임대차보증금 반환 | 공정증서로 차액 회수하려는 임차인 상담사례

상담 내용

의뢰인은 임차인으로서 계약을 갱신하면서 보증금을 일부 낮추었고, 줄어든 차액은 금전소비대차 공정증서를 작성해 돌려받기로 했습니다. 공정증서에는 임대인이 채무자, 임대인과 관계있는 사람이 연대채무자로 기재되었고 이자와 변제기한도 정해 두었다고 합니다.

그런데 의뢰인은 변제기한이 지났는데도 임대인 측과 연락이 닿지 않고 돈도 받지 못했다고 설명했습니다. 연대채무자 명의 부동산에는 이미 압류가 되어 있는 것으로 확인되어, 실제로 회수할 수 있는 재산이 있을지 걱정하고 있습니다. 의뢰인은 공정증서를 바탕으로 한 강제집행과 추심을 원하며, 임대차 종료에 따른 보증금 반환 문제와는 별도로 이 채권을 안전하게 회수할 방법을 알고 싶어 했습니다.

쟁점

• 변제기한이 지난 공정증서만으로 곧바로 강제집행에 나설 수 있는지
• 연대채무자 명의 부동산에 이미 압류가 있는 상황에서 회수할 수 있는 재산을 어떻게 파악할지
• 단순한 채무불이행과 구별되는 사정, 즉 계약이나 공정증서 작성 당시부터 갚을 의사나 능력이 없었다고 볼 만한 자료가 있는지

변호사의 조언

1. 내용증명으로 먼저 접촉을 시도해 볼 수 있습니다. 연락이 끊긴 임대인과 연대채무자에게 변제를 요청하고, 이후 강제집행 절차를 진행할 수 있음을 알리는 내용증명을 보내는 방법을 안내했습니다. 연락이 닿으면 원금과 약정 이자, 지연손해금의 범위를 정리해 합의 가능성을 살펴볼 수 있습니다.
2. 공정증서에 집행이 가능한 내용이 담겼는지 먼저 확인하도록 했습니다. 금전 지급을 목적으로 하고 강제집행을 받아들이는 취지가 기재된 공정증서라면, 변제기한이 지난 뒤 집행문 부여를 신청해 판결 없이도 집행에 나설 수 있다고 안내했습니다. 증서의 문구와 변제기한이 도래했는지를 확인하는 것이 출발점입니다.
3. 합의가 어렵다면 재산조회를 거쳐 압류·추심명령을 검토합니다. 법원을 통한 재산조회로 예금, 부동산 등 집행 대상을 파악하고 압류 및 추심명령을 신청할 수 있다고 안내했습니다. 이미 압류가 있는 재산 외에 다른 재산이 있는지, 권리 관계를 고려할 때 어느 범위까지 회수할 수 있는지를 함께 따져 보아야 합니다.
4. 계약 당시 상황을 보여주는 자료를 정리해 두도록 조언했습니다. 돈을 갚지 못했다는 사정만으로는 사기 문제로 이어지지 않으며, 계약이나 공정증서 작성 당시부터 갚을 의사나 능력이 없었는지가 쟁점입니다. 이를 살펴볼 자료가 있는지 확인하고, 민사 절차와 별개로 필요한 대응이 있는지 검토하도록 했습니다.

참고

공정증서가 있어도 상대방의 재산 상황과 다른 채권자의 권리 관계에 따라 실제 회수 범위는 달라질 수 있습니다. 연락 기록과 계약 관련 자료를 정리해 두고, 재산 상황을 일찍 확인해 두는 것이 도움이 됩니다.

※ 실제 상담 내용을 바탕으로 개인정보를 각색하였으며, 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.