CONTENTS
- 1. Contexte ayant conduit à engager l’action en expulsion du locataire
- - Principale question juridique de l’action en expulsion
- 2. Assistance apportée par un avocat spécialisé dans l’action en expulsion du locataire
- - Récapitulatif des arriérés de loyer et établissement du motif de résiliation
- - Élaboration de l’argumentation relative à la résiliation valable du bail
- - Demande de remise du bien et de restitution de l’enrichissement sans cause
- 3. Résultat de l’assistance dans l’action en expulsion du locataire
- - Qu’est-ce qu’une action en expulsion ?
- - Déroulement d’une action en expulsion
- 4. Solutions envisageables avant d’engager une action en expulsion du locataire
- - Documents nécessaires pour engager une action en expulsion
- - Utilité de l’assistance d’un avocat spécialisé dans les actions en expulsion
- - L’action en expulsion du locataire en bande dessinée
1. Contexte ayant conduit à engager l’action en expulsion du locataire
Le client souhaitait engager une action en expulsion du locataire et a sollicité une consultation auprès d’un avocat spécialisé dans ce type de procédure.
Le client et son conjoint avaient donné en location à un locataire un appartement dont ils étaient copropriétaires, en escomptant percevoir normalement les loyers.
Cependant, le locataire a commencé à ne plus payer le loyer de sa propre initiative pendant la durée du contrat et s’est également abstenu de régler les charges pendant une longue période, de sorte que les sommes impayées ont continué à s’accumuler.
Dans l’espoir d’un règlement amiable, le client et son conjoint ont demandé le paiement à plusieurs reprises. Lorsque la situation n’a plus été supportable, ils ont envoyé un courrier avec certification du contenu, selon la procédure coréenne, exigeant la résiliation du contrat et le départ du locataire. Celui-ci n’ayant pas réceptionné le courrier, ils n’ont même pas pu lui notifier effectivement leur intention.
La poursuite de cette occupation sans droit aurait nécessairement limité l’exercice de leur droit de propriété et entraîné des préjudices supplémentaires. Il était donc devenu inévitable d’engager une action en expulsion du locataire afin d’obtenir la remise forcée du bien sur décision d’une juridiction coréenne.
Le client et son conjoint ont alors décidé de recourir à l’assistance d’un avocat spécialisé afin d’obtenir le départ du locataire et de pouvoir accueillir un nouveau locataire. Ils se sont adressés au Cabinet d'avocats Daeryun pour engager l’action en expulsion.
Principale question juridique de l’action en expulsion
La question la plus importante dans une action en expulsion du locataire consiste à déterminer si le bail a été valablement résilié.
Dans cette affaire, l’avocat spécialisé dans les actions en expulsion a relevé que les arriérés de loyer du locataire remplissaient déjà les conditions de résiliation du contrat.
Selon l’article 640 de la Loi civile de la République de Corée, dans le cadre de la location d’un bâtiment ou d’un autre ouvrage, lorsque les arriérés du locataire atteignent le montant de 2 échéances de loyer, le bailleur peut résilier immédiatement le bail.
Dans cette affaire, le locataire accusait un retard équivalant à 4 échéances de loyer. Les motifs légaux permettant de résilier le bail étaient donc déjà suffisamment constitués.
Article 640 de la Loi sur la protection des baux d’habitation (retard de paiement du loyer et résiliation)
Dans le cadre de la location d’un bâtiment ou d’un autre ouvrage, le bailleur peut résilier le contrat lorsque les arriérés du locataire atteignent le montant de 2 échéances de loyer.
2. Assistance apportée par un avocat spécialisé dans l’action en expulsion du locataire
Afin de permettre au client de récupérer son immeuble et ses droits, l’avocat spécialisé dans les actions en expulsion lui a apporté l’assistance suivante.
Récapitulatif des arriérés de loyer et établissement du motif de résiliation
L’avocat spécialisé dans les actions en expulsion a d’abord examiné conjointement le bail, l’historique des paiements de loyer, les avis de charges et d’autres documents afin de récapituler les impayés de loyers et de charges.
