Action en expulsion du locataire | assistance d’un avocat spécialisé pour obtenir le départ d’un locataire en situation d’impayés prolongés de loyers et de charges

La question la plus importante dans une action en expulsion du locataire consiste à déterminer si le bail a été valablement résilié.

Dans cette affaire, l’avocat spécialisé dans les actions en expulsion a relevé que les arriérés de loyer du locataire remplissaient déjà les conditions de résiliation du contrat.

Selon l’article 640 de la Loi civile de la République de Corée, dans le cadre de la location d’un bâtiment ou d’un autre ouvrage, lorsque les arriérés du locataire atteignent le montant de 2 échéances de loyer, le bailleur peut résilier immédiatement le bail.

Dans cette affaire, le locataire accusait un retard équivalant à 4 échéances de loyer. Les motifs légaux permettant de résilier le bail étaient donc déjà suffisamment constitués.

Article 640 de la Loi sur la protection des baux d’habitation (retard de paiement du loyer et résiliation)

Dans le cadre de la location d’un bâtiment ou d’un autre ouvrage, le bailleur peut résilier le contrat lorsque les arriérés du locataire atteignent le montant de 2 échéances de loyer.

L’avocat spécialisé dans les actions en expulsion a d’abord examiné conjointement le bail, l’historique des paiements de loyer, les avis de charges et d’autres documents afin de récapituler les impayés de loyers et de charges.

Cette analyse a permis d’établir clairement que les impayés du locataire ne résultaient pas d’une situation temporaire, mais constituaient un manquement répété et prolongé, et que la résiliation du contrat était devenue inévitable. Cet élément a servi de point de départ à l’action.

Bien que le courrier avec certification du contenu ait été retourné, l’avocat spécialisé dans les actions en expulsion a souligné que les arriérés de loyer suffisaient à produire les effets de la résiliation du contrat.

Il a ainsi structuré juridiquement et soutenu devant la juridiction coréenne l’argument selon lequel le droit de résiliation du bailleur ne pouvait être limité au motif que le locataire évitait intentionnellement tout contact ou n’avait pas réceptionné le courrier avec certification du contenu.

L’avocat spécialisé dans les actions en expulsion a également demandé qu’il soit reconnu que le locataire était non seulement tenu de remettre l’appartement au client et à son conjoint, mais devait aussi verser, jusqu’à la date de la remise effective, une somme correspondant au loyer au titre de l’enrichissement sans cause ainsi que l’intégralité des charges demeurées impayées pendant une longue période.

La stratégie contentieuse a ainsi été conçue pour obtenir non seulement le départ du locataire, mais également la réparation des pertes financières.

Une action en expulsion est une procédure par laquelle, lorsqu’un locataire continue d’occuper un logement, un local commercial ou un autre bien malgré la fin du bail, le bailleur demande à une juridiction coréenne de mettre fin à l’occupation, d’ordonner le départ du locataire et d’obtenir la remise du bien.

Cette action est principalement engagée lorsque le bail ne peut plus être maintenu en raison d’impayés prolongés de loyers ou de charges, d’une occupation sans droit après l’expiration du contrat ou d’une violation du contrat. Elle revêt une importance particulière puisqu’elle permet de récupérer le bien au moyen de la force exécutoire attachée à la décision judiciaire.

En particulier, lorsqu’un locataire évite tout contact ou ignore les demandes de départ, il est en pratique difficile pour le bailleur de régler lui-même la situation. L’action en expulsion constitue alors souvent le seul moyen effectif de résolution.

L’action en expulsion se déroule selon les étapes suivantes.

• Expiration du bail ou apparition d’un motif de résiliation

Arriérés de loyer, expiration de la durée du contrat, violation du contrat, etc.

• Demande de départ et notification de l’intention de résilier le contrat

Notification de la résiliation du contrat et demande de remise du bien, notamment par l’envoi d’un courrier avec certification du contenu

Le refus de réception ou le retour du courrier ne fait pas disparaître le motif de résiliation lui-même

• Introduction de l’action en expulsion

Demande de remise de l’immeuble, avec expulsion, devant la juridiction coréenne compétente

Si nécessaire, demande conjointe des loyers et charges impayés ainsi que des sommes dues au titre de l’enrichissement sans cause

• Prononcé du jugement

Appréciation de l’obligation de remettre le bien et de l’obligation de paiement

• Exécution forcée, si nécessaire

Mise en œuvre de la procédure d’exécution forcée si le locataire ne quitte pas les lieux malgré le jugement

Dans une action en expulsion, il est essentiel d’établir précisément la validité de la résiliation du contrat et la date de naissance de l’obligation de remettre le bien.

Pour engager une action en expulsion, il est important de préparer les documents suivants.

• Copie du bail
  Pour vérifier l’identité du bailleur et du locataire, le bien loué, le loyer et la durée du contrat
• Documents relatifs aux loyers et charges impayés
  Relevés de compte, avis de charges, etc.
• Documents relatifs à la résiliation du contrat ou à la demande de départ
  Copie du courrier avec certification du contenu, enveloppe retournée, relevés des messages et des appels, etc.
• Extrait du registre immobilier coréen
  Pour prouver que le bailleur est propriétaire ou que le bien est détenu conjointement
• Copie d’une pièce d’identité et documents relatifs aux liens familiaux, en cas de propriété conjointe

La préparation méthodique de ces documents peut avoir une incidence directe sur la célérité de l’action en expulsion et sur l’issue du jugement.

L’action en expulsion du locataire est une procédure dans laquelle plusieurs questions juridiques doivent être examinées conjointement, notamment la validité de la résiliation du bail, les conditions relatives aux arriérés de loyer et les demandes pécuniaires jusqu’à la remise du bien.

En particulier, lorsque le locataire évite tout contact ou poursuit l’occupation, une réaction émotionnelle du bailleur risque au contraire de prolonger le litige.

L’assistance d’un avocat spécialisé dans les actions en expulsion peut jouer un rôle important pour conduire la procédure dans le respect précis des conditions légales, en vue d’obtenir la remise du bien et la réparation effective du préjudice.

Si les loyers ou charges impayés d’un locataire vous empêchent d’exercer votre droit de propriété, vous pouvez déposer une demande de 🔗rendez-vous pour une consultation juridique, puis examiner la stratégie envisageable avec un avocat spécialisé en droit immobilier.

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Action en expulsion du locataire : questions fréquemment posées par les bailleurs