CONTENTS
- 1. Non-restitution du dépôt du jeonse | circonstances de l’affaire
- 2. Non-restitution du dépôt du jeonse | assistance de l’avocat intervenant en droit immobilier
- - Démonstration de la nécessité de présenter la demande par anticipation
- - Présentation des antécédents d’inexécution du bailleur
- - Organisation méthodique des preuves et construction de l’argumentation juridique
- 3. Non-restitution du dépôt du jeonse | résultat de l’assistance : « admission intégrale de la demande de 180 000 000 de wons sud-coréens »
- - Informations juridiques relatives à la non-restitution du dépôt du jeonse
1. Non-restitution du dépôt du jeonse | circonstances de l’affaire
La non-restitution du dépôt du jeonse constitue un problème grave qui compromet la stabilité du logement du locataire et peut entraîner des pertes financières considérables.
Dans cette affaire, le client (demandeur), locataire d’un appartement, avait conclu avec le bailleur (défendeur) un contrat de bail assorti d’un dépôt de 180 000 000 de wons sud-coréens.
Ce contrat s’est ensuite poursuivi après avoir été tacitement reconduit à deux reprises conformément à la Loi sur la protection des baux d’habitation de la République de Corée.
Après avoir acheté un nouvel appartement, le client a clairement notifié son intention de résilier le contrat de bail au moyen de plusieurs appels téléphoniques et messages.
Toutefois, après avoir reçu cette notification, le bailleur n’a donné aucune réponse concernant la restitution du dépôt et a commencé à éviter délibérément les sollicitations du client.
Le client a demandé l’aide d’un avocat intervenant en droit immobilier en déclarant : « La date de paiement du solde du prix d’achat de mon nouvel appartement approche, mais le bailleur ne répond même pas. Je suis très inquiet à l’idée de ne pas récupérer mon dépôt. »
Voir plus
2. Non-restitution du dépôt du jeonse | assistance de l’avocat intervenant en droit immobilier
Pour remédier à la non-restitution du dépôt du jeonse, l’avocat intervenant en droit immobilier a estimé qu’il était nécessaire de présenter la demande avant même l’arrivée de l’échéance et a élaboré une stratégie consistant à engager une « action en exécution future ».
Démonstration de la nécessité de présenter la demande par anticipation
En se fondant sur la jurisprudence de la Cour suprême de la République de Corée, l’avocat intervenant en droit immobilier a souligné que le bailleur évitait de répondre aux demandes de restitution du dépôt et ne répondait pas aux sollicitations du client.
Il a également démontré objectivement l’absence d’intention du bailleur d’exécuter son obligation, notamment parce que celui-ci n’avait pas remis le bien immobilier sur le marché locatif. Il a ainsi établi le bien-fondé de la demande d’exécution future.
Présentation des antécédents d’inexécution du bailleur
Afin de mettre en évidence le risque de non-restitution du dépôt du jeonse, l’avocat intervenant en droit immobilier a consulté les certificats relatifs aux inscriptions au registre immobilier concernant d’autres biens appartenant au bailleur.
Cette vérification a révélé que, dans un appartement voisin, une inscription du droit d’un autre locataire au bail d’habitation avait déjà été effectuée parce que son dépôt ne lui avait pas été restitué.
L’avocat a ainsi présenté au tribunal des éléments convaincants montrant qu’il était également fort probable que le défendeur ne restitue pas volontairement le dépôt dans cette affaire.
Organisation méthodique des preuves et construction de l’argumentation juridique
Dans cette affaire de non-restitution du dépôt du jeonse, l’avocat intervenant en droit immobilier a organisé méthodiquement les éléments du dossier en se concentrant sur « la validité juridique de la notification de résiliation » et « les circonstances révélant le refus de restitution du bailleur ».
Il a classé dans l’ordre les preuves produites au cours des démarches de résiliation et de demande de restitution, notamment les messages, les relevés d’appels et les courriers avec certification de contenu. Il a ensuite construit l’argumentation juridique au regard de l’article 6-2 de la Loi sur la protection des baux d’habitation de la République de Corée et des conditions de l’action en exécution future, renforçant ainsi la force persuasive du dossier.
