내 부동산이 경매에 넘어간 경우(소유자·임차인) 절차

지금 어느 단계인가요?

현재 진행 단계를 선택하시면, 해당 단계에 맞는 내용이 아래에 표시됩니다.

1. 1경매개시결정 송달
2. 2개시결정 이의⁠·집행정지
3. 3변제⁠·합의로 취하 유도
4. 4임차인 배당요구
5. 5자진 매각 검토
6. 6매각기일⁠·매각허가
7. 7인도명령⁠·명도 대응
8. 8배당기일⁠·배당 이의

• 기본 단계
• 추가 조치·선택
• 거부·불복
• 절차 종료

소요 기간

개시결정부터 매각·배당까지 사건마다 다름(진행 상황은 집행법원에 확인), 집행정지(집행을 멈추는 것)나 취하가 되면 그 시점에서 끝남

비용

즉시항고·이의 신청의 인지대(법원 수수료)·송달료, 집행정지 때 담보로 맡기는 공탁금. 매각허가결정(낙찰을 허가하는 결정)에 항고할 때 매각대금의 10분의 1 공탁(공탁소에 돈을 맡기는 것). 배당요구 신청서에는 인지를 붙이지 않음

절차 진행 안내

처음부터 끝까지 순서대로 읽는 안내입니다. 빨간 글씨는 법으로 정해진 기한입니다.

1. 1

   법원이 경매개시결정을 내리고, 등기소에 경매 기록(기입등기)을 올리도록 요청한 뒤 소유자에게 결정문을 보냅니다. 세입자는 집행관의 현황조사나 법원의 배당요구 종기 알림을 받고 알게 됩니다. 결정문에서 신청 채권자·청구금액·사건번호를 확인하고, 대법원 법원경매정보 사이트에서 진행 상황과 배당요구 종기, 매각기일(경매 날)을 조회합니다. 이 날짜들이 이후 대응 기한의 기준이 됩니다.

2. 2

   경매의 집행 요건에 흠이 있으면 경매개시결정에 대한 이의를 냅니다. 이의는 매각대금이 모두 지급될 때까지 할 수 있고(민사집행법 §86①), 이의에 관한 재판에는 고지받은 날부터 1주 안에 즉시항고할 수 있습니다(§86③, §15). 판결 뒤에 빚을 갚는 등 판결로 정해진 청구가 바뀌거나 없어졌다면 청구이의의 소(§44)를 내면서 강제집행정지를 함께 신청합니다. 소송을 낸 것만으로는 경매가 멈추지 않기 때문에, 정지 결정 정본을 경매 법원에 내야 절차가 실제로 멈춥니다. 임의경매(담보권 실행 경매)는 판결 없이 진행되므로, 담보권이 없거나 소멸했다는 사유도 개시결정에 대한 이의로 다툴 수 있고(§265), 담보권 말소 판결이나 경매 정지 재판의 정본 등을 내야 절차가 멈춥니다(§266).

3. 3

   경매를 신청한 채권자에게 원금·이자·경매비용을 갚거나 나눠 갚기로 합의해, 채권자가 경매를 취하하게 합니다. 취하는 낙찰자가 대금을 납부하기 전까지 가능하지만, 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인(낙찰자)과, 있으면 차순위매수신고인의 동의가 필요합니다(민사집행법 §93②). 그래서 합의는 매각기일 전에 마치는 것이 좋습니다. 다른 채권자가 같은 부동산에 경매(이중경매)를 신청했다면 그 채권자와도 합의해야 합니다.

4. 4

   세입자(임차인)는 배당요구 종기까지 권리신고 및 배당요구 신청서를 경매 법원에 냅니다(민사집행법 §84, §88). 임대차계약서 사본·주민등록등본·확정일자 자료를 함께 붙입니다. 전입신고·확정일자가 선순위 담보권보다 빠르면 먼저 변제받고(주택임대차보호법 §3의2), 보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 경매신청 등기 전에 입주·전입을 마쳤다면 일부를 가장 먼저 변제받습니다(§8①). 종기를 넘기면 배당을 받지 못하므로, 통지서를 받으면 마감일부터 확인합니다.

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   유찰될 때마다 법원이 최저매각가격(경매 시작 가격)을 상당히 낮춥니다(민사집행법 §119, 낮추는 비율은 법원마다 다릅니다). 그래서 매각기일 전에 직접 살 사람을 구해 시세로 팔고, 그 대금으로 빚을 갚아 취하를 받으면 손실을 줄일 수 있습니다. 매매계약서에는 경매 취하와 등기 말소 조건을 넣습니다. 그래야 매수인이 경매 기록이 지워진 상태로 집을 넘겨받을 수 있습니다.

6. 6

   매각기일에 가장 높은 값을 쓴 사람(최고가매수신고인)이 정해지고, 매각결정기일에 매각허가결정이 납니다. 소유자·세입자 등 이해관계인은 1주 안에 즉시항고할 수 있습니다. 다만 항고하려면 누구든 매각대금의 10분의 1을 법원에 맡겨야(공탁) 하고, 채무자·소유자의 항고가 기각되면 이 돈을 돌려받지 못합니다(민사집행법 §130③⑥). 부담이 크므로 항고가 실제로 득이 되는지 먼저 따져 봅니다.

