부동산 강제집행 절차

지금 어느 단계인가요?

현재 진행 단계를 선택하시면, 해당 단계에 맞는 내용이 아래에 표시됩니다.

1. 1강제경매 신청
2. 2경매개시결정⁠·압류등기
3. 3배당요구 종기 결정⁠·공고
4. 4현황조사⁠·감정평가
5. 5매각물건명세서 작성⁠·매각기일 공고
6. 6매각기일(입찰)
7. 7매각허가결정
8. 8대금납부⁠·소유권이전
9. 9배당기일⁠·배당

• 기본 단계
• 추가 조치·선택
• 거부·불복
• 절차 종료

소요 기간

신청부터 배당까지 사건마다 다르므로 진행 상황은 집행법원에 확인

비용

인지대(법원 수수료)·송달료, 경매예납금(법원이 정하는 금액), 등록면허세

절차 진행 안내

처음부터 끝까지 순서대로 읽는 안내입니다. 빨간 글씨는 법으로 정해진 기한입니다.

1. 1

   신청 전에 부동산 등기사항증명서로 나보다 먼저 돈을 받아 가는 근저당권·전세권과 세입자 보증금을 확인하는 권리분석이 꼭 필요합니다. 배당은 순위대로 이루어지기 때문에, 이런 선순위 채권이 많으면 경매를 하더라도 배당받을 금액이 거의 없을 수 있습니다.

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   집행문이 붙은 집행권원(강제집행의 근거가 되는 판결서 등), 송달·확정증명, 부동산 등기사항증명서를 첨부해 부동산이 있는 곳의 법원에 강제경매를 신청합니다. 이때 경매예납금(감정료·현황조사비·신문공고료 등 경매에 드는 비용)을 미리 냅니다. 미리 낸 예납금은 나중에 배당할 때 가장 먼저 돌려받으므로, 경매가 끝까지 진행되면 비용 부담은 줄어듭니다.

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   법원이 경매개시결정을 내리고, 등기소에 경매가 시작됐다는 기록(기입등기)을 올리도록 요청하며, 채무자에게 결정문을 보냅니다. 소유자(채무자)에게는 이 결정문이 경매 시작을 알리는 첫 알림입니다. 이후에도 빚을 갚거나 채권자와 합의하면 경매를 취하시킬 수 있습니다. 다만 매수신고가 있은 뒤에는 낙찰자(차순위매수신고인이 있으면 그 사람도)의 동의가 필요하므로(민사집행법 §93②) 일찍 움직일수록 선택지가 넓습니다.

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   법원이 배당요구(돈을 받을 권리가 있다고 신고하는 것)를 할 수 있는 마지막 날, 즉 배당요구 종기를 정해 공고합니다. 세입자와 다른 채권자는 이날까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있습니다. 그래서 신청한 채권자도 이 무렵 누가 배당요구를 했는지 확인해 두어야 실제로 받을 금액을 가늠할 수 있습니다. 이 무렵 집행관의 현황조사와 감정인의 감정평가를 거쳐 경매 시작 가격(최저매각가격)이 정해집니다.

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   권리관계와 매각 조건을 적은 매각물건명세서가 법원에 비치되고, 매각기일(경매 날)과 매각결정기일이 공고됩니다. 매각기일에 법원이 정한 매각방법(기일입찰·기간입찰·호가경매, 민사집행법 §103)으로 가장 높은 가격을 쓴 사람(최고가매수신고인)이 정해지고, 유찰되면 가격을 낮추어 다시 진행합니다. 유찰이 거듭되면 낙찰 가격이 낮아지고 배당 시기도 늦어집니다.

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   매각결정기일에 허가하지 못할 사유가 없으면 법원이 매각을 허가합니다. 소유자·채권자 등 이해관계인은 이 결정에 1주 안에 즉시항고할 수 있고, 이 기한이 지나면 결정을 다투기 어렵습니다. 매각허가결정에 항고하려면 매각대금의 10분의 1을 보증으로 공탁해야 합니다(민사집행법 §130③). 이후 매수인(낙찰자)이 정해진 기한 안에 대금을 내면 소유권이 넘어가고, 법원이 등기소에 이전등기와 말소등기를 요청합니다.

