisitos de la demanda de desahucio
El abogado especializado en asuntos inmobiliarios ordena las causas de terminación del contrato, la ilegalidad de la posesión y el fundamento jurídico de la pretensión de entrega conforme a los requisitos procesales y lo refleja en la demanda y en los escritos preparatorios.
3) Gestión del procedimiento contando con la ejecución forzosa posterior a la sentencia
El abogado especializado en asuntos inmobiliarios, tras la sentencia, comprueba la viabilidad de la ejecución teniendo en cuenta incluso las fases de expedición del título ejecutivo, solicitud de la ejecución forzosa y actuación del agente de ejecución y se prepara también ante una eventual falta de acatamiento o apelación de la parte contraria.
Si el procedimiento de la demanda de desahucio le resulta complejo, le recomendamos que consulte la orientación de respuesta adecuada a su situación actual a través de la 🔗reserva de consulta jurídica con un abogado especializado en asuntos inmobiliarios.
Este contenido se basa en casos reales de Daeryun Law LLC con algunas adaptaciones, y los derechos de autor pertenecen a nuestra firma.
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