CONTENTS
- 1. Avocat en droit immobilier : le client venu pour une action en expulsion
- - Déroulement de l'affaire
- - L'assistance de l'avocat en droit immobilier
- - Résultat de l'assistance de l'avocat en droit immobilier : gain de cause dans l'action en expulsion
- 2. Avocat en droit immobilier : notion juridique et procédure de l'action en expulsion
- - Les cas nécessitant une action en expulsion
- - La procédure de l'action en expulsion
- 3. Avocat en droit immobilier : pourquoi une assistance juridique est nécessaire
- - La stratégie de réponse de l'avocat en droit immobilier
1. Avocat en droit immobilier : le client venu pour une action en expulsion
Le client qui s'est adressé à l'avocat en droit immobilier a sollicité une consultation au sujet d'une action en expulsion visant la remise d'un immeuble.
Le récit du client est le suivant.
Déroulement de l'affaire
Le client, propriétaire d'un immeuble commercial de cinq étages, a conclu un contrat de bail par lequel il louait le deuxième étage de l'immeuble au locataire, M. B (ci-après « le défendeur »).
Le contrat était conclu pour une durée de deux ans, et le client et le défendeur étaient convenus du versement mensuel d'un loyer d'un montant déterminé.
Le défendeur a réglé le loyer normalement pendant un an, puis a commencé à en accumuler continuellement le non-paiement.
Le client a alors fait part au défendeur de sa volonté de résilier le contrat et a tenté à plusieurs reprises de le joindre pour récupérer les loyers impayés, mais le défendeur n'a pas répondu.
Le défendeur n'a pas payé le loyer pendant environ dix mois, et le montant a atteint pas moins de 80 millions de wons.
Comme le défendeur, même après l'envoi d'une notification officielle par lettre à contenu certifié exprimant la volonté de résilier le contrat, continuait à accumuler les retards de loyer tout en occupant le local commercial, le client a estimé qu'une réponse juridique était nécessaire.
Il s'est ainsi adressé à l'avocat en droit immobilier du Cabinet d'avocats Daeryun et a demandé la remise de l'immeuble au moyen d'une action en expulsion.
L'assistance de l'avocat en droit immobilier
1) Invocation des droits du client résultant de l'inexécution du contrat par le défendeur
Lorsque le montant des loyers impayés par le preneur atteint l'équivalent de trois termes de loyer, le bailleur peut résilier le contrat.
L'avocat en droit immobilier a réuni notamment les relevés bancaires du client et l'historique des messages adressés au défendeur.
Sur cette base, il a souligné que le défendeur, tout en évitant le client malgré ses tentatives répétées de contact, avait intentionnellement omis de payer le loyer et a fait valoir l'existence d'un droit de résiliation du contrat en vertu de la Loi sur la protection des baux commerciaux.
2) Mise en avant du droit à la remise de l'immeuble en vertu de la Loi civile
En vertu de l'article 213 de la Loi civile de la République de Corée (droit du propriétaire d'exiger la restitution de son bien), qui dispose que « le propriétaire peut exiger la restitution d'un bien lui appartenant auprès de celui qui le détient », il a souligné que le client avait officiellement fait part de sa volonté de résilier le contrat au moyen d'une lettre à contenu certifié et avait exprimé son souhait d'obtenir la remise de l'immeuble.
3) Mise en avant du préjudice financier du client
Il a déposé la requête du client, exposant que « le défendeur n'a pas payé environ 80 millions de wons de loyers pendant dix mois et, du fait de l'accumulation des arriérés, cause un préjudice financier considérable ».
En outre, en produisant également l'historique de gestion du local commercial du client ainsi que les reçus des installations et réparations concernées, il a renforcé la crédibilité du caractère considérable du préjudice financier du client.
Résultat de l'assistance de l'avocat en droit immobilier : gain de cause dans l'action en expulsion
Le tribunal a reconnu les points suivants.
2) Le fait que le préjudice financier subi par le client du fait des retards de loyer du défendeur est considérable
En conséquence, le tribunal a rendu un jugement ordonnant au défendeur de restituer au client le dépôt de garantie, déduction faite des 80 millions de wons de loyers impayés, et de remettre l'immeuble.
Le client a ainsi pu être indemnisé des loyers impayés par le défendeur et obtenir en même temps la remise de l'immeuble.
