CONTENTS
- 1. Client ayant sollicité une consultation auprès d'un avocat en droit immobilier
- - Contexte de l'affaire
- - Assistance apportée dans le cadre de la consultation avec un avocat en droit immobilier
- - Issue favorable de l'action en remise de l'immeuble à l'issue de l'assistance apportée
- 2. Consultation avec un avocat en droit immobilier, points de vigilance lors d'une action en remise de l'immeuble
- - Points de vigilance lors d'une action en remise de l'immeuble
- 3. Stratégie proposée lors d'une consultation avec un avocat en droit immobilier
- - Stratégie de réponse
1. Client ayant sollicité une consultation auprès d'un avocat en droit immobilier
Le client qui avait sollicité une consultation auprès d'un avocat en droit immobilier était le représentant d'une association chargée d'exploiter une galerie commerciale et de gérer l'immeuble dont elle était propriétaire.
Contexte de l'affaire
Le client avait conclu avec le locataire A (ci-après le « défendeur ») un contrat de bail portant sur l'immeuble, moyennant un dépôt de garantie de 100 millions de wons sud-coréens et un loyer mensuel de 4 millions de wons sud-coréens.
Le défendeur avait refait l'aménagement intérieur et les équipements de cuisine de l'immeuble loué, qu'il utilisait pour exploiter son café.
Au début du bail, le défendeur avait régulièrement payé le loyer chaque mois. Le client lui faisant confiance, le contrat avait été tacitement prorogé d'un an après l'expiration de sa durée initiale de 2 ans.
Cependant, après cette prorogation, le défendeur avait commencé à ne plus payer le loyer, répétant soudainement qu'il « manquait de fonds pour couvrir les frais d'exploitation » et qu'il « paierait certainement plus tard ».
Le défendeur n'avait pas correctement payé ses loyers pendant environ 20 mois, les impayés atteignant 80 millions de wons sud-coréens.
La question concernant le défendeur avait été inscrite à l'ordre du jour d'une réunion de l'association. Le client, représentant celle-ci, avait alors notifié au défendeur la résiliation du bail pour inexécution contractuelle.
Le défendeur avait toutefois soutenu que les dépenses utiles engagées pour l'aménagement intérieur et le gwonriggeum, c'est-à-dire la somme correspondant à la valeur commerciale attachée aux locaux, devaient lui être restitués. Il avait continué son activité tout en occupant l'immeuble.
Le client avait donc sollicité une consultation auprès d'un avocat en droit immobilier afin de résilier valablement le contrat au moyen d'une action en remise de l'immeuble.
Assistance apportée dans le cadre de la consultation avec un avocat en droit immobilier
1) Réfutation de l'allégation du défendeur relative à la récupération du gwonriggeum au titre de la Loi coréenne sur la protection des baux commerciaux
① À partir de 6 mois avant la fin du bail et jusqu'à celle-ci, le bailleur ne doit pas, en accomplissant l'un des actes énumérés ci-après, empêcher le locataire de recevoir le gwonriggeum de la personne qu'il a présentée comme futur nouveau locataire conformément à un contrat de gwonriggeum. Toutefois, cette disposition ne s'applique pas lorsqu'il existe l'un des motifs prévus aux différents points de l'article 10, paragraphe 1.
① Le bailleur ne peut, sans motif légitime, refuser la demande de renouvellement du contrat formulée par le locataire 6 mois au plus et 1 mois au moins avant l'expiration du bail. Toutefois, il en va autrement dans l'un des cas énumérés ci-après.
1. Lorsque le locataire a accusé des arriérés de loyer atteignant un montant correspondant à 3 échéances
L'avocat en droit immobilier a analysé les relevés de paiement du loyer mensuel et recensé les périodes d'impayés afin d'établir clairement que le défendeur avait, pendant une longue période, laissé impayé un loyer correspondant à au moins 3 échéances.
Sur ce fondement, il a souligné que la résiliation du bail constituait un motif légitime au sens de la Loi coréenne sur la protection des baux commerciaux et que le défendeur ne pouvait invoquer la protection de la possibilité de récupérer le gwonriggeum.
