مبنى غير مرخص | رفض جميع طلبات مشتري المبنى

ادعى المدعي في صحيفة الدعوى أن الموكلين تواطؤوا وخدعوه بشأن الاستخدام الفعلي للمبنى وإمكان تأجيره، وارتكبوا فعلا غير مشروع بقصد الاستيلاء على ثمن البيع.

وادعى المدعي على وجه الخصوص أنه اشترى المبنى بعدما أُبلغ بعدم وجود مشكلة فيه، رغم أنه مبنى غير مرخص تغير استخدامه دون تصريح ولا يمكن تشغيله في نشاط تأجير وحدات سكنية من غرفة واحدة.

ورأى الموكل أنه لم يخدع المشتري، وأن الوضع القائم للمبنى واستخدامه المقيد في السجلات الرسمية كانا قابلين للتحقق بصورة كافية، كما كان بإمكان المشتري إدراكهما قبل إبرام العقد، ولذلك طلب من شركة دايريون للمحاماة تولي الرد على الدعوى.

ركز المحامي أولا على دحض جوهر ادعاء المدعي، وهو «ما إذا كان البائع قد خدعه بالقول إن المبنى قانوني ويمكن تأجير وحداته السكنية المكونة من غرفة واحدة».

ورد المحامي بأن الموكل لم يصرح مباشرة بإمكان استخدام المبنى كوحدات سكنية من غرفة واحدة، وأن عقود الإيجار والتسجيلات الصوتية والإعلانات التي قدمها المدعي لا تتضمن أي بيان يفيد بأن الموكل قدم إليه هذا الشرح مباشرة.

وأكد بوجه خاص أن ورود تعبير «غرفة واحدة» في بعض عقود الإيجار لا يغير من ذلك، لأنها عقود مبرمة مع مستأجرين سابقين وليست مستندات أُعدت لخداع المشتري، بل إن عقودا أخرى وسجلات رسمية نصت صراحة على أن العقار منشأة خدمية محلية.

كما أكد أن المستندات الرسمية والتعاقدية، ومنها الشهادة الكاملة لبيانات تسجيل العقار وسجل المبنى وعقد البيع ونموذج التحقق والشرح الخاص بالعقار محل الوساطة، ذكرت أن استخدام المبنى هو منشأة خدمية محلية ومساكن أو منشأة خدمية محلية من الفئة الثانية. وبما أن المشتري وقع هذه المستندات أيضا، فقد كان بإمكانه معرفة الاستخدام القانوني للمبنى وحالته.

أبرز المحامي أنه حتى لو كان المبنى غير مرخص أو تغير استخدامه دون تصريح، فمن الصعب اعتبار أن المدعي أبرم العقد دون أي علم بذلك، إذ كان يمكنه معرفة الاستخدام القانوني للمبنى بصورة كافية لو راجع السجلات الرسمية الأساسية قبل التعاقد.

كما دفع بأن المدعي زار المبنى قبل إبرام العقد وتحقق من حالته، وأن مجرد ظهور استخدامه خارجيا كسكن «غوسيوون» ووحدات سكنية من غرفة واحدة لا يبرر الاعتقاد بأن قانونية تأجير تلك الوحدات مضمونة.

استند المدعي أيضا إلى قصور تجهيزات مكافحة الحريق أساسا للمطالبة بالتعويض، إلى جانب مسألة المبنى غير المرخص.

وفي هذا الشأن، أكد المحامي أن الالتزام بتركيب مرافق مكافحة الحريق أصبح محل إشكال جديد نتيجة تعديل القانون، وأنه كان من الصعب الجزم وقت التعاقد بأن الوضع يشكل فورا مخالفة جسيمة، فضلا عن أن الموكل حرر للمدعي اتفاقا بشأن أعمال مكافحة الحريق واتخذ، على نفقته، الإجراءات اللازمة لتنفيذها حتى يتمكن من الحصول على شهادة استيفاء مرافق السلامة وغيرها.

استفادت دايريون كذلك من نتيجة الشكوى الجنائية التي قدمها المدعي.

كان المدعي قد قدم شكوى جنائية ضد الموكل وآخرين للاشتباه في جريمة الاحتيال ومخالفة قانون الوسطاء العقاريين المعتمدين، إلا أن القضية انتهت بقرار الامتناع عن الملاحقة الجزائية لانتفاء الشبهة الجنائية، كما رُفض كل من الطعن وطلب المراجعة القضائية.

واستنادا إلى ذلك، أشار المحامي إلى ضعف مصداقية ادعاءات المدعي وعدم كفاية إثبات فعل الخداع، ودفع كذلك بعدم قيام المسؤولية المدنية عن التعويض.

تتمثل المسألة المحورية في هذه القضية في أن مجرد وجود مبنى غير مرخص أو تغيير استخدامه دون تصريح لا يؤدي مباشرة إلى ثبوت الاحتيال من جانب البائع أو مسؤوليته عن التعويض.

إذا كان جوهر اعتراض المشتري في بيع العقارات يتعلق بإمكان استخدام المبنى بصورة قانونية، فعادة ما تنظر المحكمة في العناصر الآتية مجتمعة.

• البيانات الواردة في المستندات الرسمية، مثل سجل المبنى وسجل التسجيل العقاري ونموذج التحقق والشرح
• الشرح المحدد الذي قدمه البائع
• ما إذا كان المشتري يستطيع أيضا التحقق من الوقائع المعنية قبل إبرام العقد
• ما إذا جرى تدارك العيوب أو اتخاذ تدابير لاحقة بعد إبرام العقد

وعليه، قد يتوقف الفصل في منازعات المباني غير المرخصة على ثبوت الإخلال بواجب الإفصاح وفعل الخداع، وعلى مدى قدرة المشتري على التحقق بنفسه.

تكثر المنازعات المتعلقة بالمباني غير المرخصة، ولا سيما في معاملات العقارات وأنشطة التأجير.

ومن أبرز الحالات ما يأتي.

• نشوء نزاع على التعويض بعد اكتشاف أن المبنى غير مرخص عقب شرائه
• تعذر تأجير المبنى بسبب مشكلة في استخدامه رغم شرائه بغرض ممارسة نشاط التأجير
• اختلاف الاستخدام الفعلي للمبنى عن البيانات الواردة في سجل المبنى
• خضوع الجزء الذي جرى توسيعه بصورة غير قانونية لقرار إداري

قد تتجاوز مسألة المبنى غير المرخص مخالفة قانون البناء لتؤدي إلى منازعات بشأن عقد بيع العقار والتعويض والاحتيال، ولذلك يلزم إجراء مراجعة قانونية دقيقة قبل المعاملة.

يتولى مكتبنا المنازعات المتعلقة بالمباني غير المرخصة من خلال مختصين قانونيين في العقارات والتعويض والقضايا الجنائية، بما يشمل جميع القضايا المتفرعة عنها بصورة متكاملة.

إذا كانت الحالة تتطلب مساعدة قانونية، فيمكن إجراء 🔗حجز استشارة قانونية لدى مكتبنا.