Vi phạm Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc

Người môi giới bất động sản được cấp phép là người hành nghề chuyên môn được cấp chứng chỉ thông qua kỳ thi sát hạch, với vai trò và phân loại được quy định chặt chẽ trong Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc.

Phân loại người môi giới bất động sản được cấp phép

Việc người không có chứng chỉ tự mình thực hiện hoạt động môi giới là hành vi vi phạm rõ ràng.

Các đối tượng mà người môi giới bất động sản được cấp phép có thể môi giới cũng được pháp luật giới hạn.

Hoạt động môi giới vượt quá phạm vi này có thể cấu thành hành vi vi phạm Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc.

Đối tượng được phép môi giới (Điều 3 Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc)

Việc môi giới các quyền hoặc tài sản sau đây có thể cấu thành hành vi vi phạm Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc vì chúng không thuộc đối tượng được môi giới theo luật định.

Khoản 1 Điều 33 Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc nghiêm cấm người môi giới hành nghề độc lập và người môi giới làm việc tại văn phòng thực hiện 9 hành vi sau đây.

9 hành vi bị cấm

Chỉ cần vi phạm một trong các hành vi bị cấm nêu trên cũng có thể bị áp dụng chế tài hành chính.

Đặc biệt, người vi phạm các quy định từ mục 5 đến mục 9 còn có thể bị áp dụng hình phạt theo pháp luật hành chính.

Ngay cả người không phải là người môi giới bất động sản được cấp phép cũng có thể bị xử phạt nếu thực hiện hành vi nhằm cản trở trái phép hoạt động của một người môi giới cụ thể hoặc tác động đến giá thị trường.

Các hành vi của người bên ngoài cản trở hoạt động của người môi giới bất động sản được cấp phép như trên cũng có thể bị xử phạt.

Chứng chỉ của người môi giới bất động sản được cấp phép đương nhiên bị thu hồi nếu có một trong các hành vi vi phạm nghiêm trọng sau đây (Điều 35 Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc).

Khi thu hồi chứng chỉ, người đứng đầu chính quyền cấp tỉnh hoặc thành phố của Hàn Quốc phải tiến hành thủ tục điều trần. Người bị thu hồi chứng chỉ phải nộp lại chứng chỉ hoặc nộp bản giải trình lý do trong vòng 7 ngày.

Nếu phát hiện sự bất cẩn hoặc hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình môi giới, chứng chỉ của người môi giới bất động sản được cấp phép có thể bị đình chỉ trong một thời hạn nhất định.

Thời hạn đình chỉ được xác định tùy theo tính chất và mức độ vi phạm (khoản 1, khoản 3 Điều 36 Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc; khoản 1 Điều 22 và Phụ lục 3 Quy tắc thi hành Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc).

Theo đó, người môi giới bất động sản được cấp phép có thể bị đình chỉ chứng chỉ nếu thực hiện các hành vi bị cấm đã nêu trên.

Trong trường hợp này, người đứng đầu chính quyền cấp tỉnh hoặc thành phố của Hàn Quốc có thể xem xét động cơ, số lần và hậu quả vi phạm để tăng hoặc giảm thời hạn đình chỉ trong phạm vi tối đa 1/2, nhưng tổng thời hạn không được vượt quá 6 tháng.

Biện pháp xử lý không chỉ hạn chế chứng chỉ mà còn có tác động mạnh là hạn chế việc đăng ký kinh doanh môi giới trong tương lai.

Đăng ký mở văn phòng môi giới có thể bị thu hồi nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây.

Căn cứ thu hồi đăng ký (Điều 38 Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc)

Theo đó, đăng ký có thể bị thu hồi nếu người môi giới bất động sản được cấp phép thực hiện các hành vi bị cấm đã nêu trên.

Đình chỉ hoạt động là biện pháp hạn chế việc thực hiện hoạt động môi giới trong một thời hạn nhất định và được áp dụng trong phạm vi tối đa 6 tháng tùy theo mức độ vi phạm (khoản 1 Điều 39 Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc, Điều 14 và Mẫu số 15 kèm theo Quy tắc thi hành Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc).

Nếu người môi giới đã đăng ký mở văn phòng là pháp nhân, biện pháp đình chỉ riêng biệt có thể được áp dụng đối với trụ sở chính hoặc từng văn phòng chi nhánh của pháp nhân.

Quy định này áp dụng đối với hành vi nghiêm trọng gây rối loạn thị trường, thúc đẩy đầu cơ bất động sản hoặc đăng ký mở văn phòng trái pháp luật (Điều 48, các mục từ 5 đến 9 khoản 1 Điều 33 và khoản 2 Điều 33 Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc).

Quy định này áp dụng đối với việc lạm dụng chứng chỉ của người môi giới bất động sản, vi phạm quy định về vận hành văn phòng hoặc tiết lộ bí mật (khoản 1 Điều 49, khoản 4 Điều 24, khoản 2 Điều 29 và các mục từ 1 đến 4 khoản 1 Điều 33 Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc).

Khi cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận thông tin về hành vi bị nghi ngờ là vi phạm, trước tiên cần kiểm tra thông báo của cơ quan hành chính có thẩm quyền hoặc cơ quan điều tra.

Nếu hành vi vi phạm xuất phát từ sai sót đơn giản, lỗi hệ thống hoặc nhầm lẫn thì cần chuẩn bị kèm theo tài liệu về hoàn cảnh có thể giải thích cụ thể nguyên nhân.

Nếu được yêu cầu nộp bản xác nhận sự việc hoặc bản giải trình, cần nộp trong thời hạn quy định và tập trung trình bày hoàn cảnh xảy ra vi phạm, việc có hay không có yếu tố cố ý và các biện pháp đã thực hiện sau đó.

Nếu không giải trình đầy đủ trong giai đoạn điều tra, vụ việc có thể dẫn đến việc thu hồi đăng ký sau này, vì vậy việc ứng phó ở giai đoạn đầu có ý nghĩa quan trọng.

Khi có quyết định xử lý hành chính, có thể khiếu nại bằng thủ tục giải quyết khiếu nại hành chính hoặc tố tụng hành chính trong thời hạn nhất định.

Đặc biệt, các biện pháp nghiêm trọng như thu hồi đăng ký mở văn phòng hoặc đình chỉ hoạt động 6 tháng liên quan trực tiếp đến việc ngừng sinh kế, do đó cần xem xét kịp thời khả năng khiếu nại.

Cần hoàn thiện hệ thống thực tiễn như cải thiện cơ chế vận hành nội bộ, quản lý trợ lý môi giới, kiểm tra quy trình lập và lưu giữ hợp đồng để ngăn ngừa hành vi vi phạm tương tự tái diễn.

Công ty Luật Daeryun có nhiều luật sư chuyên về bất động sản đã đăng ký với Đoàn Luật sư Hàn Quốc và các luật sư chuyên môn có trung bình ít nhất 10 năm kinh nghiệm.

Công ty có thể thực hiện các biện pháp pháp lý thiết thực nhằm bảo vệ nhà môi giới, từ ứng phó với nguy cơ bị thu hồi đăng ký văn phòng môi giới hoặc đình chỉ hoạt động, bảo vệ trước rủi ro bị xử phạt hình sự đến thủ tục nộp đơn phản đối và khiếu nại hành chính.

Do việc ứng phó có tính chiến lược với sự hỗ trợ của chuyên gia pháp lý có thể là yếu tố quan trọng hơn so với tự xử lý, nên cân nhắc tiến hành các biện pháp pháp lý với sự hỗ trợ của luật sư chuyên về bất động sản.