CONTENTS
- 1. 决心提起承租人腾退房屋诉讼的背景
- - 腾退房屋诉讼的核心法律争议焦点
- 2. 出手协助承租人腾退房屋诉讼的腾退房屋诉讼专业律师
- - 梳理租金拖欠事实并确定解除事由
- - 构建租赁合同合法解除的论理
- - 交付义务及不当得利返还请求
- 3. 承租人腾退房屋诉讼协助结果
- - 何为腾退房屋诉讼？
- - 腾退房屋诉讼的进行程序
- 4. 提起承租人腾退房屋诉讼前的解决方法
- - 提起腾退房屋诉讼时所需的文件
- - 腾退专业律师的必要性
- - 漫画解读承租人腾退房屋诉讼
1. 决心提起承租人腾退房屋诉讼的背景
这是一位表示希望提起承租人腾退房屋诉讼、并请求与腾退房屋诉讼专业律师面谈的委托人的经历。
委托人与其配偶将共同名下的公寓出租给承租人，期待获得正常的月租金收益。
然而，承租人在合同期间擅自开始拖欠月租金，物业管理费也长期未缴纳，欠缴金额持续累积。
委托人一方为妥善解决，曾多次要求缴纳，在难以继续忍受的情况下发送了要求解除合同及搬离的内容证明，但承租人拒绝签收，实际上连意思表示都未能送达。
在承租人的擅自占有持续下去的情况下，出租人的财产权行使将受到限制，并不可避免地产生额外损失，因此通过法院判断强制取得交付的承租人腾退房屋诉讼已成为不可避免的选择。
为此，委托人与其配偶决定接受腾退专业律师的协助，以使承租人搬离并接纳新的承租人，遂为提起腾退房屋诉讼而来到大倫律師事務所。
腾退房屋诉讼的核心法律争议焦点
在承租人腾退房屋诉讼中，最重要的争议焦点是租赁合同是否已合法解除。
腾退房屋诉讼专业律师注意到，本案中承租人拖欠租金已满足合同解除要件这一点。
根据韩国《民法》第640条，在建筑物及其他工作物的租赁中，承租人拖欠的租金额达到两期租金额时，出租人可立即解除租赁合同。
本案的承租人拖欠了相当于4期的租金，因此在法律上已充分具备解除租赁合同的事由。
韩国《住宅租赁保护法》第640条（租金拖欠与解除）
在建筑物及其他工作物的租赁中，承租人拖欠的租金额达到两期租金额时，出租人可解除合同。
2. 出手协助承租人腾退房屋诉讼的腾退房屋诉讼专业律师
腾退房屋诉讼专业律师为帮助委托人重新取回建筑物与权利，提供了如下协助。
梳理租金拖欠事实并确定解除事由
腾退房屋诉讼专业律师首先综合租赁合同、月租金支付明细、物业管理费缴费通知单等，梳理了租金及物业管理费的拖欠事实。
由此明确了承租人的拖欠并非一时情况，而是反复且长期的不履行，并将合同解除不可避免这一点确立为诉讼的出发点。
构建租赁合同合法解除的论理
即便在内容证明被退回的情况下，腾退房屋诉讼专业律师仍强调，仅凭租金拖欠本身即可产生合同解除的效力。
即，不能因承租人故意回避联系或拒绝签收内容证明，而限制出租人的解除权这一点，从法理上加以梳理并向法院主张。
交付义务及不当得利返还请求
腾退房屋诉讼专业律师一并请求，承租人不仅有义务将公寓交付给委托人及其配偶，还有义务在实际交付之日前支付相当于月租金的不当得利金以及长期未缴的物业管理费全额。
由此构建了不仅限于单纯搬离、还一并挽回金钱损失方向的诉讼策略。
3. 承租人腾退房屋诉讼协助结果
法院采纳了腾退房屋诉讼专业律师的主张，作出了如下主旨的判决。
- 承租人应将该公寓交付给委托人及其配偶
- 在完成交付之前应支付相当于月租金的金额
- 应支付未缴的物业管理费全额
结果，委托人与其配偶得以从承租人处正常取得公寓的交付，并收回了长期未能追回的月租金及物业管理费。
何为腾退房屋诉讼？
