房东变更后连以前拖欠的租金也会从保证金中扣除吗——梳理欠租扣除标准的最高法院判决

原审认定原告通过拍卖取得建筑所有权，从而承继了原出租人的地位。

不过，原审认为原出租人时期发生的欠租债权应视为归属于当时出租人的债权，且没有原告另行受让该债权的主张或证明。

此外，原审认为难以认定存在为将原欠租从保证金中扣除而作出的另行意思表示。

据此，原审认定原告在承继出租人地位之前发生的欠租及物业管理费不能在保证金结算过程中扣除，结果未采纳原告的主张。

韩国《商业建筑租赁保护法》第3条第2款规定如下。

承租建筑的受让人（含其他承继出租权利的人）视为承继了出租人的地位。

该规定旨在使承租人合法取得对抗力后，即使建筑所有权人变更，原租赁关系也能得以维持。

据此，承租人可以向新所有权人主张租赁合同上的权利，新所有权人承继原出租人的地位，成为租赁关系的当事人。

《商业建筑租赁保护法》第3条第2款并不区分建筑所有权因何种原因转移。

因此，不仅适用于一般的买卖合同，也可适用于因继承、拍卖、共有物分割程序等而发生的所有权转移。

实务上建筑所有权人变更的原因多种多样，但只要承租人具备合法的对抗力，新所有权人便承继出租人的地位。

这也与《商业建筑租赁保护法》保障承租人居住及营业稳定性的立法宗旨相契合。

韩国《民法》第618条（租赁）

租赁，因当事人一方约定使对方使用、收益标的物，对方约定就此支付租金而发生效力。

租赁保证金是承租人依租赁合同交付给出租人的金钱，具有担保租赁关系中产生的债务履行的性质。

租赁保证金的支付，并不意味着保证金的所有权确定地归属于出租人。

租赁关系终止后，出租人对承租人负有返还保证金的义务，承租人在履行了租赁关系中产生的全部债务后，可以请求返还保证金。

因此，可以认为租赁保证金是在租赁关系存续及终止过程中对当事人权利义务进行结算的基准金额。

韩国《民法》并未就租赁保证金担保何种债务作出明确规定。

不过，判例就租赁保证金的法律性质保持着一贯的立场。

韩国最高法院2005年9月28日宣判的2005다8323、8330判决

“租赁保证金担保自租赁合同终止后至向出租人交还标的物时为止产生的、承租人依租赁而生的全部债务。”

据此，租赁保证金并非仅担保租金债务。

租赁关系中产生的物业管理费债务、与恢复原状义务相关的损害赔偿债务，以及交还标的物前产生的各种债务，也均可由保证金担保。

此外，最高法院在上述判决中认定，存在承租人债务时，除非有特殊情况，无需另行作出抵销的意思表示即可从保证金中扣除。

因此，租赁终止时何种债务由保证金担保，成为决定保证金返还范围的重要标准。

韩国最高法院认为，所有权转移前发生的欠租债权原则上归属于当时的出租人。

韩国最高法院2017年3月22日宣判的2016다218874判决 中

“承租建筑的所有权转移前已经发生的欠租或物业管理费等，除非另行办理债权转让手续，原则上不转移给受让人，仅出租人可向承租人请求。”

在该期间内使承租人得以使用、收益该建筑的出租人成为租金债权的归属主体，此后不能仅以建筑所有权人发生变更这一情况，就认定已发生的租金债权也自动转移。

物业管理费债权同样按照与欠租债权相同的标准作出判断。

物业管理费是承租人在使用建筑过程中产生的费用，属于归属于在该期间内使承租人得以使用标的物的出租人的债权。

最高法院认为，所有权转移前发生的物业管理费债权，只要没有另行的债权转让，同样不转移给新所有权人。

韩国最高法院将出租人地位承继与欠租债权的承继区分开来作出判断。

韩国最高法院2017年3月22日宣判的2016다218874判决 中

“承租建筑的所有权转移前已经发生的欠租或物业管理费等，除非另行办理债权转让手续，原则上不转移给受让人，仅出租人可向承租人请求。”

原审认定没有资料可以认定原告从原出租人处受让了欠租债权。

最高法院同样认为，所有权转移前发生的欠租及物业管理费债权，只要没有另行的债权转让手续，便不转移给新所有权人。

据此认定原告不能将原出租人时期发生的欠租债权作为自己的债权直接请求。

韩国最高法院将欠租债权的归属问题与租赁保证金扣除问题分别作出了判断。

韩国最高法院2017年3月22日宣判的2016다218874判决 中

“在租赁合同中，租赁保证金担保自租赁合同终止后至向出租人交还标的物时为止产生的、承租人依租赁而生的全部债务。”

“承租建筑的受让人取得建筑所有权后，租赁关系终止而须向承租人返还租赁保证金时，如存在承继出租人地位之前发生的欠租或物业管理费等，除非有特殊情况，其当然从租赁保证金中扣除。”

原审认定原出租人时期发生的欠租及物业管理费不能从保证金中扣除。

然而最高法院认为，既然租赁保证金担保承租人的全部债务，那么所有权转移前发生的欠租及物业管理费在保证金结算过程中也属于扣除对象。

承租人应当确认，仅凭建筑所有权人发生变更这一情况，并不意味着原欠款问题得到解决。

由于所有权转移前发生的欠租及物业管理费也可能在保证金结算过程中被扣除，因此应审查实际可返还的保证金规模。

在买入建筑或通过拍卖取得建筑的情况下，应确认承租人的欠款明细。

由于实际保证金返还范围可能因可扣除债务的规模而不同，因此有必要在了解租赁保证金金额的同时审查欠款现状。

此外，还应确认原出租人时期发生的欠租债权是否已另行转让。

由于新所有权人可直接行使的权利范围可能因债权是否转让而不同，因此有必要一并审查相关合同关系。

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