Luật Cải tạo đô thị và môi trường nhà ở của Hàn Quốc

Theo Điều 2 Luật Cải tạo đô thị và môi trường nhà ở của Hàn Quốc, các dự án chỉnh trang chủ yếu được phân thành dự án tái phát triển, dự án tái xây dựng và dự án cải thiện môi trường nhà ở, gồm 3 loại; các tiêu chuẩn pháp lý áp dụng khác nhau tùy theo mục đích của từng dự án và đặc điểm của khu vực thực hiện.

Dự án chỉnh trang là dự án được thực hiện tại khu vực tập trung nhiều công trình xuống cấp hoặc không bảo đảm tiêu chuẩn nhằm cải thiện môi trường đô thị và chỉnh trang môi trường nhà ở.

▶ Dự án cải thiện môi trường nhà ở

▶ Dự án tái phát triển

▶ Dự án tái xây dựng

Các dự án chỉnh trang được thực hiện theo mô hình hiệp hội như tái phát triển và tái xây dựng thường trải qua các thủ tục gồm chỉ định khu vực chỉnh trang, thành lập hiệp hội, phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án và phê duyệt kế hoạch quản lý, phân bổ.

Trong quá trình này, nhiều tiêu chuẩn pháp lý được áp dụng đối với điều kiện thành lập hiệp hội, thủ tục lựa chọn nhà thầu thi công, việc lập kế hoạch quản lý, phân bổ và cách tính khoản đóng góp.

Luật Cải tạo đô thị và môi trường nhà ở của Hàn Quốc không chỉ nhằm phá dỡ công trình cũ và xây dựng công trình mới mà còn có mục đích chính là khôi phục chức năng đô thị và cải thiện môi trường nhà ở của cư dân.

Do dự án chỉnh trang có thể tạo ra lợi ích phát triển rất lớn, luật quy định nhiều biện pháp nhằm bảo đảm tính minh bạch trong hoạt động của hiệp hội và bảo vệ quyền lợi của thành viên.

Cụ thể, để triển khai dự án chỉnh trang, bắt buộc phải thực hiện thủ tục lấy sự đồng ý của chủ sở hữu đất hoặc công trình hay người có quyền bề mặt trong khu vực liên quan (chủ sở hữu đất và tài sản liên quan).

Trong quá trình này, quan hệ quyền và nghĩa vụ được hình thành giữa chủ thể thực hiện dự án (hiệp hội, thị trưởng hoặc người đứng đầu đơn vị hành chính cấp gun, tổng công ty đất đai và nhà ở và các chủ thể tương tự) với chủ sở hữu đất và tài sản liên quan.

Nếu vi phạm tỷ lệ đồng ý hoặc thủ tục do pháp luật quy định, có thể phát sinh tranh chấp về hiệu lực, yêu cầu tuyên vô hiệu hoặc hủy bỏ việc thực hiện dự án, bồi thường thiệt hại và trách nhiệm hình sự.

Cán bộ của hiệp hội dự án chỉnh trang, thành viên ban xúc tiến và doanh nghiệp chuyên quản lý dự án chỉnh trang không được nhận, yêu cầu hoặc thỏa thuận nhận tiền hay tài sản liên quan đến nhiệm vụ của mình.

Do hoạt động của hiệp hội ảnh hưởng trực tiếp đến quyền tài sản của thành viên, hành vi sai phạm của cán bộ hiệp hội bị xử lý nghiêm khắc.

Pháp luật nghiêm cấm doanh nghiệp xây dựng và các chủ thể khác cung cấp tiền, tài sản hoặc lợi ích chiêu đãi cho cán bộ hay thành viên hiệp hội trong quá trình lựa chọn nhà thầu thi công.

Hành vi này được xem là một loại hành vi trái pháp luật điển hình làm tổn hại tính công bằng của dự án chỉnh trang.

Dịch vụ chuyên quản lý dự án chỉnh trang là hoạt động hỗ trợ chuyên môn đối với thủ tục thực hiện dự án và chỉ được cung cấp khi đáp ứng các điều kiện đăng ký nhất định.

Nếu cung cấp dịch vụ này khi chưa đăng ký, người thực hiện có thể phải chịu hình phạt sau.

Doanh nghiệp chuyên quản lý dự án chỉnh trang cho người khác sử dụng tên cá nhân hoặc tên thương mại của mình để thực hiện công việc theo luật này, hoặc cho mượn giấy chứng nhận đăng ký, cũng có thể thuộc đối tượng bị xử phạt.

Kế hoạch quản lý, phân bổ là thủ tục cốt lõi để xác định quyền lợi và khoản đóng góp của từng thành viên hiệp hội trong dự án chỉnh trang.

Trong quá trình này có thể phát sinh các hành vi trái pháp luật sau.

∙ Vi phạm thủ tục lập kế hoạch quản lý, phân bổ

∙ Vi phạm thủ tục biểu quyết tại đại hội thành viên hiệp hội

∙ Sai phạm trong quản lý kế toán của hiệp hội

∙ Vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin của hiệp hội

Đặc biệt, việc tiến hành di dời khi chưa được phê duyệt kế hoạch quản lý, phân bổ; tự ý triển khai các vấn đề quan trọng do pháp luật quy định mà không thông qua biểu quyết của đại hội thành viên; hoặc công khai sai sự thật đối với tài liệu thuộc diện phải công khai có thể bị xử phạt hình sự.

Các vi phạm thủ tục khác cũng có thể dẫn đến quyết định hành chính hoặc tranh chấp về hiệu lực thực hiện dự án.

Cần kiểm tra cơ cấu vận hành hiện tại của dự án chỉnh trang dựa trên các nội dung chính sau.

Do dự án chỉnh trang là dự án quy mô lớn được thực hiện trong nhiều năm hoặc nhiều thập kỷ, việc bảo đảm tính hợp pháp của thủ tục ngay từ giai đoạn đầu có ý nghĩa quan trọng.

Thành viên hiệp hội cần kiểm tra tiến độ thực hiện dự án chỉnh trang dựa trên các nội dung chính sau.

Do tranh chấp về dự án chỉnh trang ảnh hưởng trực tiếp đến quyền tài sản của thành viên hiệp hội, cần xem xét pháp lý theo từng giai đoạn của dự án.

Dựa trên kinh nghiệm xử lý tranh chấp liên quan đến các dự án chỉnh trang như tái phát triển và tái xây dựng, Daeryun cung cấp dịch vụ pháp lý có hệ thống đối với các vụ việc thuộc Luật Cải tạo đô thị và môi trường nhà ở của Hàn Quốc.

Do tranh chấp về dự án chỉnh trang thường liên quan đồng thời đến thủ tục hành chính cùng trách nhiệm dân sự và hình sự, vụ việc cần được xem xét pháp lý có hệ thống ngay từ giai đoạn đầu.

Nếu có lo ngại về rủi ro pháp lý trong dự án chỉnh trang đang được thực hiện, có thể sử dụng 🔗dịch vụ đặt lịch tư vấn pháp lý với luật sư chuyên về xây dựng và bất động sản để đánh giá vụ việc.