CONTENTS
- 1. Perkara yang timbul dalam struktur perjanjian perwalian
- 2. Perkara ganti rugi terkait perjanjian perwalian, pertimbangan pengadilan
- - Persoalan 1. Pengakuan keabsahan klausul ganti rugi dalam perjanjian perwalian
- - Persoalan 2. Perjanjian perwalian dan ada atau tidaknya pelanggaran Undang-Undang Jasa Investasi Keuangan dan Pasar Modal Korea Selatan
- - Persoalan 3. Pengurangan jumlah ganti rugi yang telah ditetapkan sebelumnya berdasarkan perjanjian perwalian
- 3. Perkara ganti rugi terkait perjanjian perwalian, bagaimana strategi Firma Hukum Daeryun?
- - PF memerlukan bantuan pengacara ahli keuangan
1. Perkara yang timbul dalam struktur perjanjian perwalian
Ringkasan perkara yang timbul dalam struktur perjanjian perwalian tersebut adalah sebagai berikut.
Perkara ini bermula dari struktur pinjaman PF yang berkaitan dengan pembangunan pusat logistik baru di Kota Pyeongtaek, Provinsi Gyeonggi.
Pada 2022, peminjam PF memperoleh pendanaan sebesar 30 miliar won Korea Selatan dari sindikasi pemberi pinjaman yang terdiri atas 23 lembaga keuangan dan menandatangani perjanjian perwalian tanah tipe pengelolaan dengan tergugat S Asset Trust, dengan lahan proyek sebagai aset perwalian.
Perjanjian perwalian tersebut menggunakan struktur komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin. Jika kontraktor tidak dapat menyelesaikan konstruksi dalam waktu 16 bulan, perusahaan perwalian bertanggung jawab menyelesaikannya dalam waktu 22 bulan sejak tanggal pencairan pinjaman.
Namun, kontraktor tidak dapat menyelesaikan konstruksi dalam batas waktu tersebut, dan perusahaan perwalian yang menjadi tergugat juga tidak dapat menyelesaikan pekerjaan hingga tenggat penyelesaian konstruksi yang dijamin pada 20 Maret 2024.
Akibatnya, perjanjian pembelian di muka senilai 36 miliar won Korea Selatan dibatalkan dan sindikasi pemberi pinjaman tidak dapat memperoleh kembali pokok serta bunga pinjaman PF.
Atas dasar tidak dipenuhinya komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin, sindikasi pemberi pinjaman kemudian mengajukan gugatan ganti rugi terhadap perusahaan perwalian.
2. Perkara ganti rugi terkait perjanjian perwalian, pertimbangan pengadilan
Dalam perkara ganti rugi terkait perjanjian perwalian tersebut, pengadilan menjatuhkan putusan yang memenangkan Penggugat dan memerintahkan pembayaran seluruh pokok serta bunga pinjaman sebesar 25,6 miliar won Korea Selatan berikut bunga keterlambatannya.
Persoalan 1. Pengakuan keabsahan klausul ganti rugi dalam perjanjian perwalian
Pokok persoalannya adalah apakah klausul ganti rugi yang tercantum dalam 🔗perjanjian perwalian dan dokumen terkait sah sebagai ‘penetapan jumlah ganti rugi di muka’ berdasarkan Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan.
Tergugat berpendapat bahwa frasa ‘jumlah yang setara dengan pokok dan bunga pinjaman serta bunga keterlambatan’ hanya menyebutkan cakupan ganti rugi. Namun, pengadilan mengakuinya sebagai jumlah ganti rugi yang telah disepakati sebelumnya.
Majelis hakim memperhatikan bahwa rumusan yang sama digunakan secara konsisten dan berulang dalam ketentuan khusus perjanjian perwalian, klausul perjanjian pinjaman, surat komitmen pelaksanaan penyelesaian konstruksi yang dijamin, dan dokumen lainnya.