2) Réfutation des prétentions relatives aux frais d'aménagement intérieur et aux dépenses utiles
L'avocat en droit immobilier a souligné que les aménagements intérieurs et le mobilier installés par le défendeur pour les besoins de son activité ne pouvaient faire l'objet d'une demande de remboursement au titre des dépenses utiles.
Il a également clairement exposé que le locataire étant tenu de remettre les locaux dans leur état initial à la fin du bail, il ne pouvait, sur ce fondement, réclamer au bailleur le remboursement de dépenses utiles ni le paiement d'une somme équivalente au gwonriggeum.
Issue favorable de l'action en remise de l'immeuble à l'issue de l'assistance apportée
À l'issue de l'assistance apportée dans le cadre de la consultation avec un avocat en droit immobilier, la juridiction coréenne a considéré que le bail avait été valablement résilié et que les prétentions du défendeur relatives au gwonriggeum et aux dépenses utiles n'étaient pas fondées.
En conséquence, la juridiction a ordonné au défendeur de remettre l'immeuble sous réserve de recevoir la restitution de 20 millions de wons sud-coréens sur le dépôt de garantie, après déduction des 80 millions de wons sud-coréens de loyers impayés.
2. Consultation avec un avocat en droit immobilier, points de vigilance lors d'une action en remise de l'immeuble
L'action en remise de l'immeuble est une action civile engagée lorsque le propriétaire d'un bien immobilier demande à l'occupant de quitter les lieux pour un motif légitime, tel que la résiliation du bail ou le rétablissement de son droit de propriété, mais que l'occupant refuse et continue à résider dans le bien ou à l'utiliser.
Points de vigilance lors d'une action en remise de l'immeuble
Dans une action en remise de l'immeuble, les principales questions consistent à déterminer si le locataire a manqué à ses obligations au titre du bail et si celui-ci a été valablement résilié.
Des loyers impayés ou l'inexécution d'une obligation prévue par le contrat peuvent justifier le départ du locataire, mais ces faits doivent être clairement établis par des éléments objectifs.
Même si le bail est arrivé à expiration ou s'il existe un motif de résiliation, la régularité juridique de la procédure suivie pour y mettre fin est également examinée.
Une préparation insuffisante sur ces points peut prolonger l'action en remise de l'immeuble ou conduire à une issue défavorable. Un examen approfondi est donc nécessaire dès la phase précédant le procès.
3. Stratégie proposée lors d'une consultation avec un avocat en droit immobilier
Dans une action en remise de l'immeuble, les questions essentielles sont de savoir si le locataire a manqué à ses obligations contractuelles et si le bail a valablement pris fin.
Avant d'engager l'action, il importe donc d'organiser méthodiquement les faits et les preuves, puis d'examiner attentivement si les conditions juridiques sont remplies.
Stratégie de réponse
Points à vérifier | Orientation de la réponse |
Organisation du bail et de ses clauses particulières | Examiner les clauses du contrat et les clauses particulières afin de déterminer clairement si le locataire a manqué à ses obligations |
Preuve des retards et des loyers impayés | Réunir des éléments objectifs concernant les relevés de paiement des loyers, les périodes de retard et les montants impayés |
Vérification de la régularité de la fin du contrat | Préparer les éléments permettant de prouver la notification de la résiliation ou l'expiration du contrat |
Examen de l'occupant et des possibilités d'exécution | Identifier l'occupant effectif et vérifier à l'avance, après le jugement, les possibilités de remise de l'immeuble et d'exécution |
Lorsqu'un conseil est nécessaire concernant une action en remise de l'immeuble, une consultation auprès d'un avocat intervenant en droit immobilier peut permettre d'examiner le dossier.
Lors de la consultation, l'avocat en droit immobilier analyse les relations contractuelles et les questions en litige. Il apporte également son assistance pour conduire l'action en remise de l'immeuble tout en limitant les différends inutiles.
La 🔗réservation d'une consultation juridique permet d'examiner à l'avance la stratégie adaptée à la situation.
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