Vi phạm Luật của Hàn Quốc về đăng ký bất động sản dưới tên người có quyền thực tế

Ủy thác đứng tên giữa hai bên là hình thức trong đó bên ủy thác thực tế mua bất động sản nhưng chuyển đăng ký sang tên bên nhận ủy thác thay vì tên của mình.

Hợp đồng, việc thanh toán và quyền sở hữu thực tế đều thuộc về bên ủy thác, còn bên nhận ủy thác chỉ đứng tên trên đăng ký.

Trong trường hợp này, theo Điều 4 Luật của Hàn Quốc về đăng ký bất động sản dưới tên người có quyền thực tế, thỏa thuận ủy thác đứng tên vô hiệu và bên nhận ủy thác không thể yêu cầu quyền sở hữu về mặt pháp lý ngay cả khi bất động sản đã được đăng ký dưới tên mình.

Bên ủy thác có thể yêu cầu bên nhận ủy thác xóa đăng ký hoặc thực hiện đăng ký chuyển quyền sở hữu.

Ủy thác đứng tên giữa ba bên là hình thức trong đó bên ủy thác trực tiếp ký hợp đồng mua bán với bên bán và thanh toán tiền, nhưng yêu cầu chuyển đăng ký sang tên bên nhận ủy thác là người thứ 3.

Các bên trong hợp đồng là bên ủy thác và bên bán.

Trong trường hợp này, thỏa thuận ủy thác đứng tên cũng vô hiệu. Vì vậy, ngay cả khi bên bán đã chuyển đăng ký sang tên bên nhận ủy thác, bên ủy thác vẫn có thể thay bên bán yêu cầu xóa đăng ký đứng tên bên nhận ủy thác và chuyển đăng ký sang tên mình (yêu cầu đăng ký chuyển quyền theo cơ chế thế quyền).

Tuy nhiên, quyền này có thời hiệu tiêu diệt quyền là 10 năm, nên cần lưu ý.

Nếu bên ủy thác vẫn liên tục chiếm hữu bất động sản đó thì thời hiệu tiêu diệt quyền không bắt đầu tính.

Ủy thác đứng tên theo hợp đồng có cấu trúc mà về hình thức, bên nhận ủy thác trực tiếp ký hợp đồng với bên bán và việc thanh toán cũng được xử lý như thể do bên nhận ủy thác thực hiện.

Tuy nhiên, trên thực tế bên ủy thác cung cấp tiền và đưa ra mọi quyết định.

Tiêu chí quan trọng trong trường hợp này là bên bán có biết về việc ủy thác đứng tên hay không.

Trong trường hợp này, bên ủy thác không thể yêu cầu quyền đối với chính bất động sản mà chỉ có thể yêu cầu bên nhận ủy thác hoàn trả khoản lợi bất chính tương ứng với số tiền mua bán mình đã thanh toán.

Khoản tiền phạt bổ sung là chế tài có thể được áp dụng với mức tối đa bằng 30% giá trị bất động sản khi hành vi ủy thác đứng tên bị phát hiện.

Người ủy thác đứng tên không đăng ký bất động sản dưới tên người có quyền thực tế có thể bị áp dụng khoản tiền phạt bổ sung được tính như sau (Điều 3-2, Điều 4-2 và Điều 8 Luật của Hàn Quốc về đăng ký bất động sản dưới tên người có quyền thực tế).

Bên ủy thác đứng tên phải nộp khoản tiền phạt bổ sung bằng giá trị định giá bất động sản nhân với tỷ lệ áp dụng tương ứng theo các tiêu chí sau.

Khoản tiền phạt bổ sung theo thời gian duy trì tình trạng ủy thác đứng tên cũng phải được cộng vào khi tính tổng số tiền.

Bên ủy thác đứng tên đã bị áp dụng khoản tiền phạt bổ sung có nghĩa vụ đăng ký ngay bất động sản dưới tên người có quyền thực tế.

Nếu không thực hiện, tiền phạt cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ sẽ được áp dụng bổ sung theo từng giai đoạn.

Cơ cấu áp dụng tiền phạt cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ

Khoản tiền này có thể được áp dụng lặp lại cho đến khi hoàn tất việc đăng ký dưới tên người có quyền thực tế.

Theo Điều 7 Luật của Hàn Quốc về đăng ký bất động sản dưới tên người có quyền thực tế, bên ủy thác đứng tên, bên nhận ủy thác đứng tên và người lập tài liệu giả bị xử phạt như sau.

Hình phạt hình sự được áp dụng độc lập với các chế tài hành chính đã nêu trên như khoản tiền phạt bổ sung và tiền phạt cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ.

Theo đó, đối với một trường hợp ủy thác đứng tên, khoản tiền phạt bổ sung, tiền phạt cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ và hình phạt hình sự đều có thể được áp dụng đồng thời.

Trước tiên, cần xác định chính xác có tồn tại việc ủy thác đứng tên hay không thông qua bản sao sổ đăng ký bất động sản và các tài liệu hợp đồng.

Biện pháp xử lý khác nhau tùy theo cấu trúc ủy thác đứng tên, vì vậy cần xác định chính xác hiệu lực pháp lý và rủi ro của từng loại hình.

Nếu tình trạng vi phạm Luật của Hàn Quốc về đăng ký bất động sản dưới tên người có quyền thực tế không được khắc phục, khoản tiền phạt bổ sung và tiền phạt cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ sẽ tiếp tục được áp dụng. Do đó, thủ tục đăng ký dưới tên người có quyền thực tế cần được thực hiện sớm nếu có thể.

Bên ủy thác có thể yêu cầu bên nhận ủy thác nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu hoặc khởi kiện yêu cầu tòa án xóa đăng ký và chuyển quyền sở hữu khi cần thiết.

Biện pháp xử lý quan trọng là khôi phục tình trạng quyền sở hữu hợp pháp bằng cách xóa đăng ký ủy thác đứng tên và đăng ký dưới tên người có quyền thực tế.

Nếu có khả năng bị tố giác hình sự, cần tập trung chuẩn bị cho quá trình điều tra và thu thập chứng cứ.

Nếu thừa nhận hành vi vi phạm, việc tự nguyện khai báo và thực hiện đúng thủ tục theo pháp luật có thể được xem xét khi quyết định giảm nhẹ hình phạt.

Nếu dự kiến có thêm cáo buộc như trốn thuế ngoài hành vi vi phạm Luật của Hàn Quốc về đăng ký bất động sản dưới tên người có quyền thực tế, cần xây dựng phương án xử lý tổng thể với sự hỗ trợ của chuyên gia.

Công ty luật này có các luật sư chuyên về bất động sản đã đăng ký với Hiệp hội Luật sư Hàn Quốc và các luật sư chuyên môn có trung bình ít nhất 10 năm kinh nghiệm.

Khi phát sinh các rủi ro pháp lý như áp dụng khoản tiền phạt bổ sung, tiền phạt cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ, xử phạt hình sự hoặc đăng ký vô hiệu, công ty có thể hỗ trợ pháp lý từ thủ tục phản đối, khiếu nại hành chính đến ứng phó trong tố tụng hình sự.

Có thể cân nhắc nhận sự hỗ trợ của luật sư chuyên về bất động sản để đánh giá hành vi có vi phạm Luật của Hàn Quốc về đăng ký bất động sản dưới tên người có quyền thực tế hay không và xây dựng phương án xử lý phù hợp.