腾退房屋诉讼是指，尽管租赁合同已终止，承租人仍继续占有住宅、商铺等的情况下，出租人通过法院请求终止占有（搬离）并交付的诉讼。
该诉讼主要在因月租金·物业管理费长期拖欠、合同期满后擅自占有、违反合同等致使租赁合同无法继续维持的情况下提起，作为通过法院强制力取回财产的程序而具有重要意义。
特别是在承租人回避联系或无视搬离要求的情况下，出租人凭自身力量解决在现实中较为困难，腾退房屋诉讼往往实际上成为唯一的解决手段。
腾退房屋诉讼的进行程序
腾退房屋诉讼按如下阶段进行。
- 租赁合同终止或解除事由发生
租金拖欠、合同期满、违反合同等
- 搬离请求及合同解除的意思表示
通过发送内容证明等要求解除合同及交付
即便拒收·退回，解除事由本身也不会消灭
- 提起腾退房屋诉讼
向管辖法院提起交付建筑物（腾退）请求
必要时一并请求未缴月租金·物业管理费·不当得利金
- 判决宣告
对交付义务及金钱支付义务作出判断
- 强制执行（必要时）
在判决后仍不搬离的情况下，进行强制执行程序
腾退房屋诉讼的核心在于准确梳理合同解除的合法性与交付义务的发生时点。
4. 提起承租人腾退房屋诉讼前的解决方法
不过，并非在所有案件中都需立即提起腾退房屋诉讼。也存在可通过如下方法在诉讼前解决的情形。
- 通过发送内容证明施加压力
明确记载合同解除事由与搬离期限，预告法律措施 - 租金拖欠结算及协议搬离
以支付部分未缴金额为条件，促成自愿搬离 - 签订租赁终止协议书
为防止纠纷再次发生的书面协议
不过，在承租人回避联系、拒绝签收内容证明或持续拖欠的情况下，随着时间推移，出租人的损失只会不断扩大，因此需要尽早提起腾退房屋诉讼。
提起腾退房屋诉讼时所需的文件
为提起腾退房屋诉讼，准备好如下资料十分重要。
系统地整理此类资料，可对腾退房屋诉讼的进展速度与判决结果产生直接影响。
腾退专业律师的必要性
承租人腾退房屋诉讼是需要一并处理租赁合同解除的合法性、租金拖欠要件、至交付时点为止的金钱请求等多项法律争议焦点的程序。
特别是在承租人回避联系或持续占有的情况下，出租人越是情绪化应对，纠纷反而越有长期化的风险。
腾退房屋诉讼专业律师的协助，在以准确满足法律要件的方式推进诉讼，从而同时实现快速交付与实质性损害挽回方面发挥着核心作用。
如果您因拖欠月租金·物业管理费的承租人而在行使财产权方面遇到困难，建议您从初期阶段起提交🔗法律咨询预约，并通过与不动产专业律师的专业面谈来检视应对策略。
漫画解读承租人腾退房屋诉讼
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承租人腾退房屋诉讼，出租人常问的问题
Q. 如果承租人腾退房屋诉讼耗时较长，在此期间拖欠的月租金该如何获得补偿？ A.从剩余的租赁保证金中全额扣除是确定的。 不过，若在诉讼结束前保证金被全额扣减而耗尽，则可能需要查找并查封承租人的其他财产，因此在保证金尚有较多余额时尽快提起诉讼较为妥当。
A. 不可以。即便胜诉，也必须通过法院执行官进行强制执行程序。 判决书是执行依据，即意味着权利已经产生，而并非赋予行使实力的执行权。因此，若直接搬走承租人的物品，可能会受到刑事处罚，故应当申请强制执行。Q. 承租人锁门后失联了。在承租人腾退房屋诉讼胜诉后，我可以自己开门吗？
本内容以法务法人(有限)大纶 (法務法人(有限)大綸)实际办理的案例为基础，并作了部分改编，著作权归本所所有。
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