CONTENTS
- 1. 会社倒産｜還付に代わる「分譲履行」の選択が増加
- - 施工会社の倒産による工事中断事例
- 2. 会社倒産｜建設産業の倒産リスク構造
- - 建設企業が点検すべき財務対応戦略
- 3. 会社倒産｜建設企業の危機対応に向けた総合的なリーガルアドバイス
1. 会社倒産｜還付に代わる「分譲履行」の選択が増加
会社倒産とは、企業が債務を正常に返済できず、支払不能状態に至る状況を意味します。
特に建設業では、プロジェクトファイナンス（PF）、工事費の上昇、未分譲物件の増加など、外部環境の変化によってキャッシュフローが急激に悪化した場合、会社倒産につながる可能性が高くなります。
建設会社の倒産後に住宅の分譲契約者が取る対応にも変化が現れています。
最近、建設会社の破産や倒産によってマンション工事が中断した場合、住宅都市保証公社（HUG）から現金の還付を受けるよりも、工事再開による「分譲履行」を選択する契約者が増えていることが明らかになりました。
これは、還付された分譲代金だけでは、同じ地域で同程度の住宅を再び確保することが難しくなったためです。
その結果、入居の遅延を受け入れてでも工事を再開し、「自宅」を確保しようとする契約者が増え、保証履行方式が「還付履行」から「分譲履行」へ移行する傾向が現れています。
実際にHUGの保証履行状況資料によると、2025年に分譲履行が決定された戸数は730戸で、前年の185戸と比べて約4倍に増加しました。
一方、現金還付方式である還付履行の戸数は、2024年の571戸から2025年には427戸へ減少しました。
また、以前は分譲履行の事例が大邱など一部の地方に集中していましたが、2025年には京畿道だけで368戸が含まれ、首都圏にまで拡大したことが明らかになりました。
このような変化の背景には、急激に上昇した建設工事費があります。
韓国建設技術研究院によると、建設工事費指数は直近3年間で20％以上上昇し、過去最高を記録しました。ソウルと首都圏の主要な整備事業では、1坪当たりの工事費が1,000万ウォン程度まで上昇し、事業負担が大幅に増えている状況です。
このため、分譲契約者は還付金を受け取っても現在の市場で同程度の住宅を確保することは難しいと判断し、「現物資産を守り抜く」戦略として分譲履行を選択するケースが増えているとの分析があります。
ただし、実際の保証履行方式が確定するまでには相当な時間を要します。
2024年末時点で、還付方式か分譲方式かが決まっていない未確定の事故事業場は4561戸に上り、直近4年間で最大規模を記録しました。
また、承継する施工会社を探す過程が長引くほど、金融費用と入居遅延の負担が契約者に転嫁される可能性も指摘されています。
施工会社の倒産による工事中断事例
建設会社の倒産が実際の事業遅延につながる事例も現れています。
忠清南道の舒川特化市場再建築事業では、施工会社であるヘユ建設が法定管理（韓国の企業再生手続）の状態に入ったことで契約が解除され、工事が中断しました。
この事業は総事業費419億ウォン規模で、設計・施工一括方式（ターンキー）により進められ、2024年に着工しましたが、施工会社の倒産により数か月にわたって工事が中断している状態です。
当初の竣工目標は2027年4月でしたが、新たな施工会社を再び選定する場合、竣工が2028年まで遅れる可能性が指摘されています。
特にこの事業は、2024年の大規模火災で全焼した伝統市場を再建築する事業であり、地域の商人は仮設施設で営業を続けている状況です。
商人らは生計の危機を訴え、被害対策の策定を求めましたが、事業主体である地方自治体と公共機関は具体的な補償案を示せていない状況です。
このように、建設会社の倒産は、単なる企業の経営問題にとどまらず、地域経済と利害関係者に広範な影響を及ぼす可能性があるという点で、産業全般のリスク要因として指摘されています。
