CONTENTS
- 1. Affaire survenue dans le cadre d’un contrat de fiducie
- 2. Affaire de dommages-intérêts relative à un contrat de fiducie, appréciation de la juridiction
- - Question 1. Validité de la clause de dommages-intérêts du contrat de fiducie
- - Question 2. Contrat de fiducie et éventuelle violation de la Loi sur les services d’investissement financier et les marchés de capitaux
- - Question 3. Réduction du montant des dommages-intérêts fixé à l’avance dans le contrat de fiducie
- 3. Affaire de dommages-intérêts relative à un contrat de fiducie, l’approche de Daeryun
- - Projet PF, l’accompagnement d’un avocat en droit financier
1. Affaire survenue dans le cadre d’un contrat de fiducie
Les faits de l’affaire survenue dans le cadre d’un contrat de fiducie sont exposés ci-dessous.
Cette affaire trouve son origine dans un montage de prêt de financement de projet (PF) destiné à la construction d’un nouveau centre logistique à Pyeongtaek, dans la province de Gyeonggi.
En 2022, l’emprunteur du financement PF a levé 300 unités de 100 millions de wons sud-coréens auprès d’un groupement de prêteurs composé de 23 établissements financiers. Il a conclu avec la société fiduciaire S, défenderesse, un contrat coréen de fiducie foncière de gestion portant sur le terrain du projet en tant que bien fiduciaire.
Ce contrat de fiducie comportait un engagement d’achèvement sous responsabilité. Si l’entreprise de construction n’achevait pas les travaux dans un délai de 16 mois, la société fiduciaire devait les achever dans les 22 mois suivant la date de décaissement du prêt.
L’entreprise de construction n’a toutefois pas achevé les travaux dans le délai imparti, et la société fiduciaire défenderesse n’a pas non plus terminé le chantier avant le 20 mars 2024, date limite fixée par son engagement d’achèvement sous responsabilité.
Le contrat d’achat anticipé, conclu pour un montant de 360 unités de 100 millions de wons sud-coréens, a donc été résilié, et le groupement de prêteurs n’a plus été en mesure de recouvrer le principal et les intérêts du prêt PF.
Le groupement de prêteurs a alors demandé des dommages-intérêts à la société fiduciaire au motif qu’elle n’avait pas respecté son engagement d’achèvement sous responsabilité.
2. Affaire de dommages-intérêts relative à un contrat de fiducie, appréciation de la juridiction
Dans cette affaire de dommages-intérêts relative à un contrat de fiducie, la juridiction a fait droit aux prétentions des demandeurs et ordonné la réparation intégrale du principal et des intérêts du prêt, soit 256 unités de 100 millions de wons sud-coréens, ainsi que des intérêts moratoires correspondants.
Question 1. Validité de la clause de dommages-intérêts du contrat de fiducie
La question principale consistait à déterminer si la clause de dommages-intérêts figurant dans le 🔗contrat de fiducie et les documents connexes constituait valablement une « fixation anticipée du montant des dommages-intérêts » au sens de la Loi civile de la République de Corée.
La défenderesse soutenait que l’expression « montant correspondant au principal et aux intérêts du prêt ainsi qu’aux intérêts moratoires » indiquait simplement l’étendue des dommages-intérêts. La juridiction a néanmoins considéré qu’il s’agissait d’un montant de réparation convenu à l’avance.
La formation de jugement a relevé que la même formulation était reprise de manière constante dans les stipulations particulières du contrat de fiducie, les clauses de la convention de prêt et la lettre d’engagement relative à l’achèvement sous responsabilité.
Elle a estimé que, même en l’absence de montant précis, des dommages définis de manière à pouvoir être calculés sans contestation pouvaient être considérés comme un montant de réparation fixé à l’avance.
Selon la juridiction, cette interprétation correspondait également à la réalité économique du montage PF, dans lequel le groupement de prêteurs avait consenti le prêt en se fiant à la solvabilité et à la structure financière de la société fiduciaire au regard de son engagement d’achèvement sous responsabilité.
Question 2. Contrat de fiducie et éventuelle violation de la Loi sur les services d’investissement financier et les marchés de capitaux
La société fiduciaire S, défenderesse, soutenait que la clause de dommages-intérêts attachée à l’engagement d’achèvement sous responsabilité contrevenait à l’interdiction de compenser les pertes prévue par la Loi sur les services d’investissement financier et les marchés de capitaux de la République de Corée.
La juridiction a toutefois estimé que les droits bénéficiaires prioritaires détenus par le groupement de prêteurs dans cette affaire ne constituaient pas des produits d’investissement financier. Elle a également considéré que les dommages-intérêts dus au titre de l’engagement d’achèvement sous responsabilité ne compensaient pas une perte affectant les biens fiduciaires, mais constituaient des dommages-intérêts ordinaires dus en raison de l’inexécution de la société fiduciaire. Elle n’a donc constaté aucune illégalité.
Cette décision précise ainsi que, dans de futurs contrats de fiducie intégrés à des montages PF, une tentative visant à échapper à l’obligation de réparation en invoquant une violation de la 🔗Loi sur les services d’investissement financier et les marchés de capitaux sera difficilement admise.
