Đấu giá

Như đã trình bày, đấu giá có thể do bên bán trực tiếp tổ chức nhằm bán tài sản, đồng thời cũng có thể được tiến hành để chủ nợ thu hồi quyền đòi nợ chưa được con nợ thanh toán.

Khi con nợ không thể thanh toán khoản nợ, chủ nợ có thể yêu cầu tòa án tiến hành đấu giá.

Trong trường hợp này, tòa án bán tài sản (bất động sản) của con nợ thông qua đấu thầu, sau đó dùng tiền bán tài sản để thanh toán quyền đòi nợ của chủ nợ.

Tùy theo tài sản được bán, đấu giá được chia thành “đấu giá bất động sản” và “đấu giá động sản”; pháp luật áp dụng và thực tiễn xử lý cũng khác nhau.

Đấu giá bất động sản áp dụng đối với bất động sản độc lập đã đăng ký và chủ yếu được tiến hành thông qua đấu giá tại tòa án.

Trong khi đó, đấu giá động sản bao gồm “động sản hữu hình” như xe, máy móc hoặc một số quyền nhất định (quyền hội viên, quyền đòi nợ, v.v.).

Tùy theo chủ thể thực hiện, đấu giá được chia thành “đấu giá tư nhân” và “đấu giá công”; đấu giá công tiếp tục được chia thành hai loại.

Đấu giá tại tòa án được thực hiện theo yêu cầu của chủ nợ, còn bán đấu giá công do các cơ quan công như Cơ quan Thuế Quốc gia Hàn Quốc hoặc Tổng công ty Quản lý tài sản Hàn Quốc tiến hành nhằm thu hồi tiền thuế và các khoản công còn nợ.

Tùy theo việc có cần căn cứ thi hành án được tòa án công nhận để mở thủ tục đấu giá hay không, đấu giá được chia thành “bán đấu giá để thực hiện quyền bảo đảm” và “bán đấu giá cưỡng chế”; mức độ ổn định pháp lý của hai thủ tục có sự khác biệt.

Đối tượng cơ bản của đấu giá bất động sản là đất.

Theo khoản 1 Điều 99 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc, đất được coi là bất động sản độc lập và mọi loại đất như đất nông nghiệp, đất ở và đất rừng đều có thể trở thành đối tượng đấu giá.

Phần dưới lòng đất và khoảng không trên mặt đất cũng được bao gồm trong phạm vi lợi ích nhất định (Điều 212 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc).

Khác với đất, tòa nhà được phân loại là một bất động sản độc lập (khoản 1 Điều 14 Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc).

Tuy nhiên, công trình phải đáp ứng các điều kiện sau mới được công nhận là bất động sản độc lập.

Do công trình đang xây dựng vẫn được coi là “động sản hữu hình”, công trình đó có thể trở thành đối tượng đấu giá động sản (điểm 1 khoản 2 Điều 189 Luật Thi hành án dân sự của Hàn Quốc).

Phần xây thêm vào tòa nhà hiện có có thể trở thành bất động sản độc lập hoặc vật phụ thuộc gắn liền với tòa nhà hiện có, tùy từng trường hợp.

Việc xác định dựa trên ba tiêu chí sau.

Cây cối thường được coi là tài sản gắn liền với đất và được đấu giá cùng với đất.

Tuy nhiên, cây cối có thể được đấu giá như bất động sản độc lập, tách biệt với đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau.

Nếu bất động sản thuộc sở hữu chung, chỉ phần quyền sở hữu của một đồng sở hữu cũng có thể được đấu giá riêng (Điều 139 Luật Thi hành án dân sự của Hàn Quốc).

Tuy nhiên, nếu không có thỏa thuận đặc biệt, quyền sử dụng đất của tòa nhà sở hữu theo đơn vị như căn hộ không thể được đấu giá tách biệt với phần sở hữu riêng.

Đối với một số động sản có thể đăng ký, thủ tục đấu giá bất động sản theo Luật Thi hành án dân sự của Hàn Quốc được áp dụng tương tự.

Các quyền đặc biệt sau đây cũng có thể trở thành đối tượng đấu giá bất động sản.

Mặc dù không được pháp luật coi là “bất động sản”, các quyền này được xử lý theo phương thức tương tự bất động sản khi đấu giá.

Các quyền này không có hình thái vật chất nhưng được công nhận là đối tượng đấu giá như bất động sản vì trao quyền sử dụng và hưởng lợi độc quyền trong một khu vực nhất định.

