再开发·重建

再开发事业是以整备基础设施薄弱、老旧·不良建筑物密集的地区为对象，综合改善居住环境或城市功能的城市环境整备事业（韩国《城市及居住环境整备法》第2条第2号（二）目1)·2)以外部分前段）。

对象地区主要是老旧居住区、商业区域、工业区域等，搞活商圈或恢复城市功能也是事业的主要目的。

重建事业虽整备基础设施良好，但是在老旧·不良化的共同住宅密集地区为改善居住环境而实施的整备事业（韩国《城市及居住环境整备法》第2条第2号（三）目前段）。

主要属于公寓小区等住宅的重建，比再开发更以居住为中心。

再开发事业中定义的“整备基础设施”，是指居民生活必需的设施，包括以下内容。

作为再开发事业对象的老旧·不良建筑物，是指符合以下标准之一的建筑物。

再开发事业在整备区域取得管理处分计划认可后，以下列两种方式之一实施。

再开发事业按照以下程序分阶段进行。

组合施行与组合外施行的部分程序有所不同，因此将分别加以说明。

组合施行程序

组合外施行程序

重建事业大致分为民间组合主导方式与由公共机关直接施行方式（参照韩国《城市及居住环境整备法》第25条至第27条）。

与重建事业类似的概念有小规模重建事业，但其依据完全不同的法令（韩国《空置房屋及小规模住宅整备特例法》）施行。

重建经过以下分阶段程序进行。

各阶段中行政程序与确保居民同意率十分重要，尤其安全诊断结果是决定事业能否启动的关键变量。

组合成员资格及同意率问题

设立组合时，组合成员资格范围与是否满足同意率成为纠纷的主要原因。

尤其在重建事业中，围绕组合成员为任意加入这一点，赞成·反对意见可能尖锐对立。

由于组合成员资格范围与是否满足同意率是纠纷的原因， 应从初期阶段起彻底进行法律审查，并加强利害关系人之间的沟通。

组合干部选举及业务执行纠纷

因干部选举程序的合法性、干部在业务执行过程中产生的不透明问题等，可能引发矛盾。

此外，组合成员要求信息公开及会计审计相关纠纷也很频繁。

为确保干部选举程序与业务透明性，应通过章程及会议记录管理、强化监事制度来严格进行内部控制。

组合成员权利及利益分配问题

在出资金返还、分售数量分配、现金清算对象者选定等方面，组合成员之间产生意见分歧，有时会演变为诉讼。

应明确设定出资金及分售分配标准，并在发生纠纷时积极运用调解·仲裁以最大限度减少诉讼。

事业施行认可的延迟及撤销纠纷

存在因地方自治团体未遵守行政程序、居民反对或环境·交通问题，导致事业施行认可被延迟或撤销的案例。

应事先细致地对许可审批程序进行行政法层面的审查，充分收集居民意见，以降低许可审批延迟风险。

管理处分计划认可过程中的纠纷

对于分售标准与现金清算对象选定存在较多异议，组合与组合成员之间，或组合成员相互之间可能发生纠纷。

应制定关于分售标准与现金清算对象选定的明确标准，通过面向组合成员的说明会与协商过程取得理解十分重要。

居住迁移费及补偿金核算问题

在再开发事业中，居住迁移费等补偿金的核算与支付是重要争议点，围绕补偿额核算方式与支付时期会发生纠纷。

应透明公开补偿标准与核算方式，并接受补偿相关法律咨询，以谋求预防纠纷及迅速解决。

就重建事业而言，安全诊断结果是决定事业能否施行的核心要素，对于诊断过程的公正性与可靠性可能产生异议。

因此，为确保安全诊断的公正性与可靠性，应强化对专业机构选定及程序的法律审查，必要时请求另行鉴定或重新审查。

此外，在环境影响评价及交通影响评价过程中，可能出现居民反对或程序瑕疵问题，导致事业进展受阻。

对于环境影响评价等存在居民反对可能性的程序，应事先通过充分的居民说明与沟通将矛盾最小化。

本法律法人拥有多名在大韩律师协会登记的再开发·重建/建设专业律师，以及平均具有10年以上经验的专业律师。

由此，从组合成员纠纷解决，到应对事业许可审批延迟、合同违约纠纷调解、行政处分异议申请及诉讼，能够为保护利害关系人权益提供切实有效的法律支持。

当程序复杂或困难时，建议借助建设及再开发·重建专业律师的帮助，系统而迅速地解决问题。