Cette analyse a permis d’établir clairement que les impayés du locataire ne résultaient pas d’une situation temporaire, mais constituaient un manquement répété et prolongé, et que la résiliation du contrat était devenue inévitable. Cet élément a servi de point de départ à l’action.
Élaboration de l’argumentation relative à la résiliation valable du bail
Bien que le courrier avec certification du contenu ait été retourné, l’avocat spécialisé dans les actions en expulsion a souligné que les arriérés de loyer suffisaient à produire les effets de la résiliation du contrat.
Il a ainsi structuré juridiquement et soutenu devant la juridiction coréenne l’argument selon lequel le droit de résiliation du bailleur ne pouvait être limité au motif que le locataire évitait intentionnellement tout contact ou n’avait pas réceptionné le courrier avec certification du contenu.
Demande de remise du bien et de restitution de l’enrichissement sans cause
L’avocat spécialisé dans les actions en expulsion a également demandé qu’il soit reconnu que le locataire était non seulement tenu de remettre l’appartement au client et à son conjoint, mais devait aussi verser, jusqu’à la date de la remise effective, une somme correspondant au loyer au titre de l’enrichissement sans cause ainsi que l’intégralité des charges demeurées impayées pendant une longue période.
La stratégie contentieuse a ainsi été conçue pour obtenir non seulement le départ du locataire, mais également la réparation des pertes financières.
3. Résultat de l’assistance dans l’action en expulsion du locataire
La juridiction coréenne a accueilli les arguments de l’avocat spécialisé dans les actions en expulsion et a rendu un jugement ayant la teneur suivante.
- Le locataire doit remettre l’appartement concerné au client et à son conjoint
- Il doit verser une somme correspondant au loyer jusqu’à la remise complète du bien
- Il doit payer l’intégralité des charges impayées
Le client et son conjoint ont ainsi pu reprendre normalement possession de l’appartement et obtenir le paiement des loyers et des charges qu’ils n’avaient pas pu recouvrer pendant une longue période.
Qu’est-ce qu’une action en expulsion ?
Une action en expulsion est une procédure par laquelle, lorsqu’un locataire continue d’occuper un logement, un local commercial ou un autre bien malgré la fin du bail, le bailleur demande à une juridiction coréenne de mettre fin à l’occupation, d’ordonner le départ du locataire et d’obtenir la remise du bien.
Cette action est principalement engagée lorsque le bail ne peut plus être maintenu en raison d’impayés prolongés de loyers ou de charges, d’une occupation sans droit après l’expiration du contrat ou d’une violation du contrat. Elle revêt une importance particulière puisqu’elle permet de récupérer le bien au moyen de la force exécutoire attachée à la décision judiciaire.
En particulier, lorsqu’un locataire évite tout contact ou ignore les demandes de départ, il est en pratique difficile pour le bailleur de régler lui-même la situation. L’action en expulsion constitue alors souvent le seul moyen effectif de résolution.
Déroulement d’une action en expulsion
L’action en expulsion se déroule selon les étapes suivantes.
- Expiration du bail ou apparition d’un motif de résiliation
Arriérés de loyer, expiration de la durée du contrat, violation du contrat, etc.
- Demande de départ et notification de l’intention de résilier le contrat
Notification de la résiliation du contrat et demande de remise du bien, notamment par l’envoi d’un courrier avec certification du contenu
Le refus de réception ou le retour du courrier ne fait pas disparaître le motif de résiliation lui-même
- Introduction de l’action en expulsion
Demande de remise de l’immeuble, avec expulsion, devant la juridiction coréenne compétente
Si nécessaire, demande conjointe des loyers et charges impayés ainsi que des sommes dues au titre de l’enrichissement sans cause
- Prononcé du jugement
Appréciation de l’obligation de remettre le bien et de l’obligation de paiement
- Exécution forcée, si nécessaire
Mise en œuvre de la procédure d’exécution forcée si le locataire ne quitte pas les lieux malgré le jugement
Dans une action en expulsion, il est essentiel d’établir précisément la validité de la résiliation du contrat et la date de naissance de l’obligation de remettre le bien.
