Адвокат по вопросам недвижимости | Дело о передаче здания от арендатора с длительной задолженностью по иску о выселении (освобождении недвижимости)

2026.01.14Го Пёнджун

Доверитель, обратившийся к адвокату по вопросам недвижимости, хотел добиться передачи здания от арендатора, длительное время не вносившего арендную плату. Адвокат по вопросам недвижимости оказал содействие в ведении иска о выселении (освобождении недвижимости), по итогам которого было вынесено решение о передаче здания в пользу доверителя.

1. Адвокат по вопросам недвижимости, обращение доверителя по вопросу иска о выселении (освобождении недвижимости)

Доверитель обратился к адвокату по вопросам недвижимости за консультацией по иску о выселении (освобождении недвижимости).

Обстоятельства дела доверителя изложены ниже.

Обстоятельства дела

Адвокат по вопросам недвижимости | Дело о передаче здания от арендатора с длительной задолженностью по иску о выселении (освобождении недвижимости)

Доверителю принадлежало 5-этажное коммерческое здание. Он заключил с гражданином B (далее — ответчик) договор аренды 2-го этажа здания.

Договор был заключен на 2 года, при этом стороны согласовали выплату ответчиком доверителю ежемесячной арендной платы в установленном размере.

В течение 1 года ответчик надлежащим образом вносил арендную плату, однако затем стал систематически допускать просрочку.

Доверитель уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор и неоднократно пытался связаться с ним для получения просроченной арендной платы, однако ответчик не отвечал.

Ответчик не вносил арендную плату приблизительно 10 месяцев, а сумма задолженности достигла 80 миллионов южнокорейских вон.

Несмотря на получение официального уведомления о расторжении договора с подтверждением его содержания, ответчик продолжал задерживать арендную плату и занимать коммерческое помещение. В связи с этим доверитель счел необходимым обратиться к правовым средствам защиты.

Доверитель обратился к адвокату по вопросам недвижимости из Дэрюн и поручил ему добиться передачи здания посредством иска о выселении (освобождении недвижимости).

Содействие адвоката по вопросам недвижимости

1) Защита законных прав доверителя в связи с неисполнением ответчиком договора

Подстатья 8 статьи 10 Закона Республики Корея о защите аренды коммерческих помещений (просрочка арендной платы и расторжение договора)

Если задолженность арендатора по арендной плате достигает суммы арендной платы за 3 периода, арендодатель вправе расторгнуть договор.

Адвокат по вопросам недвижимости получил выписки с банковского счета доверителя и историю сообщений, направленных ответчику.

На этом основании адвокат подчеркнул, что ответчик намеренно не вносил ежемесячную арендную плату и уклонялся от контактов, несмотря на неоднократные попытки доверителя связаться с ним, и заявил о наличии у доверителя права расторгнуть договор в соответствии с Законом Республики Корея о защите аренды коммерческих помещений.

2) Обоснование права на передачу здания согласно Гражданскому кодексу Республики Корея

На основании положения «собственник вправе требовать возврата принадлежащей ему вещи от лица, владеющего ею», закрепленного в статье 213 Гражданского кодекса Республики Корея (требование собственника о возврате имущества), адвокат подчеркнул, что доверитель посредством официального уведомления с подтверждением его содержания надлежащим образом сообщил о намерении расторгнуть договор и потребовал передать ему здание.

3) Подтверждение имущественного ущерба доверителя

Адвокат представил заявление доверителя, в котором указывалось: «Ответчик в течение 10 месяцев не выплатил арендную плату в размере около 80 миллионов южнокорейских вон, а накопление задолженности причинило значительный имущественный ущерб».

Также были представлены документы по управлению коммерческим помещением и квитанции за соответствующие ремонтные работы и оборудование, что повысило достоверность утверждения о том, что доверителю был причинен значительный имущественный ущерб.

Результат содействия адвоката по вопросам недвижимости: выигрыш дела по иску о выселении (освобождении недвижимости)

Суд признал следующие обстоятельства.

1) Намеренная невыплата ответчиком арендной платы и уклонение от контактов являлись основаниями для расторжения договора

2) Просрочка арендной платы ответчиком причинила доверителю значительный имущественный ущерб

С учетом этого суд вынес решение, согласно которому ответчик должен получить от доверителя обеспечительный взнос за вычетом просроченной арендной платы в размере 80 миллионов южнокорейских вон и передать здание.

В результате доверитель смог получить возмещение задолженности ответчика по арендной плате и добиться передачи здания.