Question 3. Réduction du montant des dommages-intérêts fixé à l’avance dans le contrat de fiducie
La société fiduciaire défenderesse soutenait que l’achèvement n’avait subi qu’un certain retard, que le centre logistique avait finalement été construit et que sa valeur estimée dépassait le montant du prêt. Elle demandait donc une réduction du montant des dommages-intérêts fixé à l’avance.
La juridiction a toutefois rejeté cette demande pour les motifs suivants.
▶Le groupement de prêteurs présentait une structure fragile, comprenant de nombreux petits établissements financiers locaux, et s’appuyait fortement sur les termes des engagements contractuels
▶L’inexécution de la défenderesse avait entraîné la résiliation du contrat d’achat anticipé, privant les demandeurs de toute possibilité de recouvrer par anticipation le principal et les intérêts du prêt
▶Même après avoir versé les dommages-intérêts prévus par le contrat de fiducie, la défenderesse pouvait en recouvrer une part substantielle par la vente des biens fiduciaires
La formation de jugement a finalement estimé qu’« imposer à la défenderesse de réparer intégralement le principal et les intérêts du prêt ainsi que les intérêts moratoires conformément au montant des dommages-intérêts fixé à l’avance répond à la fonction de garantie de l’engagement d’achèvement sous responsabilité et aux pratiques commerciales, et qu’aucune faute imputable aux demandeurs n’a contribué au manquement de la défenderesse à son obligation d’achèvement sous responsabilité ». Elle n’a donc pas accueilli la demande de réduction présentée par la défenderesse.
La société fiduciaire défenderesse a indiqué que la valeur de l’ouvrage achevé devait être prise en compte dans l’évaluation de la perte réelle et que, par conséquent, l’incidence du litige ne devrait pas être importante. Une procédure d’appel demeurant toutefois probable, l’étendue définitive de sa responsabilité devra être suivie.
Le risque lié aux passifs éventuels des sociétés fiduciaires devrait néanmoins augmenter en conséquence.
3. Affaire de dommages-intérêts relative à un contrat de fiducie, l’approche de Daeryun
Cette décision relative à un contrat de fiducie montre clairement que, dans un montage PF, un tel contrat ne se limite pas à une fonction de gestion, mais peut constituer un véritable mécanisme de sûreté faisant naître une responsabilité pécuniaire effective pour la société fiduciaire.
Dans de futurs projets PF similaires, les groupements de prêteurs devront prendre en considération les éléments suivants lors de la conclusion des contrats.
▶Faire figurer de manière cohérente les stipulations relatives à l’achèvement sous responsabilité dans tous les documents, notamment le contrat de fiducie, la convention de prêt et la lettre d’engagement
▶Définir clairement la formulation et la portée de la fixation anticipée du montant des dommages-intérêts afin qu’elle puisse constituer un critère valable en cas de litige
▶Prévoir à l’avance un dispositif de recouvrement à plusieurs niveaux pour faire face à l’éventuel effondrement du montage de remboursement du prêt, notamment en cas de résiliation d’un contrat d’achat anticipé
Les sociétés fiduciaires doivent également reconnaître clairement qu’un engagement d’achèvement sous responsabilité n’est pas une simple déclaration, mais une obligation susceptible d’être exécutée. Avant de conclure le contrat, elles doivent donc analyser attentivement les facteurs de risque, notamment la capacité de l’entreprise de construction à réaliser les travaux et la possibilité de retards dans l’obtention des autorisations administratives.
Projet PF, l’accompagnement d’un avocat en droit financier
Le financement de projet (PF) ne se réduit pas à un simple contrat immobilier. Il associe des aspects financiers, immobiliers et réglementaires administratifs, ce qui exige une expertise approfondie.
Avec l’assistance d’un avocat compétent dans ce domaine, il convient d’analyser les risques affectant l’ensemble de la structure du projet et d’y répondre en s’appuyant sur l’expérience acquise dans des affaires similaires.
En mai dernier, le Service coréen de supervision financière a indiqué qu’il comptait procéder, avant la fin du mois de juin, à la restructuration de la moitié des sites PF dont la viabilité économique était insuffisante.
Cette mesure vise à recentrer le secteur financier sur son rôle de financement grâce à la restructuration rapide des projets PF en difficulté.
À la fin de l’année dernière, l’encours des prêts accordés aux projets PF en difficulté atteignait environ 24 billions de wons sud-coréens.
Alors que de nombreux projets PF se sont contentés de reporter leur date d’échéance dans un contexte de ralentissement du marché immobilier, le volume des projets PF en difficulté pourrait continuer à augmenter malgré les restructurations successives.
Le Cabinet d'avocats Daeryun, par l’intermédiaire de ses 🔗avocats en droit des affaires, propose notamment les services juridiques suivants : ▲rédaction et examen de contrats, y compris les engagements d’achèvement sous responsabilité ▲conseil relatif à la structuration des projets PF ▲évaluation des risques et audit juridique pour les sociétés fiduciaires et les groupements de prêteurs ▲représentation dans les procédures judiciaires et arbitrales en cas de litige ▲conseil relatif à la réglementation et aux autorisations administratives applicables aux projets PF.
Le Cabinet peut également être sollicité pour des conseils juridiques préliminaires concernant la structuration d’un projet ou sa liquidation.
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