不動産継承手続きはどうなりますか？

最近、父親が亡くなったとき、アパートのままと土地が相続財産として残りました。家族は母親と兄弟3人ですが、まだ相続財産分割をどうすべきか、登記はいつすべきか、不動産継承しながら税金はどのような順番で処理すべきか全く感が取れません。特にアパートは現在、母が居住しており、兄弟の間でも意見が分かれています。不動産相続手続きはどこから始めなければならないのか、登記前、相続税申告、分割協議はどのような順番で進めるべきか、そしてもし紛争が生じたらどのように対応すべきかを知りたいです。

不動産継承手続き、継承手続き

関連相談への回答

こんにちは。法務法人大輪不動産専門弁護士です。

不動産を含む継承の場合、名義だけを移す問題ではなく法的不動産手続き・税金・家族間の合意が一緒に絡み合っているため、順序を正確に理解することが重要します。

まず、相続は被相続人（両親など）の死亡と同時に開始されます。この時点に基づいて継承手順が開始され、その後、段階的に進行します。

最初にすべきことは、相続人が誰なのか、相続財産が何であるかを正確に整理することです。

相続人は、継承開始事実を知らない日から3ヶ月以内に、単純承認、限定承認、継承放棄のいずれを選択するかを決定しなければなりません。

不動産だけがある場合は、ほとんど単純な承認を選択しますが、債務が不明な場合や不動産に根抵当・保証問題がある場合は、限定承認かどうかを必ず検討する必要があります。

複数の相続人がいる場合、不動産をどのように分けるかについての協議が必要ですが、これを相続財産分割協議といい、協議が行われれば相続財産分割協議書を作成することになり、この書類は以後不動産相続登記に必ず必要です。

分割方法が決定したら、その内容に応じて不動産の相続登記を行います。

相続登記は義務事項ではありませんが、登記をしないと売り・担保の設定が不可能で、今後紛争の原因になることがありますが、特に共同継承状態を長く維持する場合、後で持分処分や名の整理過程で葛藤が大きくなる場合が多いです。

不動産継承手続きでは税の問題も非常に重要です。

- 相続税：死亡日から6ヶ月以内の届出・納付

- 取得税：相続登記時課税（一定要件を満たす場合、非課税・減免可能）

不動産の開示価格、相続人数、配偶者相続の有無によって税額が大きく異なる場合がありますので、事前に税務的検討が必要です。

ご質問いただいたように、「母は居住を希望し、子どもたちは決済したい」という場合は、実務において非常に一般的な紛争タイプです。

この場合配偶者相続分、寄与分・特別収益の主張の可能性、今後の売却または居住権問題まで共に考慮しないと、相続後の長期紛争につながる可能性があります。

法務法人大輪の相続専門弁護士は不動産専門弁護士と協業し、相続財産整理段階から分割協議、登記、紛争対応まで、依頼人の状況に合わせて全体の手続きを一度に設計させていただきます。

不動産相続手続きがひどく感じられたら、今の段階で何から整理しなければならないかじっくり相談を受けてみることをお勧めします。

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