   현재 단계
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   낙찰자가 대금을 내면 소유권이 넘어갑니다. 낙찰자는 대금 납부 후 6개월 안에 인도명령(집을 비워 달라는 법원 명령)을 신청할 수 있습니다(민사집행법 §136). 대항력 있는 세입자는 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않을 수 있고, 배당받는 세입자는 집을 낙찰자에게 넘겨주어야 보증금을 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 §3의2③). 그래서 이사 시기와 비용은 낙찰자와 협의할 여지가 있습니다. 인도명령을 받고도 나가지 않으면 집행관이 강제집행합니다(인도명령에 즉시항고해도 그것만으로는 집행이 멈추지 않습니다, §15⑥).

8. 8

   법원이 배당표를 만들어 배당기일에 채권자·세입자에게 순위대로 돈을 나눠 줍니다. 소유자는 배당 후 남은 돈을 돌려받습니다. 배당 순위·금액에 이의가 있으면 배당기일에 이의를 밝힌 뒤 1주 안에 배당이의의 소를 내야 합니다(민사집행법 §151, §154). 소송을 내지 않으면 배당표가 그대로 확정됩니다. 낙찰가가 빚보다 적으면 남은 빚은 그대로 남아, 다른 재산에 강제집행될 수 있습니다.

자주 묻는 것

이 절차에서 바로 궁금해지는 실무 질문입니다.

Q경매개시결정문을 받으면 집에서 바로 나가야 하나요?

아닙니다. 낙찰자가 대금을 내면 소유권이 넘어갑니다.그 뒤 인도명령(집을 비워 달라는 법원 명령)에 따라 집행되기 전까지는 계속 살 수 있습니다. 개시결정부터 매각·대금 납부까지 걸리는 기간은 사건마다 다르고, 유찰이 반복되면 더 길어집니다.그 사이에 빚을 갚을지, 합의할지, 직접 팔지를 검토합니다. 이 기간을 어떻게 쓰느냐에 따라 손실 규모가 달라질 수 있습니다.

Q빚을 갚으면 경매가 취소되나요? 얼마를 갚아야 하나요?

네, 취소될 수 있습니다. 경매를 신청한 채권자에게 원금·이자와 경매비용까지 갚고, 채권자가 취하서를 내면 경매가 취소됩니다.낙찰자가 대금을 내기 전까지 가능합니다. 다만 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인(낙찰자)의 동의가 필요합니다.차순위매수신고인이 있으면 그 사람의 동의도 필요합니다. 다른 채권자가 이중경매를 신청했다면 그 채권자도 취하해야 합니다.정확히 얼마를 갚아야 하는지는 채권자에게 변제 확인서를 요청해 확인합니다. 금액을 서면으로 받아 두어야 나중에 다툼이 생기지 않습니다.

Q세입자인데 배당요구는 어디에 무엇을 내나요?

경매 사건을 진행하는 법원의 경매계에 '권리신고 및 배당요구 신청서'를 냅니다. 임대차계약서 사본, 주민등록등본(전입일 확인용), 확정일자가 찍힌 계약서를 함께 붙이며, 비용은 소액입니다.마감일인 배당요구 종기는 법원경매정보 사이트나 통지서에서 확인할 수 있습니다. 그날이 지나면 보증금을 배당받지 못하므로 가장 먼저 챙겨야 합니다.

Q세입자가 배당요구를 하는 것과 안 하는 것 중 무엇이 유리한가요?

세입자의 순위에 따라 다릅니다. 선순위 담보권보다 먼저 전입해 대항력이 있는 세입자는, 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 보증금을 떠안게 되므로 계속 살 수 있습니다. 배당요구를 하면 배당금을 받고 나가야 합니다.대항력이 없거나 순위가 뒤라면 배당요구만이 보증금을 받을 길입니다. 낙찰 예상가와 선순위 금액에 따라 유리한 쪽이 달라지므로 등기부를 보고 판단합니다.

Q낙찰됐는데 이사비를 받을 수 있나요? 언제까지 나가야 하나요?

이사비는 법에 정해진 권리가 아니라, 낙찰자와 협의해서 정하는 것입니다. 낙찰자는 대금 납부 후 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다.인도명령이 나오면 집행관이 강제집행할 수 있습니다(즉시항고만으로는 멈추지 않습니다). 그래서 그 전에 이사 시기를 정해 두는 것이 좋습니다.우선변제(먼저 돌려받는 것)를 받는 세입자는 집을 낙찰자(양수인)에게 인도해야 보증금을 받을 수 있습니다. 이 점 때문에 서로 협의할 여지가 있습니다.

Q낙찰가가 빚보다 적으면 남은 빚은 어떻게 되나요?

남은 빚은 그대로 남습니다. 경매로 집이 팔렸다고 빚이 없어지는 것은 아니기 때문입니다.채권자는 같은 판결문으로 예금·급여 등 다른 재산에 다시 강제집행할 수 있습니다. 남은 빚이 감당하기 어려우면 개인회생·파산을 검토합니다.반대로 낙찰가가 빚보다 많으면, 배당 후 남은 돈은 소유자에게 돌려줍니다.