Intervention dans une affaire de fraude au jeonse portant sur un appartement | Restitution intégrale de 120 millions de wons sud-coréens au client victime

Le client avait conclu un contrat de jeonse pour un appartement situé dans la région métropolitaine de Séoul et y résidait.

Il s’agissait d’un immeuble neuf, pour lequel un dépôt de jeonse relativement raisonnable par rapport aux prix pratiqués dans le voisinage avait été proposé. Le contrat avait été conclu par l’intermédiaire d’un agent immobilier agréé.

Lors de la conclusion du contrat, le client avait consulté le registre immobilier, effectué sa déclaration de résidence et obtenu une date certaine. Il pensait ainsi avoir accompli toutes les démarches habituelles.

Le propriétaire, ci-après le défendeur, avait affirmé que l’appartement ne présentait aucun problème. Se fiant à ces explications, le client lui avait versé un dépôt de jeonse de 120 millions de wons sud-coréens, puis avait commencé à occuper le logement.

À l’approche de l’expiration du contrat, des locataires du voisinage ont toutefois commencé à évoquer des problèmes d’endettement liés à cet appartement.

Les vérifications ont révélé que plusieurs hypothèques garantissant des créances jusqu’à un plafond et plusieurs créances prioritaires grevaient l’appartement. Certains occupants n’avaient par ailleurs déjà pas obtenu la restitution de leur dépôt de garantie.

Cette situation pouvait être considérée comme un cas typique de fraude au jeonse portant sur un appartement.

Avant l’expiration du contrat, le client a donc informé à plusieurs reprises le défendeur de son intention de quitter les lieux et lui a demandé de restituer le dépôt de garantie. Le défendeur s’est dérobé en invoquant un manque de fonds, puis a fini par ne plus répondre.

N’ayant finalement pas récupéré son dépôt de garantie, le client a estimé qu’une action en justice était nécessaire pour faire face au préjudice résultant de la fraude au jeonse et a sollicité l’assistance d’un avocat en droit immobilier.

1) Élaboration d’une stratégie associant plainte pénale pour fraude au jeonse et action civile

L’avocat en droit immobilier a relevé des éléments indiquant que, lors de la conclusion du contrat portant sur l’appartement, le défendeur connaissait l’existence d’hypothèques prioritaires et sa situation d’endettement, mais ne les avait pas signalées.

Il a comparé les explications données lors de la conclusion du bail avec l’évolution des inscriptions au registre immobilier afin de récapituler les éléments susceptibles de caractériser une tromperie et de réunir les pièces correspondantes.

Sur cette base, il a déposé une plainte pénale pour fraude au jeonse tout en engageant parallèlement une action civile en restitution du dépôt de garantie, afin d’accroître la pression juridique.

2) Analyse des droits en présence et clarification de l’étendue de la responsabilité

L’avocat en droit immobilier a analysé le registre immobilier de l’appartement ainsi que les inscriptions hypothécaires. Il a présenté sous forme chiffrée le fait que les créances prioritaires dépassaient le montant du dépôt de garantie, afin d’établir clairement la responsabilité du défendeur.

Il a ainsi souligné que le défendeur avait conclu le bail alors qu’il ne disposait en pratique pas de capacités suffisantes pour restituer le dépôt de garantie et a clairement invoqué sa responsabilité civile.

3) Mesures de préservation des droits du locataire et préparation de l’exécution forcée

L’avocat en droit immobilier a présenté une demande d’ordonnance d’inscription du droit au bail afin de préserver l’opposabilité du bail et le droit au remboursement prioritaire. Il a également élaboré une stratégie tenant compte d’une éventuelle exécution forcée ultérieure, mettant ainsi en place des garanties juridiques destinées à éviter au client un préjudice supplémentaire.

À la suite de l’intervention de l’avocat en droit immobilier, le tribunal a reconnu que le défendeur avait conclu le contrat de jeonse portant sur l’appartement sans informer correctement le client de sa situation d’endettement.

Un jugement a donc ordonné au défendeur de restituer l’intégralité du dépôt de jeonse de 120 millions de wons sud-coréens.

L’avocat en droit immobilier a ensuite engagé la procédure d’exécution forcée, ce qui a permis au client de récupérer l’intégralité de la somme perdue du fait de la fraude au jeonse portant sur l’appartement.

En cas de fraude au jeonse portant sur un appartement, il convient de distinguer la procédure pénale de la procédure civile.

La procédure pénale vise à sanctionner l’auteur des faits, tandis que la procédure civile vise à obtenir la restitution du dépôt de garantie.

Ces deux procédures poursuivant des objectifs différents, il est important de les engager parallèlement lorsque la situation le justifie.

▲ Procédure pénale

Si les faits sont finalement reconnus, leur auteur encourt, en vertu de l’article 347 de la Loi pénale de la République de Corée relatif à l’infraction d’escroquerie, une peine d’emprisonnement avec travail de 20 ans au plus ou une amende pénale de 50 millions de wons sud-coréens au plus.

▲ Procédure civile

(*L’envoi d’un courrier à contenu certifié n’est pas obligatoire, mais celui-ci peut constituer un élément de preuve important lors du procès.)

Les avocats en droit immobilier de Daeryun, cabinet d’avocats classé 9e en République de Corée sur la base des déclarations de TVA de l’année 25 auprès du Service national des impôts coréen, commencent par analyser globalement le registre immobilier et le contenu du contrat afin d’évaluer si les éléments constitutifs d’une escroquerie peuvent être réunis.

Ils engagent ensuite parallèlement une procédure pénale par le dépôt d’une plainte et une action civile en restitution du dépôt de garantie afin de mettre en cause la responsabilité juridique de l’auteur.

Si nécessaire, ils élaborent une stratégie visant à immobiliser les biens au moyen de mesures conservatoires, notamment d’une saisie conservatoire, afin de permettre, le cas échéant, la poursuite de la procédure jusqu’à l’exécution forcée.

Si vous avez subi un préjudice lié à une fraude au jeonse portant sur un appartement, vous pouvez obtenir des informations sur les mesures adaptées à votre situation en utilisant la 🔗prise de rendez-vous pour une consultation juridique.