Assistance en contentieux immobilier | Issue favorable d’une action en remise de l’immeuble fondée sur des loyers impayés et une occupation sans droit ni titre

Le client ayant engagé le contentieux immobilier était le bailleur et propriétaire d’un immeuble commercial. Le locataire ne versait plus le loyer depuis longtemps tout en continuant d’occuper l’immeuble, ce qui limitait l’exercice du droit de propriété du client.

Au début, le locataire avait différé le paiement du loyer en invoquant des difficultés financières temporaires et avait affirmé à plusieurs reprises qu’il régulariserait prochainement la situation.

Souhaitant maintenir le bail, le client avait attendu un certain temps le paiement du loyer. Toutefois, les impayés se sont accumulés et les charges de gestion ont également cessé d’être réglées.

Par la suite, les contacts avec le locataire sont devenus nettement moins fréquents. Celui-ci évitait toute discussion concernant le bail et maintenait de fait une occupation sans droit ni titre.

Le client a estimé qu’un contentieux immobilier était nécessaire pour mettre régulièrement fin au bail et récupérer l’immeuble. Il a donc examiné les mesures juridiques envisageables avec l’assistance d’un avocat en droit immobilier.

Lors de la consultation, le client a fait part de la difficulté concrète résultant de la prolongation d’une situation dans laquelle « le locataire continue d’utiliser l’immeuble sans même payer le loyer ».

Dans ce contentieux immobilier, les principales questions portaient sur la fin du bail et sur l’existence éventuelle d’un titre autorisant le locataire à occuper les lieux. L’avocat en droit immobilier a donc élaboré une stratégie principalement axée sur l’établissement des faits et le choix des procédures appropriées.

Dans le contentieux immobilier mené avec l’assistance de l’avocat en droit immobilier, la juridiction a fait droit à la demande du bailleur et a ordonné au locataire de remettre l’immeuble.

La juridiction a retenu que les loyers impayés du locataire remplissaient les conditions de résiliation du contrat et que l’occupation s’était poursuivie après la fin du bail.

Elle a également pris en considération le fait que la notification de résiliation était établie par des éléments objectifs et que le locataire ne disposait plus d’aucun titre d’occupation distinct.

Les frais de procédure ont également été mis à la charge du locataire. Après le jugement, le client a déclaré que « la difficulté qui durait depuis longtemps avait enfin été réglée ».

Parmi les contentieux immobiliers, l’action en remise de l’immeuble est une procédure civile couramment engagée lorsque l’immeuble n’est pas restitué malgré la fin du bail.

Ses fondements juridiques sont, d’une part, l’obligation de restitution résultant de la fin du bail et, d’autre part, le droit de réclamer la restitution du bien prévu à l’article 213 de la Loi civile de la République de Corée.

▶ Article 213 de la Loi civile de la République de Corée (droit de réclamer la restitution du bien)

Dans le cas particulier d’un immeuble commercial, le bail peut être résilié lorsque les loyers impayés atteignent un certain niveau. Il est donc important d’établir précisément la durée et le montant des impayés.

▶ Article 10-8 de la Loi de la République de Corée sur la protection des baux des immeubles commerciaux (loyers impayés et résiliation)

Une action en remise de l’immeuble relevant d’un contentieux immobilier suit généralement les étapes ci-dessous.

▶ Déroulement de la procédure de remise de la possession de l’immeuble

Lorsqu’un contentieux immobilier est engagé alors que la durée du bail n’est pas encore arrivée à son terme, la question de savoir si la manifestation de la volonté de résilier est parvenue au locataire constitue un enjeu majeur.

Il est donc nécessaire d’établir les circonstances de la résiliation en réunissant différents éléments, tels que les SMS, les messages électroniques et les courriers certifiés quant à leur contenu.

Un contentieux immobilier relatif à la remise d’un immeuble comporte plusieurs étapes successives, depuis la notification de la résiliation du bail par l’envoi d’un courrier certifié quant à son contenu jusqu’à la mesure provisoire interdisant le transfert de l’occupation, l’introduction de l’action, le procès et l’exécution forcée.

Bien que chaque étape puisse sembler autonome, les appréciations portées et la préparation des éléments lors des procédures précédentes ont une incidence directe sur le procès et l’exécution qui suivent.

Au stade de la résiliation, le motif et la date de celle-ci doivent notamment être clairement établis. Au stade du procès, il convient d’exposer les circonstances des loyers impayés, l’état de l’occupation et la fin du bail.

En outre, si l’immeuble n’est pas volontairement remis après le jugement, les démarches doivent également tenir compte d’une éventuelle procédure d’exécution forcée.

Notre cabinet compte plusieurs avocats spécialisés en droit immobilier inscrits auprès de l’Association du barreau coréen. Ils examinent les questions relatives à la remise des immeubles et aux contrats immobiliers et assistent les clients de manière cohérente dans les procédures contentieuses correspondantes.

Les informations acquises dans le cadre de différents contentieux immobiliers servent à élaborer une stratégie adaptée aux circonstances de chaque affaire.

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