กรณีให้ความช่วยเหลือเกี่ยวกับการฉ้อโกงเงินประกันการเช่าอพาร์ตเมนต์แบบชอนเซ | ผู้ว่าจ้างซึ่งตกเป็นผู้เสียหายได้รับเงินคืนเต็มจำนวน 100 ล้านวอนเกาหลีใต้กับอีก 2 ส่วน ส่วนละสิบล้านวอนเกาหลีใต้

ผู้ว่าจ้างได้ทำสัญญาเช่าแบบชอนเซและพักอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งในเขตปริมณฑลของกรุงโซล

อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวเป็นอาคารสร้างใหม่และมีการเสนอเงินประกันชอนเซในจำนวนที่ค่อนข้างสมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับราคาตลาดในบริเวณใกล้เคียง โดยทำสัญญาผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต

ขณะทำสัญญา ผู้ว่าจ้างได้ตรวจสอบสำเนาทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ แจ้งย้ายเข้า และได้รับการรับรองวันที่แน่นอนแล้ว จึงเข้าใจว่าตนได้ดำเนินการตามขั้นตอนทั่วไปครบถ้วน

เจ้าของอพาร์ตเมนต์ (ต่อไปนี้เรียกว่า จำเลย) ชี้แจงว่าอพาร์ตเมนต์ดังกล่าวไม่มีปัญหาใด ผู้ว่าจ้างจึงเชื่อคำชี้แจงและชำระเงินประกันชอนเซจำนวน 120 ล้านวอนเกาหลีใต้แก่จำเลยก่อนเริ่มพักอาศัย

อย่างไรก็ตาม เมื่อใกล้ครบกำหนดสัญญา ผู้เช่าในบริเวณใกล้เคียงเริ่มกล่าวถึงปัญหาหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับอพาร์ตเมนต์ดังกล่าว

จากการตรวจสอบพบว่าอพาร์ตเมนต์มีสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดและสิทธิเรียกร้องที่มีลำดับก่อนหลายรายการ อีกทั้งผู้เช่าบางห้องยังไม่ได้รับเงินประกันคืน

สถานการณ์ที่มีโครงสร้างเช่นนี้อาจถือได้ว่าเป็นรูปแบบทั่วไปของการฉ้อโกงเงินประกันการเช่าอพาร์ตเมนต์แบบชอนเซ

ผู้ว่าจ้างจึงแจ้งจำเลยหลายครั้งก่อนสัญญาสิ้นสุดว่าประสงค์จะย้ายออกและขอให้คืนเงินประกัน แต่จำเลยหลีกเลี่ยงโดยอ้างว่าไม่มีเงิน และในท้ายที่สุดก็ไม่สามารถติดต่อได้

เมื่อไม่ได้รับเงินประกันคืน ผู้ว่าจ้างจึงเห็นว่าจำเป็นต้องดำเนินการทางกฎหมายเกี่ยวกับความเสียหายจากการฉ้อโกงเงินประกันการเช่าอพาร์ตเมนต์แบบชอนเซ และขอความช่วยเหลือจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์

1) การกำหนดกลยุทธ์ดำเนินการร้องทุกข์ทางอาญาและฟ้องคดีแพ่งควบคู่กัน

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์พิจารณาพฤติการณ์ที่จำเลยทราบถึงสิทธิจำนองที่มีลำดับก่อนและสถานะหนี้สินในขณะทำสัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์ แต่ไม่ได้แจ้งข้อมูลดังกล่าว

จึงเปรียบเทียบคำชี้แจงระหว่างการทำสัญญาเช่ากับประวัติการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน เพื่อรวบรวมพฤติการณ์ที่อาจแสดงถึงการหลอกลวงและจัดหาหลักฐานที่เกี่ยวข้อง

จากข้อมูลดังกล่าว ได้ยื่นคำร้องทุกข์ทางอาญาเกี่ยวกับข้อสงสัยเรื่องการฉ้อโกงเงินประกันชอนเซ พร้อมกับฟ้องคดีแพ่งเรียกคืนเงินประกันเพื่อเพิ่มแรงกดดันทางกฎหมาย

2) การวิเคราะห์ความสัมพันธ์ทางสิทธิและกำหนดขอบเขตความรับผิดให้ชัดเจน

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์วิเคราะห์สำเนาทะเบียนอสังหาริมทรัพย์และรายละเอียดการจดทะเบียนสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุด พร้อมจัดทำข้อมูลตัวเลขที่แสดงว่าสิทธิเรียกร้องที่มีลำดับก่อนมีจำนวนสูงกว่าเงินประกัน เพื่อชี้แจงความรับผิดของจำเลย

