ความช่วยเหลือด้านคดีอสังหาริมทรัพย์ | ชนะคดีส่งมอบอาคารจากการค้างค่าเช่าและการครอบครองโดยไม่มีสิทธิ

ผู้ว่าจ้างที่ดำเนินคดีอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้ให้เช่าและเจ้าของอาคารพาณิชย์ โดยผู้เช่าไม่ได้ชำระค่าเช่าเป็นเวลานานแต่ยังคงครอบครองอาคารต่อไป ทำให้การใช้สิทธิในทรัพย์สินของผู้ว่าจ้างถูกจำกัด

ในระยะแรก ผู้เช่าขอเลื่อนการชำระค่าเช่าโดยอ้างปัญหาทางการเงินชั่วคราว และแจ้งซ้ำหลายครั้งว่าจะชำระยอดค้างในเร็ว ๆ นี้

ผู้ว่าจ้างรอการชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเพราะประสงค์จะรักษาความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่าไว้ แต่เมื่อระยะเวลาค้างชำระสะสมเพิ่มขึ้น ผู้เช่าก็ค้างชำระค่าส่วนกลางด้วย

ต่อมาผู้เช่าติดต่อน้อยลงอย่างมากและหลีกเลี่ยงการหารือเกี่ยวกับสัญญา โดยยังคงครอบครองอาคารโดยไม่มีสิทธิต่อไป

ผู้ว่าจ้างเห็นว่าจำเป็นต้องดำเนินคดีอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงโดยชอบและรับอาคารคืน จึงพิจารณาดำเนินการทางกฎหมายโดยได้รับความช่วยเหลือจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์

ระหว่างการปรึกษา ผู้ว่าจ้างกล่าวถึงภาระที่เกิดขึ้นว่า “สถานการณ์ที่ต้องปล่อยให้มีการใช้อาคารทั้งที่ไม่ได้รับค่าเช่ายืดเยื้อมานาน”

เนื่องจากประเด็นสำคัญในคดีอสังหาริมทรัพย์คือสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วหรือไม่และผู้เช่ามีฐานสิทธิในการครอบครองหรือไม่ ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์จึงวางกลยุทธ์รับมือโดยมุ่งจัดระเบียบข้อเท็จจริงและเลือกกระบวนการที่เหมาะสม

ในคดีอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการโดยได้รับความช่วยเหลือจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ ศาลยอมรับคำขอของผู้ให้เช่าและมีคำพิพากษาให้ผู้เช่าส่งมอบอาคาร

ศาลให้เหตุผลว่าการค้างชำระค่าเช่าของผู้เช่าเป็นไปตามเงื่อนไขในการบอกเลิกสัญญา และผู้เช่ายังคงครอบครองอาคารต่อไปแม้สัญญาเช่าสิ้นสุดแล้ว

นอกจากนี้ ศาลยังพิจารณาว่าการแจ้งบอกเลิกสัญญาได้รับการยืนยันจากหลักฐานที่เป็นรูปธรรม และผู้เช่าไม่มีฐานสิทธิอื่นใดในการครอบครองเหลืออยู่

ศาลยังวินิจฉัยให้ผู้เช่ารับผิดชอบค่าฤชาธรรมเนียมในการดำเนินคดี และหลังมีคำพิพากษา ผู้ว่าจ้างกล่าวว่า “ภาระที่ยืดเยื้อมานานได้รับการจัดการแล้ว”

คดีเรียกให้ส่งมอบอาคารเป็นกระบวนการทางแพ่งประเภทหนึ่งที่มักดำเนินการเมื่ออาคารไม่ได้รับการส่งคืนแม้สัญญาเช่าสิ้นสุดแล้ว

มูลเหตุทางกฎหมายแบ่งเป็นหน้าที่ส่งคืนทรัพย์เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง และสิทธิเรียกร้องให้คืนทรัพย์สินของเจ้าของตามประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 213

▶ ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 213 (สิทธิเรียกร้องให้คืนทรัพย์สินของเจ้าของ)

โดยเฉพาะกรณีอาคารพาณิชย์ หากการค้างชำระค่าเช่าถึงระดับที่กำหนด ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ จึงต้องจัดทำรายละเอียดระยะเวลาและจำนวนเงินที่ค้างชำระให้ชัดเจน

▶ รัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 10-8 (การค้างค่าเช่าและการบอกเลิกสัญญา)

โดยทั่วไป คดีอสังหาริมทรัพย์เพื่อเรียกให้ส่งมอบอาคารดำเนินไปตามลำดับดังต่อไปนี้

▶ ลำดับขั้นตอนการส่งมอบคืนการครอบครองอาคาร

หากดำเนินคดีอสังหาริมทรัพย์ในขณะที่สัญญายังไม่ครบกำหนด ประเด็นสำคัญคือการแสดงเจตนาบอกเลิกสัญญาไปถึงผู้เช่าแล้วหรือไม่

ด้วยเหตุนี้จึงจำเป็นต้องรวบรวมหลักฐานหลายประเภท เช่น ข้อความ แอปส่งข้อความ และหนังสือรับรองเนื้อหาทางไปรษณีย์ เพื่อพิสูจน์เหตุการณ์ที่นำไปสู่การบอกเลิกสัญญา

คดีอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับการส่งมอบอาคารประกอบด้วยกระบวนการหลายขั้นตอน ตั้งแต่การแจ้งบอกเลิกสัญญาด้วยการส่งหนังสือรับรองเนื้อหาทางไปรษณีย์ การขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวห้ามโอนการครอบครอง การยื่นฟ้อง การพิจารณาคดี ไปจนถึงการบังคับคดี

แม้แต่ละขั้นตอนอาจดูเหมือนดำเนินการแยกจากกัน แต่การวินิจฉัยและการจัดเตรียมหลักฐานในขั้นตอนก่อนหน้ามีผลโดยตรงต่อผลของการพิจารณาคดีและการบังคับคดีในภายหลัง

โดยเฉพาะในขั้นตอนบอกเลิกสัญญา ต้องจัดทำเหตุและเวลาของการบอกเลิกให้ชัดเจน ส่วนในขั้นตอนการดำเนินคดี จำเป็นต้องจัดระเบียบเหตุการณ์การค้างชำระค่าเช่า สภาพการครอบครอง และข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการสิ้นสุดสัญญา

นอกจากนี้ หากไม่มีการส่งมอบอาคารโดยสมัครใจแม้ศาลมีคำพิพากษาแล้ว ก็จำเป็นต้องเตรียมการโดยคำนึงถึงกระบวนการบังคับคดีด้วย

สำนักงานกฎหมายแห่งนี้มีทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งขึ้นทะเบียนกับเนติบัณฑิตยสภาเกาหลีหลายคน และให้ความช่วยเหลือผู้ว่าจ้างอย่างต่อเนื่องโดยดำเนินการตรวจสอบเรื่องการส่งมอบอาคารและสัญญาอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการดำเนินคดีควบคู่กัน

มีการวางกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ของคดีโดยอาศัยข้อมูลที่สะสมจากประสบการณ์ด้านคดีอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท

หากต้องการความช่วยเหลือทางกฎหมายในสถานการณ์ที่คล้ายกับกรณีข้างต้น สามารถพิจารณาจัดเตรียมกลยุทธ์รับมือผ่าน 🔗การนัดหมายปรึกษากฎหมาย