Pengadilan menilai bahwa meskipun jumlah tertentu tidak dicantumkan, nilai kerugian yang ditetapkan dalam bentuk yang dapat dihitung tanpa perselisihan dapat dianggap sebagai jumlah ganti rugi yang telah ditetapkan sebelumnya.
Pengadilan juga menilai bahwa penafsiran tersebut sesuai dengan substansi transaksi dalam struktur proyek PF, yakni sindikasi pemberi pinjaman menyetujui pemberian pinjaman dengan memercayai kredibilitas dan struktur keuangan perusahaan perwalian berdasarkan komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin.
Persoalan 2. Perjanjian perwalian dan ada atau tidaknya pelanggaran Undang-Undang Jasa Investasi Keuangan dan Pasar Modal Korea Selatan
Tergugat S Asset Trust berpendapat bahwa klausul ganti rugi dalam komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin tersebut melanggar ketentuan larangan penggantian kerugian berdasarkan Undang-Undang Jasa Investasi Keuangan dan Pasar Modal Korea Selatan.
Namun, pengadilan menilai bahwa hak penerima manfaat prioritas yang dimiliki sindikasi pemberi pinjaman dalam perkara ini bukan merupakan produk investasi keuangan. Pengadilan juga menyatakan bahwa ganti rugi berdasarkan komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin bukanlah penggantian kerugian atas aset perwalian, melainkan ganti rugi biasa atas wanprestasi perusahaan perwalian, sehingga tidak melawan hukum.
Ini merupakan putusan penting yang menegaskan bahwa dalam perjanjian perwalian dengan struktur PF pada masa mendatang, upaya menghindari pembayaran ganti rugi dengan mendalilkan pelanggaran 🔗Undang-Undang Jasa Investasi Keuangan dan Pasar Modal Korea Selatan pada praktiknya akan sulit diterima.
Persoalan 3. Pengurangan jumlah ganti rugi yang telah ditetapkan sebelumnya berdasarkan perjanjian perwalian
Perusahaan perwalian yang menjadi tergugat berpendapat bahwa penyelesaian konstruksi hanya mengalami sedikit keterlambatan, sedangkan pusat logistik tersebut telah selesai dibangun dan nilai taksirannya juga melampaui jumlah pinjaman. Atas dasar itu, Tergugat meminta pengurangan jumlah ganti rugi yang telah ditetapkan sebelumnya.
Namun, pengadilan menolak permintaan tersebut berdasarkan alasan-alasan berikut.
▶Struktur sindikasi pemberi pinjaman tergolong rentan karena mencakup banyak lembaga keuangan kecil berbasis regional sehingga sangat bergantung pada rumusan komitmen dalam perjanjian
▶Akibat wanprestasi Tergugat, perjanjian pembelian di muka dibatalkan dan Para Penggugat kehilangan kesempatan untuk memperoleh kembali pokok serta bunga pinjaman lebih awal
▶Bahkan setelah membayar jumlah ganti rugi berdasarkan perjanjian perwalian, Tergugat masih dapat memperoleh kembali sebagian besar jumlah tersebut melalui penjualan aset perwalian
Pada akhirnya, majelis hakim menyatakan bahwa “mewajibkan Tergugat membayar seluruh pokok serta bunga pinjaman dan bunga keterlambatan berdasarkan penetapan jumlah ganti rugi di muka sesuai dengan tujuan penjaminan komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin dan praktik transaksi, serta tidak terdapat kesalahan yang dapat diatribusikan kepada Para Penggugat atas pelanggaran kewajiban penyelesaian konstruksi yang dijamin oleh Tergugat,” sehingga menolak permintaan pengurangan jumlah yang diajukan Tergugat.
Perusahaan perwalian yang menjadi tergugat menyatakan bahwa nilai properti yang telah selesai dibangun harus diperhitungkan dalam jumlah ganti rugi untuk menentukan kerugian aktual sehingga dampak perkara itu sendiri tidak akan besar. Namun, karena kemungkinan banding selanjutnya cukup tinggi, cakupan tanggung jawab akhirnya masih perlu dicermati.
