违章建筑 | 建筑物买受人请求“全部驳回”

在起诉状中，原告主张委托人等就建筑物的实际用途和租赁可能性进行合谋欺骗，并实施了以骗取买卖价款为目的的侵权行为。

原告方尤其主张，尽管该案建筑物是擅自将用途 变更的违章建筑， 无法经营单间公寓租赁业，却被说明为没有问题而购买了该建筑物。

对此，委托人认为自己并无欺骗买受人的事实， 建筑物的现状和公共簿册上的用途处于可充分确认的状态，买受人在签约前也能够知悉这些情况，遂请求大倫律師事務所 予以应对。

律师 首先集中辩驳了原告方主张的核心， 即“出卖人是否谎称该建筑物是可合法用于单间公寓租赁的合法建筑”。

律师 反驳称，委托人从未直接表示该建筑物可用作单间公寓，且在原告提交的租赁合同、 录音记录、 广告材料中，均不存在委托人向原告直接作出此类说明的内容。

律师尤其强调，即使租赁合同的部分内容中 存在“单间公寓”的表述，那也只是与原承租人之间的合同，并非为欺骗买受人而制作的材料，相反，其他合同和公共簿册中已明确记载为邻里生活设施。

此外，还强调建筑物登记事项全部证明书、 建筑物管理台账、 买卖合同及中介对象物确认说明书等公共及合同文件中，均将该建筑物的用途记载为邻里生活设施及住宅或第二类邻里生活设施，买受人既已在其上签名，即可知悉建筑物的合法用途和状态 。

律师 强调，即使存在违章建筑或擅自变更用途的状态，只要原告在签约前确认了基本的公共簿册，就能够充分知悉建筑物的法定用途， 因此难以认定其在完全不知情的情况下签订了合同。

此外，律师还主张，即使原告方在签订合同前曾到访建筑物确认现状，且建筑物用途在外观上如考试院和单间公寓般有所区分，仅凭这一点也无法相信合法的单间公寓租赁能够得到保障 。

原告除违章建筑问题外，还主张消防设备不完备也是损害赔偿的依据。

对此， 律师 强调，消防设施安装义务是因法律修订而新产生的问题，难以断定在签约当时即属重大违法状态， 并且委托人向原告 出具了消防工程约定书，采取了自费进行消防工程、以便取得安全设施等完备证明书的措施。

大倫还积极运用了原告提起的刑事控告的结果。

原告以诈骗及违反《公认中介士法》的嫌疑控告了委托人等，但相关案件被以无犯罪嫌疑作出不起诉 处分， 抗告及裁定申请也全部被驳回。

律师 据此指出原告主张缺乏可信度、欺骗行为举证不足，主张民事上的损害赔偿责任同样不成立。

本案的核心在于，仅凭存在违章建筑或擅自变更用途的事实，并不能直接认定出卖人的诈骗或损害赔偿责任。

在不动产买卖中，如果买受人所争议的核心是建筑物合法使用的可能性，法院通常会一并考量以下要素。

• 建筑物管理台账、 登记簿、 确认说明书等公共资料中记载了什么内容
• 出卖人具体作出了怎样的说明
• 买受人在签约前是否也能够确认该事实
• 签订合同后是否存在瑕疵补救或后续措施

即， 在违章建筑相关纠纷中，是否存在违反告知义务、 欺骗行为能否得到证明、 买受人是否具有自行确认的可能性，可能左右胜败。

违章建筑尤其在不动产交易和租赁业中常常发生纠纷。

典型案例如下。

• 购买建筑物后确认属违章建筑，从而发生损害赔偿纠纷的情形
• 以经营租赁业为目的购买建筑物，但因用途问题难以出租的情形
• 建筑物管理台账与实际使用形态不同的情形
• 违法扩建部分成为行政处分对象的情形

如上所述，违章建筑问题可能超出违反《建筑法》 案件 的范畴，进而演变为不动产买卖合同、 损害赔偿、 诈骗纠纷，因此在交易前需要进行准确的法律审查。

本 法人 针对违章建筑 纠纷， 由不动产专业律师、 损害赔偿专业律师、 刑事专业律师等 相关 法律专家，对由此衍生的 案件 整体 提供一站式 应对 。

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