การปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ | ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการให้ผู้เช่าที่ค้างค่าเช่าออกจากอาคารและส่งมอบอาคาร

ผู้ขอรับคำปรึกษาได้ทำสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่า A (ต่อไปนี้เรียกว่า “จำเลย”) โดยกำหนดเงินประกัน 100 ล้านวอนเกาหลีใต้และค่าเช่าเดือนละ 4 ล้านวอนเกาหลีใต้

จำเลยได้ปรับปรุงงานตกแต่งภายในและอุปกรณ์ครัวของอาคารที่เช่าใหม่ และใช้อาคารดังกล่าวประกอบกิจการร้านกาแฟของตน

ในช่วงแรกของระยะเวลาเช่า จำเลยชำระค่าเช่าตรงเวลาทุกเดือน ผู้ขอรับคำปรึกษาจึงไว้วางใจจำเลยและปล่อยให้สัญญาเช่าต่ออายุโดยปริยายอีก 1 ปีหลังจากสัญญา 2 ปีสิ้นสุดลง

อย่างไรก็ตาม หลังจากต่ออายุสัญญา จำเลยเริ่มไม่ชำระค่าเช่าโดยกล่าวซ้ำว่า “เงินทุนดำเนินกิจการไม่เพียงพอ” และ “จะชำระให้ภายหลังอย่างแน่นอน”

จำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าอย่างถูกต้องเป็นเวลาประมาณ 20 เดือน รวมเป็นเงิน 80 ล้านวอนเกาหลีใต้

ที่ประชุมสมาคมได้นำเรื่องของจำเลยเข้าสู่การพิจารณา ผู้ขอรับคำปรึกษาจึงแจ้งเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยในฐานะผู้แทนสมาคมเนื่องจากจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา

อย่างไรก็ตาม จำเลยอ้างว่าต้องได้รับคืนค่าใช้จ่ายอันเป็นประโยชน์จากการตกแต่งภายในและค่าตอบแทนสิทธิทางการค้า พร้อมทั้งยังคงครอบครองอาคารและประกอบกิจการต่อไป

ผู้ขอรับคำปรึกษาจึงขอคำปรึกษาจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อดำเนินคดีเรียกร้องให้ส่งมอบอาคารและเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย

1) การโต้แย้งข้ออ้างของจำเลยเกี่ยวกับการเรียกคืนค่าตอบแทนสิทธิทางการค้าตามรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลี

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ได้รวบรวมรายการชำระค่าเช่าและระยะเวลาที่ค้างชำระ เพื่อแสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่ 3 งวดขึ้นไปเป็นเวลานาน

โดยอาศัยข้อเท็จจริงดังกล่าว ทนายความเน้นย้ำว่า การเลิกสัญญาเช่ามีเหตุอันสมควรตามรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลี และจำเลยไม่อาจอ้างสิทธิได้รับความคุ้มครองโอกาสในการเรียกคืนค่าตอบแทนสิทธิทางการค้าได้

2) การโต้แย้งข้ออ้างเกี่ยวกับค่าตกแต่งภายในและค่าใช้จ่ายอันเป็นประโยชน์

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เน้นย้ำว่างานตกแต่งภายในและเครื่องใช้ต่าง ๆ ที่จำเลยติดตั้งนั้นมีไว้เพื่อประกอบกิจการของตนเอง จึงไม่อาจเป็นวัตถุแห่งการเรียกร้องให้ชดใช้ค่าใช้จ่ายอันเป็นประโยชน์ได้

นอกจากนี้ ทนายความยังยืนยันอย่างชัดเจนว่า เมื่อการเช่าสิ้นสุด ผู้เช่ามีหน้าที่คืนทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพเดิม จึงไม่อาจอาศัยค่าใช้จ่ายดังกล่าวเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าชำระค่าใช้จ่ายอันเป็นประโยชน์หรือค่าใช้จ่ายในจำนวนเทียบเท่าค่าตอบแทนสิทธิทางการค้าได้

จากความช่วยเหลือผ่านการปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ ศาลวินิจฉัยว่าการเลิกสัญญาเช่าดำเนินการโดยชอบด้วยกฎหมาย และข้ออ้างของจำเลยเกี่ยวกับค่าตอบแทนสิทธิทางการค้าและค่าใช้จ่ายอันเป็นประโยชน์ไม่มีมูล

ศาลจึงมีคำพิพากษาให้จำเลยส่งมอบอาคารโดยมีเงื่อนไขว่าจะได้รับคืนเงินประกัน 20 ล้านวอนเกาหลีใต้ หลังหักค่าเช่าค้างชำระ 80 ล้านวอนเกาหลีใต้ออกจากเงินประกัน

ประเด็นสำคัญที่สุดในคดีเรียกร้องให้ส่งมอบอาคารคือ ผู้เช่าฝ่าฝืนสัญญาเช่าหรือไม่ และสัญญาสิ้นสุดลงโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่

การค้างชำระค่าเช่าหรือไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ที่กำหนดไว้ในสัญญาอาจเป็นเหตุให้ออกจากอาคารได้ แต่ต้องพิสูจน์ข้อเท็จจริงดังกล่าวอย่างชัดเจนด้วยหลักฐานที่เป็นภววิสัย

แม้ระยะเวลาของสัญญาจะครบกำหนดหรือมีเหตุให้เลิกสัญญา ศาลจะพิจารณาด้วยว่ากระบวนการทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงได้ดำเนินการโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่

หากเตรียมการเกี่ยวกับประเด็นเหล่านี้ไม่เพียงพอ คดีอาจยืดเยื้อหรือมีผลที่ไม่เป็นคุณ จึงต้องตรวจสอบอย่างรอบคอบตั้งแต่ก่อนยื่นฟ้อง

หากต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับคดีเรียกร้องให้ส่งมอบอาคาร การปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีความรู้ในด้านนี้อาจช่วยในการพิจารณาประเด็นที่เกี่ยวข้องได้

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยจัดระเบียบความสัมพันธ์ตามสัญญาและประเด็นข้อพิพาท รวมทั้งช่วยดำเนินคดีเรียกร้องให้ส่งมอบอาคารโดยลดข้อพิพาทที่ไม่จำเป็น

สามารถตรวจสอบแนวทางรับมือที่เหมาะสมกับข้อเท็จจริงล่วงหน้าผ่าน🔗การนัดหมายปรึกษากฎหมาย