โดยเน้นย้ำว่าจำเลยทำสัญญาเช่าทั้งที่โดยสภาพแล้วมีความสามารถไม่เพียงพอที่จะคืนเงินประกันและยืนยันความรับผิดทางแพ่งอย่างชัดเจน

3) มาตรการรักษาสิทธิการเช่าและการเตรียมพร้อมสำหรับการบังคับคดี

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ยื่นคำขอให้ออกคำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่าเพื่อคงสิทธิที่ใช้ยันบุคคลภายนอกและสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อน พร้อมกำหนดกลยุทธ์โดยคำนึงถึงการบังคับคดีในภายหลัง เพื่อจัดให้มีมาตรการคุ้มครองทางกฎหมายและป้องกันไม่ให้ผู้ว่าจ้างได้รับความเสียหายเพิ่มเติม

จากการให้ความช่วยเหลือของทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ ศาลรับฟังว่าจำเลยทำสัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์แบบชอนเซโดยไม่ได้แจ้งสถานะหนี้สินอย่างถูกต้อง

ศาลจึงมีคำพิพากษาให้จำเลยคืนเงินประกันชอนเซเต็มจำนวน 120 ล้านวอนเกาหลีใต้

หลังจากนั้น ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ดำเนินกระบวนการบังคับคดีต่อ และผู้ว่าจ้างได้รับเงินที่เสียหายจากการฉ้อโกงเงินประกันการเช่าอพาร์ตเมนต์แบบชอนเซคืนเต็มจำนวน

หากตกเป็นผู้เสียหายจากการฉ้อโกงเงินประกันการเช่าอพาร์ตเมนต์แบบชอนเซ ควรแยกการดำเนินการทางอาญาออกจากการดำเนินการทางแพ่ง

กระบวนการทางอาญามีวัตถุประสงค์เพื่อลงโทษผู้กระทำความผิด ส่วนกระบวนการทางแพ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อเรียกเงินประกันคืน

เนื่องจากกระบวนการทั้งสองมีวัตถุประสงค์แตกต่างกัน จึงควรพิจารณาดำเนินการควบคู่กันตามพฤติการณ์ของแต่ละกรณี

▲ กระบวนการทางอาญา

หากท้ายที่สุดได้รับการวินิจฉัยว่ามีมูลความผิด ผู้กระทำอาจต้องรับโทษตามมาตรา 347 แห่งประมวลกฎหมายอาญาของสาธารณรัฐเกาหลี (ความผิดฐานฉ้อโกง) คือ โทษจำคุกพร้อมการใช้แรงงานไม่เกิน 20 ปี หรือโทษปรับทางอาญาไม่เกิน 50 ล้านวอนเกาหลีใต้

▲ กระบวนการทางแพ่ง

(*หนังสือรับรองเนื้อหาไม่ใช่เอกสารที่จำเป็นต้องส่ง แต่สามารถใช้เป็นพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักในการดำเนินคดีได้)

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของสำนักงานกฎหมาย Daeryun ซึ่งอยู่ในอันดับ 9 ของสาธารณรัฐเกาหลี (ตามเกณฑ์ข้อมูลการยื่นแบบภาษีมูลค่าเพิ่มต่อกรมสรรพากรแห่งสาธารณรัฐเกาหลีในปี 25) จะวิเคราะห์ทะเบียนอสังหาริมทรัพย์และรายละเอียดของสัญญาโดยรวมก่อน เพื่อประเมินความเป็นไปได้ที่องค์ประกอบของการฉ้อโกงจะครบถ้วน

จากนั้นจะดำเนินการยื่นคำร้องทุกข์ทางอาญาและฟ้องคดีแพ่งเรียกคืนเงินประกันควบคู่กัน เพื่อให้ผู้กระทำต้องรับผิดตามกฎหมาย

หากจำเป็น จะกำหนดแนวทางเพื่อรักษาทรัพย์สินไว้ผ่านมาตรการคุ้มครองสิทธิชั่วคราว เช่น การยึดทรัพย์ชั่วคราว และเพื่อให้สามารถดำเนินการบังคับคดีต่อไปได้

หากได้รับความเสียหายจากการฉ้อโกงเงินประกันการเช่าอพาร์ตเมนต์แบบชอนเซ สามารถรับข้อมูลเกี่ยวกับแนวทางดำเนินการที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันผ่าน 🔗การนัดหมายเพื่อปรึกษากฎหมาย