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   법원이 누가 얼마를 받는지 적은 배당표를 만들고, 배당기일에 채권자들에게 우선순위에 따라 돈을 나눠 줍니다. 배당 순위나 금액에 이의가 있으면 배당기일에 그 자리에서 이의를 밝히고, 배당이의의 소를 내어 다툽니다. 그 자리에서 이의를 밝히지 않으면 배당표가 그대로 확정됩니다. 신청부터 배당까지 걸리는 기간은 사건마다 다르므로, 진행 상황은 집행법원에 확인합니다.

자주 묻는 것

이 절차에서 바로 궁금해지는 실무 질문입니다.

Q어느 법원에 내고 서류는 무엇이 필요한가요?

부동산이 있는 곳을 관할하는 지방법원이나 지원에 냅니다. 첨부할 서류는 다음과 같습니다. 집행문이 붙은 판결 정본, 송달증명원·확정증명원, 부동산 등기사항증명서입니다.채무자의 주민등록초본(법인이면 법인등기부)과 부동산 목록도 냅니다. 이와 함께 경매개시결정 등기에 붙는 등록면허세와 송달료도 내야 합니다.납부 방법은 접수할 법원에서 안내받을 수 있습니다. 서류가 빠지면 보정(빠진 것을 채우라는 요구)을 받아 그만큼 진행이 늦어질 수 있습니다.

Q비용은 얼마나 드나요?

신청서 인지 5,000원, 등록면허세(청구금액의 0.2%)와 지방교육세(등록면허세의 20%), 송달료가 기본으로 듭니다. 여기에 더해 감정료·현황조사 수수료·신문공고료 등 경매예납금을 미리 내야 합니다.예납금은 부동산 가격과 이해관계인 수 등에 따라 달라지므로 접수할 법원에 확인하며, 배당할 때 가장 먼저 돌려받습니다.

Q경매개시결정을 받은 집주인입니다. 막을 수 있나요?

막을 방법이 있습니다. 채권자에게 빚을 갚거나 합의하면 채권자가 경매를 취하할 수 있습니다. 취하는 낙찰자가 대금을 내기 전까지 가능합니다.다만 매수신고가 있은 뒤에는 낙찰자(차순위매수신고인이 있으면 그 사람도)의 동의가 필요합니다. 그래서 가능한 한 일찍 협의하는 것이 좋습니다.판결 뒤에 빚을 갚는 등 판결로 정해진 청구가 바뀌거나 없어졌을 수 있습니다. 그렇다면 청구이의의 소를 내면서 강제집행정지를 함께 신청합니다. 집행 요건에 문제가 있다면 개시결정에 대한 이의를 냅니다.

Q세입자인데 집이 경매에 넘어갔습니다. 보증금은 어떻게 받나요?

법원이 정한 배당요구 종기(마감일)까지 배당요구 신청서를 그 경매 법원에 내야 배당을 받을 수 있습니다. 신청서에는 임대차계약서와 주민등록등본(전입일 확인용)을 첨부합니다.전입신고와 확정일자가 선순위 근저당보다 빠르면 먼저 변제받습니다. 늦더라도 소액임차인(보증금이 일정액 이하인 세입자)은 일부를 가장 먼저 받습니다.이때는 경매신청 등기 전에 입주·전입을 마쳤어야 합니다. 기한을 넘기면 배당을 받지 못하므로, 통지서를 받으면 마감 날짜부터 확인해야 합니다.

Q얼마나 걸리고 돈은 언제 받나요?

신청부터 배당까지 걸리는 기간은 사건마다 다르므로 진행 상황은 집행법원에 확인합니다. 낙찰이 되어 매수인이 대금을 내면 법원이 배당기일을 정해 알려 줍니다. 그날 법원은 배당표에 따라 배당을 실시합니다.배당금을 받는 방법은 집행법원의 안내를 따릅니다. 유찰(입찰자가 없어 무산됨)이 반복되면 가격을 낮춰 다시 경매해야 하므로 그만큼 더 늦어집니다.

Q낙찰 가격이 빚보다 적으면 어떻게 되나요?

전액을 받지 못할 수 있습니다. 낙찰 대금에서 선순위 채권과 경매비용을 뺀 나머지만 순위대로 배당되기 때문입니다.받지 못한 금액은 채무로 그대로 남으며, 같은 판결문으로 채무자의 다른 재산(예금·급여 등)에 다시 강제집행할 수 있습니다. 신청 전에 등기부로 선순위 근저당과 세입자 보증금을 확인해 두어야 하는 이유가 바로 이것입니다.