房地产金融

资产证券化证券（ABS）是以特定资产为担保而发行的证券，按以下方式结构化。

① 证券化专门公司（SPC）方式

资产持有人将其持有的资产转让给SPC，SPC以该资产为基础发行证券。此后以资产产生的收益向投资者支付本息。

② 信托方式

资产持有人将证券化资产委托给信托公司，信托公司以此为担保发行证券。

③ 先募集投资款方式

先从投资者处募集资金，再利用该资金收购资产并发行证券的结构。

④ 二次证券化方式

将既有已证券化的资产或证券再次证券化，发行新的ABS的方式。

住房抵押贷款证券（MBS）是金融机构将其持有的住房抵押债权予以出售或证券化，转换为现金的方式。

此处的住房抵押债权，是指以为购房或建设资金贷款所设定的抵押权为担保的债权。

也就是说，以该债权为基础发行证券并出售给投资者，从而使房地产资产得以证券化。

项目融资（PF）是在大规模开发项目筹措资金时，以项目自身的未来收益性作为担保的金融手法。

金融机构的投资并非如传统方式基于经营者的信用或资产，而是基于开发项目的经济可行性与收益结构。

尤其在房地产开发领域常被运用，但在国内多结合施工方的担保或债务承担条件，与纯粹的PF结构略有差异。

尽管如此，作为提高资金筹措灵活性、分散项目风险的手段，其运用度正逐步扩大。

项目融资在大规模资金筹措过程中，协调复杂的利害关系必不可少。

系统设计PFV设立、基金设定、担保合同等金融结构，有利于确保资金与分散风险。

尤其在SOC及民间投资项目中，明确公共与民间协作结构的法律准备必不可少。

从项目初期的业务协议到施工、分包、运营合同，对合同书的准确审查是预防纠纷的基础。

合同内容的模糊或责任范围不明确，很有可能导致后续纠纷。

通过专业的法律审查明确权利与义务，可确保项目的稳定性。

用地确保与许可过程，是可能因意料之外的管制或租税问题导致项目日程受阻的阶段。

事先彻底审查相关法规与程序，可预防不必要的费用发生与行政延误。

系统的许可应对，是项目顺利推进与成功完成的基础。

进行国内外房地产投资时，租税负担与外汇管制对投资收益性影响甚大。

适当设计税法与投资结构，不仅可节省费用，还可降低法律纠纷的可能性。

在海外房地产基金或收购融资等复杂交易中，专业的结构设计必不可少。

在项目全面展开的阶段，需要实施协议、施行权转让、运营合同等各类法律文书。

明确各合同书的权利、义务与责任范围，对将项目风险降至最低有直接影响。

系统的文书管理与法律审查，是确保投资者信赖与稳定项目运营的基础。