2. Avocat en droit immobilier : notion juridique et procédure de l'action en expulsion
L'action en expulsion est une action civile intentée par le propriétaire d'un bien immobilier afin de rétablir ses droits lorsque, malgré une demande de départ fondée sur un motif légitime tel que la résiliation du bail ou le recouvrement de la propriété, l'occupant refuse d'obtempérer et continue d'habiter ou d'utiliser ce bien.
Les cas nécessitant une action en expulsion
Cas types nécessitant une action en expulsion |
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Lorsque le locataire refuse de partir même après la résiliation du bail |
Lorsque le locataire continue d'occuper les lieux même après la résiliation du contrat consécutive à un retard prolongé de loyer |
Lorsque, après avoir été déclaré adjudicataire lors d'une vente aux enchères judiciaire et avoir obtenu le transfert de propriété, l'occupant existant ne libère pas le bien |
Lorsqu'un occupant sans titre occupe illégalement le bien immobilier |
Sur le fondement des articles 213 (droit du propriétaire d'exiger la restitution de son bien) et 214 (droit d'exiger la cessation et la prévention des troubles à la propriété) de la Loi civile de la République de Corée, le propriétaire d'un bien immobilier dispose du droit d'en exiger la restitution auprès de celui qui le détient sans titre légitime.
La procédure de l'action en expulsion
La procédure de l'action en expulsion se déroule selon la procédure civile ordinaire et est traitée par étapes, depuis le dépôt de la requête introductive jusqu'au jugement et à l'exécution forcée.
Avant l'action en expulsion, afin d'empêcher que l'occupant ne transfère la possession à un tiers ou ne sous-loue le bien, il est essentiel de demander au préalable la mesure provisoire d'interdiction de transfert de la possession du bien immobilier.
À défaut de cette mesure, il peut arriver que, même après un jugement favorable, le bien ne puisse être effectivement remis.
Ensuite, ce n'est que si la requête et les conclusions exposent clairement les rapports de droit et le motif de fin du contrat, avec une réponse anticipant l'exécution forcée postérieure au jugement, qu'une remise effective de l'immeuble devient possible.
3. Avocat en droit immobilier : pourquoi une assistance juridique est nécessaire
De l'opportunité d'une mesure provisoire d'interdiction de transfert de la possession jusqu'à la conduite du procès et à l'exécution forcée postérieure au jugement, une appréciation juridique est requise à chaque étape, et si l'une d'elles est négligée, il peut arriver que, même après un jugement favorable, la remise effective ne soit pas obtenue.
Afin de réduire ce risque, l'avocat en droit immobilier apporte une assistance juridique concrète, de la préparation préalable jusqu'au stade de l'exécution.
La stratégie de réponse de l'avocat en droit immobilier
1) Examen juridique préalable des rapports de possession et de la possibilité d'expulsion
L'avocat en droit immobilier analyse l'affaire en s'attachant à l'occupant réel, à l'existence d'une sous-location et à la possibilité d'un transfert de possession.
Il apprécie ainsi la nécessité d'une mesure provisoire d'interdiction de transfert de la possession et examine d'abord, avant l'action en expulsion, qui est l'occupant actuel et s'il existe un risque de sous-location ou de transfert de possession.
2) Structuration de la demande et rédaction des écritures conformes aux conditions de l'action en expulsion
L'avocat en droit immobilier met en ordre, conformément aux conditions de l'action, le motif de fin du contrat, l'illégalité de la possession et le fondement juridique de la demande de remise, puis les intègre dans la requête et les conclusions.
3) Gestion de la procédure en vue de l'exécution forcée postérieure au jugement
Après le jugement, l'avocat en droit immobilier vérifie la faisabilité de l'exécution en tenant compte des étapes que sont l'apposition de la formule exécutoire, la demande d'exécution forcée et la procédure devant l'huissier, et se prépare également à l'éventualité d'un refus d'obtempérer ou d'un appel de la partie adverse.
Si la procédure de l'action en expulsion vous paraît complexe, il vous est conseillé d'examiner, par le biais de la 🔗prise de rendez-vous pour une consultation juridique de l'avocat en droit immobilier, l'orientation adaptée à votre situation actuelle.
Ce contenu est basé sur des études de cas réelles de Cabinet d’avocats Daeryun avec quelques adaptations, et les droits d'auteur appartiennent à notre cabinet.
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