تزايد اختيار «تنفيذ البيع» في أعقاب تعثر الشركات… تغيرات في سوق الإسكان أحدثها إفلاس شركات البناء

يعني تعثر الشركة عجزها عن سداد ديونها بصورة اعتيادية ووصولها إلى حالة العجز عن الدفع.

وفي قطاع البناء بوجه خاص، يزداد احتمال تعثر الشركة إذا تدهقت تدفقاتها النقدية بسرعة نتيجة تغيرات البيئة الخارجية، مثل تمويل المشروعات (PF)، وارتفاع تكاليف البناء وزيادة الوحدات غير المبيعة.

كما طرأ تغير على أساليب استجابة المتعاقدين على شراء المساكن بعد تعثر شركات البناء.

أظهرت التطورات الأخيرة تزايد عدد المتعاقدين الذين يختارون «تنفيذ البيع» من خلال استئناف أعمال البناء بدلا من استرداد المبالغ نقدا من المؤسسة الكورية لضمان الإسكان والتنمية الحضرية (HUG)، عندما تتوقف أعمال بناء الشقق بسبب إفلاس شركة البناء أو تعثرها.

ويرجع ذلك إلى صعوبة شراء مسكن آخر بمستوى مماثل في المنطقة نفسها باستخدام مبلغ البيع المسترد وحده.

ومع تزايد عدد المتعاقدين الذين يسعون إلى تأمين «منازلهم» عبر استئناف البناء حتى مع تحمل تأخر الانتقال إليها، ظهر اتجاه نحو تحول أسلوب تنفيذ الضمان من «تنفيذ رد الأموال» إلى «تنفيذ البيع».

ووفقا لبيانات HUG المتعلقة بتنفيذ الضمان، بلغ عدد الوحدات التي تقرر تنفيذ بيعها في عام 2025 ما مجموعه 730 وحدة، بزيادة تقارب 4 مرات مقارنة بعدد العام السابق البالغ 185 وحدة.

وفي المقابل، كان عدد الوحدات الخاضعة لتنفيذ رد الأموال نقدا في عام 2024 يبلغ 571 وحدة، ثم انخفض في عام 2025 إلى 427 وحدة.

وكانت حالات تنفيذ البيع تتركز سابقا في بعض المناطق خارج العاصمة، مثل دايغو، إلا أنها امتدت إلى منطقة العاصمة، إذ شملت في عام 2025 ما مجموعه 368 وحدة في مقاطعة غيونغي وحدها.

ويعود هذا التغير إلى الارتفاع الحاد في تكاليف أعمال البناء.

ووفقا للمعهد الكوري لتكنولوجيا الهندسة المدنية والبناء، ارتفع مؤشر تكاليف أعمال البناء خلال السنوات 3 الأخيرة بأكثر من 20%، مسجلا أعلى مستوى له على الإطلاق. وفي مشروعات إعادة التطوير الرئيسية في سيول ومنطقة العاصمة، ارتفعت تكلفة البناء لكل بيونغ (pyeong) إلى نحو 10 ملايين وون كوري جنوبي، مما أدى إلى زيادة كبيرة في أعباء المشروعات.

وبناء على ذلك، تشير التحليلات إلى تزايد حالات اختيار المتعاقدين تنفيذ البيع بوصفه استراتيجية للحفاظ على الأصول العينية، لاعتقادهم أن المبالغ المستردة لا تكفي لشراء مسكن بالمستوى نفسه في السوق الحالية.

ومع ذلك، يستغرق تحديد أسلوب تنفيذ الضمان الفعلي وقتا طويلا.

واعتبارا من نهاية عام 2024، بلغ عدد الوحدات في مواقع المشروعات المتعثرة التي لم يتحدد فيها بعد أسلوب رد الأموال أو البيع 4561 وحدة، وهو أعلى عدد خلال السنوات 4 الأخيرة.

كما أثير احتمال تحميل المتعاقدين التكاليف المالية وأعباء تأخر الانتقال إلى المساكن كلما طال البحث عن شركة بناء تتولى مواصلة المشروع.

تتمثل الأسباب الرئيسية لتعثر الشركات في قطاع البناء فيما يلي.

• الارتفاع الحاد في تكاليف البناء
• ركود سوق العقارات
• أعباء تمويل المشروعات (PF)
• هيكل مشروعات البناء طويلة الأجل
• زيادة مستحقات أعمال المقاولة غير المحصلة

ويتسم قطاع البناء تحديدا بتنفيذ المشروعات ضمن هيكل يتطلب استثمارات أولية كبيرة، ولذلك قد يتدهور الهيكل المالي للشركة بأكملها بسرعة إذا تعطلت تدفقات الأموال ولو مرة واحدة.

لا يقتصر تعثر شركة البناء على المشكلات المالية، بل يصاحبه عدد من المخاطر القانونية، مثل فسخ عقود البناء، والنزاعات المتعلقة بالمقاولة من الباطن، وحوادث ضمان البيع ومشكلات تمويل المشروعات (PF).

ونظرا إلى تعقيد هياكل عقود مشروعات البناء وتعدد أصحاب المصالح فيها، يلزم اتخاذ تدابير تستند إلى مراجعة شاملة لمفاوضات الدائنين، وإعادة هيكلة المشروع واستراتيجية جذب الاستثمار.

يحلل المحامون المتخصصون في البناء والإفلاس والشركات لدى شركة دايريون للمحاماة الهيكل المالي لشركات البناء وعلاقاتها التعاقدية، ويقترحون استراتيجيات استجابة تلائم أوضاعها، بما يشمل إعادة تأهيل الشركات، وإعادة الهيكلة ومفاوضات الدائنين.

كما يقدمون استشارات قانونية شاملة بشأن نزاعات عقود البناء التي قد تنشأ في مشروعات البناء، ومشكلات تمويل المشروعات، وجذب الاستثمار واستراتيجيات إعادة النشاط إلى وضعه الطبيعي.

وقد يكون إعداد استراتيجية استباقية للاستجابة قبل تفاقم الأزمة المالية لشركة البناء وسيلة مهمة للحد من احتمال تعثرها.

عند نشوء مشكلة قانونية تتعلق بالاستجابة للأزمة المالية لشركة بناء أو بتعثرها، يمكن الاطلاع على اتجاهات الاستجابة عبر 🔗حجز استشارة قانونية مع محامي عقارات.

تقدم دايريون، المصنفة في المرتبة 9 بين مكاتب المحاماة في جمهورية كوريا وفقا لإقرارات ضريبة القيمة المضافة المقدمة إلى دائرة الضرائب الوطنية لعام 25، خدمات قانونية ملائمة لاحتياجات شركتكم استنادا إلى خبرتها المتراكمة.