Đấu giá thường bắt đầu khi chủ nợ yêu cầu tòa án đấu giá bất động sản của con nợ. Tòa án có thẩm quyền là tòa án địa phương nơi có bất động sản.

Dưới đây là danh sách các tài liệu chính phải nộp cho tòa án khi yêu cầu bán đấu giá cưỡng chế.

Tài liệu bắt buộc (đối với bán đấu giá cưỡng chế)

Sau khi tiếp nhận yêu cầu đấu giá, tòa án xem xét hồ sơ để quyết định có mở thủ tục đấu giá hay không và yêu cầu đăng ký kê biên đối với bất động sản liên quan.

Sau đó, các thủ tục sau đây được tiến hành.

Các tài liệu sau đây được lập trong quá trình này phải được lưu tại tòa án để mọi người có thể xem chậm nhất 1 tuần trước ngày bán hoặc ngày bắt đầu đấu thầu.

Tài liệu đấu giá có thể được xem

Tòa án xác định phương thức và lịch đấu giá, sau đó công bố trên công báo, báo chí, bảng thông báo của tòa án, v.v.

Các phương thức đấu thầu

Người dự thầu thu thập thông tin về tài sản qua bảng thông báo của tòa án, cổng thông tin trực tuyến, v.v. và quyết định có tham gia đấu thầu hay không sau khi phân tích quyền và khảo sát thực địa.

Nội dung cần lưu ý

Người dự thầu phải nộp phiếu dự thầu và tiền bảo đảm cho đề nghị mua (thông thường bằng 10% giá tối thiểu) theo phương thức đã chọn (vào ngày ấn định/trong thời hạn ấn định).

Thủ tục đấu thầu vào ngày ấn định

Thủ tục đấu thầu trong thời hạn ấn định

Sau khi kết thúc đấu thầu, người đưa ra giá mua cao nhất và người đưa ra giá mua cao thứ hai được xác định.

Vào ngày ra quyết định bán, tòa án tiếp nhận ý kiến của các bên liên quan và xem xét các phản đối, sau đó ra quyết định cho phép hoặc không cho phép bán.

Sau khi quyết định cho phép bán có hiệu lực, người mua phải thanh toán đầy đủ tiền mua trong thời hạn được ấn định.

Việc thanh toán đầy đủ làm phát sinh các hệ quả sau.

Sau khi tiền mua được thanh toán đầy đủ, tòa án ấn định ngày phân chia, thông báo cho các bên liên quan và thực hiện việc phân chia theo thủ tục sau.

Người mua xác lập quyền sở hữu khi thanh toán đầy đủ tiền mua trong thời hạn do tòa án ấn định.

Trong trường hợp này, người mua không cần yêu cầu chủ sở hữu trước đó thực hiện đăng ký; quyền sở hữu được chuyển bằng việc tòa án trực tiếp yêu cầu cơ quan đăng ký thực hiện đăng ký chuyển quyền sở hữu.

Tuy nhiên, nếu không đăng ký thì các hành vi định đoạt như mua bán hoặc tặng cho sẽ bị hạn chế, vì vậy phải hoàn tất thủ tục đăng ký.

Tài liệu cần thiết để yêu cầu tòa án thực hiện thủ tục đăng ký

Khi xác lập quyền đối với bất động sản thông qua đấu giá, người mua phải nộp các loại thuế như thuế mua tài sản, thuế tem, thuế giáo dục địa phương và thuế đặc biệt dành cho khu vực nông, ngư nghiệp.

Trúng đấu giá được coi là “mua có trả tiền” về mặt thuế tương tự giao dịch mua bán thông thường; người mua phải tự kê khai và nộp các loại thuế liên quan.

Các loại thuế chính

Công ty luật này có các luật sư chuyên về bất động sản đã đăng ký với Hiệp hội Luật sư Hàn Quốc và các luật sư chuyên môn có thâm niên hành nghề trung bình từ 10 năm trở lên.

Có thể cung cấp hỗ trợ pháp lý kỹ lưỡng và toàn diện trong toàn bộ quá trình, từ thu hồi khoản phải thu, phân tích quyền và xây dựng chiến lược đấu giá đến phân chia tiền bán tài sản và đăng ký chuyển quyền sở hữu bất động sản.

Nếu gặp khó khăn khi tự mình thực hiện toàn bộ thủ tục, có thể cân nhắc nhờ luật sư về bất động sản hỗ trợ để tiến hành thủ tục chính xác và kịp thời hơn.