抵押权/最高额抵押权

抵押权是指无需转移债务人或第三人为担保债务而提供的不动产的占有，即可就该不动产优先受偿的权利（韩国《民法》第356条）。

抵押权为担保确定债权而设立，债权消灭时，抵押权也随之消灭。

最高额抵押权是指为担保持续交易关系中可能产生的多项不特定未来债权而设立的抵押权（韩国《民法》第357条）。

其特点是并非担保某一特定债权，而是在一定限额内担保交易关系中可能产生的债权。

抵押权和最高额抵押权可以设定于下列权利之上（韩国《民法》第371条）。

抵押权属于物权，仅凭合同不能设立，必须办理登记手续（参见韩国《民法》第186条）。

只有满足以下条件，抵押权才能依法有效设立。

抵押权赋予对担保物的有力优先权。

已设定的抵押权不仅及于担保物本身，其效力还扩及相关收益、损害赔偿、替代物等，并包括以下法律权利。

抵押权是为担保特定债权而设立的物权，因其性质，对自由处分存在一定限制，并具有与债权同存共灭的特点。

抵押权的处分限制

抵押权不得与其所担保的债权分离而单独转让或用于提供担保。

因此，将抵押权转让给他人时，必须与被担保债权一并转移。此时适用有关债权转让的规定，并须具备物权合意及完成登记。

抵押权的消灭

抵押权在其所担保的债权消灭时随之消灭。

但以地上权或传贳权为标的设定抵押权的人，未经抵押权人同意，不得消灭地上权或传贳权。

抵押权人的权利实际受到妨害或存在受侵害之虞时，可以提出以下请求（韩国《民法》第370条及第214条）。

对抵押权的侵害属于故意或过失实施的违法行为时，可以请求损害赔偿（韩国《民法》第750条）。

因可归责于抵押权设定人的事由导致担保物价值大幅降低时，抵押权人可以要求恢复担保物的价值（韩国《民法》第362条）。

债务人故意损坏或毁灭担保物时，抵押权人即使在期限届满前也可以立即请求清偿。

这是因为债务人造成担保物损坏、减少或毁灭时，不得主张期限利益（韩国《民法》第388条第1项）。

最高额抵押权设立登记，是指为担保未来产生的多项不特定债权，确定债权最高额并向登记所办理登记的程序。

申请主体

最高额抵押权设立登记由双方当事人按照以下方式参与。

设立登记申请程序

最高额抵押权设立登记可以现场或通过电子方式申请，具体程序如下。

提交材料

最高额抵押权变更登记，是指已登记的最高额抵押权内容与实际权利关系不一致时，为反映相关变动而向登记所提出申请的程序。

主要原因

最高额抵押权变更登记可基于以下事由申请。

申请主体

登记权利人与登记义务人根据变更事由而有所不同。

申请方法

可以现场或通过电子方式申请，具体程序如下。

提交材料

最高额抵押权注销登记，是指最高额抵押权因债务清偿、权利消灭等事由在实体权利关系中已不复存在时，为将其从登记簿中注销而申请办理的登记程序。

注销登记事由

最高额抵押权可基于以下事由消灭。消灭事由发生后，必须办理注销登记，将该权利从登记簿中删除。

申请主体

反映登记权利关系消灭的注销登记原则上由当事人共同申请，申请主体如下。

提交材料

申请注销登记时需要提交以下材料。

申请程序

最高额抵押权注销登记可按照以下程序申请。

本法律法人汇聚了多名平均从业年限为10年以上的专业律师，其中包括已在大韩律师协会登记的房地产专业律师。

从设立前到解除、注销的全过程，均可就抵押权或最高额抵押权提供法律审查及程序协助。

为避免权利关系或登记程序出现差错，建议在房地产专业律师的协助下稳妥保障自身权利。