2. 会社倒産｜建設産業の倒産リスク構造
建設業で会社倒産が発生する主な原因は次のとおりです。
- 工事費の急騰
- 不動産市況の低迷
- プロジェクトファイナンス（PF）の負担
- 長期工事プロジェクトの構造
- 未収工事代金の増加
特に建設業は、大規模な先行投資を伴う構造で事業が進められるため、資金の流れが一度滞ると、企業全体の財務構造が急激に悪化する可能性がある産業です。
建設企業が点検すべき財務対応戦略
最近の事例は、建設業における会社倒産が単なる個別企業の問題ではなく、産業構造と金融環境が組み合わさった構造的リスクであることを示しています。
したがって、建設企業は危機が発生した後に対応するよりも、財務構造が悪化する初期段階でリスク管理戦略を策定することが重要です。
建設企業の財務リスク管理戦略
| 管理領域 | 主な管理方法 | 建設企業の留意事項 | 弁護士による支援戦略 |
|---|---|---|---|
| 工事費管理 | 原材料価格の上昇への対応 | 鉄筋・セメントなどの資材価格上昇時に事業性が急激に悪化する可能性 | ・ 原材料供給契約の検討および価格変動条項の設計 ・ 資材供給の中断・遅延時における紛争対応戦略の策定 |
| 資金調達構造 | PF融資および金融費用の点検 | 金利上昇および分譲遅延時にPF返済負担が拡大 | ・ PF融資契約上の期限の利益喪失（EOD）条項の分析 ・ 金融機関との債務調整交渉および債権者団への対応戦略に関する助言 |
| プロジェクト管理 | 事業別の収益性分析 | 低収益事業場の増加時に企業全体の財務構造が悪化する可能性 | ・ 不良プロジェクトの構造診断 ・ 事業中断・事業権移転などの事業再編に関する法的検討 |
| 契約構造管理 | 施工契約および下請契約の検討 | 工事中断または契約解除の発生時に損失が拡大する可能性 | ・ 請負・下請契約の検討 ・ 工事中断時における損害賠償および契約紛争への対応 |
| 投資誘致戦略 | 新規投資家および施工会社の確保 | 倒産後の事業正常化における重要な要素 | ・ M&Aまたは施工権移転取引のストラクチャー設計 ・ 投資契約および企業買収交渉に関する助言 |
| 事業再編戦略 | 資産売却および事業構造の再編 | 財務危機の状況における迅速な事業再編の必要性 | ・ 資産売却 ・ 事業部門の分離売却 ・ 企業再生手続またはワークアウトの検討 ・ 危機対応に関するリーガルアドバイス |
3. 会社倒産｜建設企業の危機対応に向けた総合的なリーガルアドバイス
建設会社の倒産は、財務問題にとどまらず、工事契約の解除、下請紛争、分譲保証事故、PF金融問題など、さまざまな法的リスクを伴います。
特に建設プロジェクトは契約構造が複雑で利害関係者が多いため、債権者との交渉、事業構造の再編、投資誘致戦略などを総合的に検討した対応が必要です。
法務法人大倫の建設専門弁護士、倒産専門弁護士、企業専門弁護士は、建設企業の財務構造と契約関係を分析し、企業再生、事業再編、債権者との交渉など、企業の状況に合った対応戦略を提示しています。
また、建設プロジェクトで発生し得る工事契約紛争、PF金融問題、投資誘致および事業正常化戦略について、総合的なリーガルアドバイスを提供しています。
建設企業の財務危機が深刻化する前に先手を打った対応戦略を策定することは、会社倒産に至る可能性を低減する重要な方法となり得ます。
建設企業の財務危機への対応や会社倒産に関する法律問題が発生した場合は、🔗不動産弁護士への法律相談予約を通じて、対応方針をご確認ください。
韓国第9位の法律事務所・大倫（25年の韓国国税庁付加価値税申告基準）は、蓄積された経験をもとに、貴社のためのオーダーメイドのリーガルサービスを提供いたします。