4. Solutions envisageables avant d’engager une action en expulsion du locataire
Toutefois, il n’est pas nécessaire d’engager immédiatement une action en expulsion dans chaque affaire. Dans certains cas, les méthodes suivantes permettent de régler la situation avant toute procédure judiciaire.
- Envoi d’un courrier avec certification du contenu
Indiquer clairement le motif de résiliation et la date limite de départ, et informer le locataire des mesures juridiques envisagées - Règlement des arriérés de loyer et départ convenu
Convenir d’un départ volontaire en contrepartie du paiement d’une partie des sommes impayées - Rédaction d’un accord de fin de bail
Formaliser l’accord par écrit afin d’éviter la réapparition du litige
Toutefois, lorsque le locataire évite tout contact, ne réceptionne pas le courrier avec certification du contenu ou continue à ne pas payer, il peut être nécessaire d’engager l’action en expulsion afin d’éviter que le préjudice du bailleur ne continue de s’aggraver avec le temps.
Documents nécessaires pour engager une action en expulsion
Pour engager une action en expulsion, il est important de préparer les documents suivants.
La préparation méthodique de ces documents peut avoir une incidence directe sur la célérité de l’action en expulsion et sur l’issue du jugement.
Utilité de l’assistance d’un avocat spécialisé dans les actions en expulsion
L’action en expulsion du locataire est une procédure dans laquelle plusieurs questions juridiques doivent être examinées conjointement, notamment la validité de la résiliation du bail, les conditions relatives aux arriérés de loyer et les demandes pécuniaires jusqu’à la remise du bien.
En particulier, lorsque le locataire évite tout contact ou poursuit l’occupation, une réaction émotionnelle du bailleur risque au contraire de prolonger le litige.
L’assistance d’un avocat spécialisé dans les actions en expulsion peut jouer un rôle important pour conduire la procédure dans le respect précis des conditions légales, en vue d’obtenir la remise du bien et la réparation effective du préjudice.
Si les loyers ou charges impayés d’un locataire vous empêchent d’exercer votre droit de propriété, vous pouvez déposer une demande de 🔗rendez-vous pour une consultation juridique, puis examiner la stratégie envisageable avec un avocat spécialisé en droit immobilier.
L’action en expulsion du locataire en bande dessinée
Envisagez-vous d’engager une action en expulsion du locataire ? Cliquez sur l’image pour consulter les modalités d’assistance d’un avocat spécialisé dans ce type de procédure.
Action en expulsion du locataire : questions fréquemment posées par les bailleurs
Q. Si l’action en expulsion du locataire dure longtemps, comment les loyers impayés pendant cette période seront-ils recouvrés ? R. Ils peuvent être intégralement déduits du solde du dépôt de garantie du bail. Toutefois, si le dépôt de garantie est entièrement épuisé avant la fin de la procédure, il peut être nécessaire de rechercher d’autres biens du locataire et de les saisir. Il est donc préférable d’engager la procédure avant que le solde disponible du dépôt ne devienne insuffisant.
R. Non. Même après une décision favorable, vous devez suivre la procédure d’exécution forcée par l’intermédiaire d’un agent d’exécution de la juridiction coréenne. Le jugement constitue un titre exécutoire, c’est-à-dire qu’il constate le droit à l’exécution, mais il ne vous autorise pas à recourir vous-même à la force. Le retrait direct des biens du locataire pouvant entraîner des sanctions pénales, une demande d’exécution forcée doit être déposée.Q. Le locataire a verrouillé la porte et demeure introuvable. Après avoir obtenu gain de cause dans l’action en expulsion, puis-je ouvrir moi-même la porte ?
Voir plus
Ce contenu est basé sur des études de cas réelles de Cabinet d’avocats Daeryun avec quelques adaptations, et les droits d'auteur appartiennent à notre cabinet.
Toute reproduction, duplication ou distribution non autorisée et toute autre violation des droits d'auteur peuvent entraîner des poursuites judiciaires en vertu des lois applicables.