Meski demikian, risiko kewajiban kontinjensi perusahaan-perusahaan perwalian diperkirakan turut meningkat.
3. Perkara ganti rugi terkait perjanjian perwalian, bagaimana strategi Firma Hukum Daeryun?
Putusan mengenai perjanjian perwalian ini dengan jelas menunjukkan bahwa dalam struktur PF, perjanjian perwalian bukan sekadar kontrak untuk menjalankan fungsi pengelolaan, tetapi dapat berfungsi sebagai instrumen jaminan substantif yang menimbulkan tanggung jawab keuangan nyata bagi perusahaan perwalian.
Dalam proyek PF serupa pada masa mendatang, sindikasi pemberi pinjaman harus mempertimbangkan hal-hal berikut ketika membuat perjanjian.
▶Mencantumkan secara konsisten rumusan terkait penyelesaian konstruksi yang dijamin dalam seluruh dokumen, termasuk perjanjian perwalian, perjanjian pinjaman, dan surat komitmen
▶Menjelaskan secara tegas rumusan dan cakupan penetapan jumlah ganti rugi di muka agar dapat menjadi standar yang sah dalam perselisihan aktual
▶Menyusun terlebih dahulu rencana pemulihan bertingkat untuk mengantisipasi kemungkinan runtuhnya struktur pelunasan pinjaman, termasuk perjanjian pembelian di muka
Perusahaan perwalian juga harus memahami dengan jelas bahwa komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin bukan sekadar pernyataan, melainkan kewajiban yang dapat dilaksanakan. Sebelum membuat perjanjian, perusahaan perwalian harus menganalisis secara menyeluruh faktor risiko seperti kemampuan konstruksi kontraktor dan kemungkinan keterlambatan perizinan.
PF memerlukan bantuan pengacara ahli keuangan
PF bukan sekadar kontrak real estat, melainkan bidang yang memadukan keuangan, real estat, regulasi administratif, dan unsur lainnya sehingga membutuhkan keahlian tingkat tinggi.
Dengan bantuan pengacara profesional, diperlukan analisis dan penanganan risiko di seluruh struktur proyek berdasarkan pengalaman dalam berbagai perkara serupa.
Secara khusus, pada Mei lalu, Badan Pengawas Keuangan Korea Selatan menyatakan akan menuntaskan penanganan separuh lokasi proyek PF yang kelayakan usahanya rendah sebelum akhir Juni.
Langkah tersebut dimaksudkan untuk mempercepat penanganan lokasi proyek PF bermasalah agar sektor keuangan dapat berfokus pada perannya dalam menyediakan pendanaan.
Pada akhir tahun lalu, saldo pinjaman untuk lokasi proyek PF bermasalah mencapai sekitar 24 triliun won Korea Selatan.
Di tengah banyaknya lokasi proyek PF yang hanya menunda tanggal jatuh tempo akibat kemerosotan pasar real estat, skala proyek PF bermasalah sangat mungkin terus meningkat meskipun penanganannya terus dilakukan.
🔗Pengacara korporasi Firma Hukum Daeryun menyediakan layanan hukum berupa ▲penyusunan dan pemeriksaan kontrak, termasuk komitmen penyelesaian konstruksi yang dijamin ▲nasihat mengenai perancangan struktur proyek PF ▲penilaian risiko dan uji tuntas bagi perusahaan perwalian serta sindikasi pemberi pinjaman ▲perwakilan dalam litigasi dan arbitrase apabila terjadi perselisihan ▲penanganan regulasi serta nasihat perizinan terkait proyek PF.
Jika Anda memerlukan nasihat awal mengenai perancangan struktur proyek atau nasihat mengenai likuidasi, silakan meminta konsultasi kepada firma kami.
Tonton konten video terkait
untuk studi kasus ini.
Memahami cara menghadapi risiko perpajakan dan hukum perusahaan seperti kredit pajak R&D