2. Адвокат по вопросам недвижимости, правовое понятие и процедура иска о выселении (освобождении недвижимости)

Иск о выселении (освобождении недвижимости) — это гражданский иск, который собственник недвижимости предъявляет для восстановления своих прав, если он на законном основании, в частности в связи с расторжением договора аренды или восстановлением права собственности, потребовал от владельца освободить объект, однако тот отказался и продолжил проживать в соответствующем объекте недвижимости либо пользоваться им.

Случаи, когда необходим иск о выселении (освобождении недвижимости)

Типичные случаи, когда необходим иск о выселении (освобождении недвижимости)
Арендатор отказывается освободить объект после расторжения договора аренды
Арендатор продолжает занимать объект после расторжения договора вследствие длительной просрочки ежемесячной арендной платы
Право собственности перешло к приобретателю недвижимости на публичных торгах, однако прежний владелец не освобождает объект
Лицо неправомерно занимает объект недвижимости без соответствующего разрешения

Такой иск основывается на статье 213 Гражданского кодекса Республики Корея (требование собственника о возврате имущества) и статье 214 (требования об устранении нарушений права собственности и предупреждении таких нарушений). Собственник недвижимости вправе требовать возврата объекта от лица, владеющего им без законных оснований.

Процедура рассмотрения иска о выселении (освобождении недвижимости)

Обеспечительный судебный запрет на передачу владения недвижимостью → подача иска о выселении (освобождении недвижимости) → представление отзыва на иск и подготовительных процессуальных документов → проведение судебного заседания → вынесение решения → принудительное исполнение

Процедура рассмотрения иска о выселении (освобождении недвижимости) осуществляется в соответствии с общим порядком гражданского судопроизводства и поэтапно проходит от подачи искового заявления до вынесения решения и принудительного исполнения.

До подачи иска о выселении (освобождении недвижимости) ключевое значение имеет предотвращение передачи владения лицом, занимающим объект, 3-му лицу или сдачи объекта в субаренду посредством предварительной подачи заявления об обеспечительном судебном запрете на передачу владения недвижимостью.

При отсутствии этой меры фактическая передача недвижимости может не состояться даже после вынесения решения в пользу истца.

После этого в исковом заявлении и подготовительных процессуальных документах необходимо четко изложить правоотношения и основания прекращения договора, а также принять меры с учетом последующего принудительного исполнения решения, чтобы обеспечить фактическую передачу здания.

3. Адвокат по вопросам недвижимости, основания для получения юридического содействия

На каждом этапе — от решения вопроса о необходимости обеспечительного судебного запрета на передачу владения до ведения дела и принудительного исполнения после вынесения решения — требуется правовая оценка. Если упустить какой-либо этап, фактическая передача объекта может не состояться даже после вынесения решения в пользу собственника.

Для снижения таких рисков адвокат по вопросам недвижимости оказывает практическое юридическое содействие от предварительной подготовки до стадии исполнения.

Стратегия действий адвоката по вопросам недвижимости

1) Предварительный правовой анализ отношений владения и возможности освобождения недвижимости

Адвокат по вопросам недвижимости анализирует личность фактического владельца, наличие субаренды и вероятность передачи владения.

На основании этого определяется необходимость обеспечительного судебного запрета на передачу владения недвижимостью, а до предъявления иска о выселении (освобождении недвижимости) проверяется, кто является текущим владельцем и существует ли вероятность субаренды или передачи владения.

2) Формирование требований и подготовка документов с учетом условий предъявления иска о выселении (освобождении недвижимости)

Адвокат по вопросам недвижимости систематизирует основания прекращения договора, обстоятельства неправомерного владения и правовые основания требования о передаче объекта с учетом процессуальных условий и отражает их в исковом заявлении и подготовительных процессуальных документах.

3) Ведение процедуры с учетом последующего принудительного исполнения решения

Адвокат по вопросам недвижимости после вынесения решения оценивает возможность исполнения с учетом получения исполнительной формулы, подачи заявления о принудительном исполнении и процедуры, проводимой судебным исполнителем, а также готовится к возможному отказу другой стороны исполнить решение или подаче апелляционной жалобы.

Если процедура рассмотрения иска о выселении (освобождении недвижимости) представляется сложной, рекомендуется обсудить соответствующее обстоятельствам направление действий с адвокатом по вопросам недвижимости через 🔗запись на юридическую консультацию.

Ссылка для перехода к записи на юридическую консультацию юридической фирмы «Дэрюн»
Подробнее

부동산관련변호사 | 장기 연체 임차인에게 명도소송으로 건물 인도받은 사례

Данный материал подготовлен на основе реальных дел юридической фирмы Daeryun Law LLC с частичной адаптацией; авторские права принадлежат Daeryun Law LLC.
Несанкционированное воспроизведение, копирование и распространение могут повлечь меры, предусмотренные действующим законодательством.