3. Non-restitution du dépôt du jeonse | résultat de l’assistance : « admission intégrale de la demande de 180 000 000 de wons sud-coréens »
À l’issue de l’action relative à la non-restitution du dépôt du jeonse, le tribunal a fait droit à l’ensemble des arguments présentés par l’avocat intervenant en droit immobilier et a rendu un jugement favorable au client.
Les motifs retenus par la formation de jugement sont les suivants.
-La notification de résiliation du demandeur est valablement parvenue au bailleur et la résiliation a pris effet à l’expiration d’un délai de 3 mois.
-Le défendeur évitait les sollicitations et avait déjà connu une situation analogue de non-restitution d’un dépôt ; la nécessité d’engager une action en exécution future a donc été reconnue.
-Le défendeur est tenu de verser au demandeur le dépôt de 180 000 000 de wons sud-coréens simultanément à la remise du bien immobilier par celui-ci.
-Les frais de procédure sont intégralement à la charge du défendeur et l’exécution provisoire est autorisée.
Immédiatement après le jugement, le client a exprimé son profond soulagement en déclarant : « Je ne savais pas comment agir contre un bailleur qui ne répondait même plus. Grâce aux démarches de l’avocat intervenant en droit immobilier, j’ai pu régler sans difficulté le solde nécessaire à mon déménagement, ce qui est un véritable soulagement. »
Informations juridiques relatives à la non-restitution du dépôt du jeonse
Les critères applicables au droit de résiliation pendant une reconduction tacite au titre de la Loi sur la protection des baux d’habitation de la République de Corée et à l’action en exécution future sont les suivants.
| Catégorie | Principaux éléments | Dispositions applicables |
|---|---|---|
| Résiliation pendant une reconduction tacite | Le locataire peut notifier la résiliation à tout moment ; celle-ci prend effet 3 mois après la notification | Loi sur la protection des baux d’habitation de la République de Corée, article 6-2 |
| Action en exécution future | Elle peut être engagée avant même l’échéance lorsqu’il est manifeste que le débiteur refusera d’exécuter son obligation | Loi de procédure civile de la République de Corée, article 251 |
| Ordonnance d’inscription du droit du locataire au bail | Moyen de conserver l’opposabilité du bail lorsque le locataire doit déménager après la fin du contrat sans avoir récupéré son dépôt | Loi sur la protection des baux d’habitation de la République de Corée, article 3-3 |
Dans une situation de non-restitution du dépôt du jeonse, il est souvent impossible de résoudre le problème en se contentant d’« envoyer un courrier avec certification de contenu ».
En pratique, une procédure allant de l’introduction de l’action à l’obtention du jugement, puis à l’exécution forcée, peut être nécessaire et exige beaucoup de temps et de préparation.
Les affaires de non-restitution du dépôt du jeonse nécessitent notamment d’organiser méthodiquement de nombreux documents, tels que le contrat, les relevés de virement, les preuves du départ des lieux et les éléments relatifs à l’inscription du droit du locataire au bail. L’omission de démarches juridiques au cours de la procédure peut réduire les possibilités de recouvrement.
Notre cabinet s’appuie également sur la collaboration d’avocats intervenant notamment en droit immobilier et en recouvrement de créances afin d’accompagner les dossiers de non-restitution du dépôt du jeonse de la phase contentieuse jusqu’à celle du recouvrement.
Pour obtenir une assistance concernant la non-restitution du dépôt du jeonse, vous pouvez utiliser la 🔗réservation d’une consultation juridique.
Ce contenu est basé sur des études de cas réelles de Cabinet d’avocats Daeryun avec quelques adaptations, et les droits d'auteur appartiennent à notre cabinet.
Toute reproduction, duplication ou distribution non autorisée et toute autre violation des droits d'auteur peuvent entraîner des poursuites judiciaires en vertu des lois applicables.
