CONTENTS
- 1. 不動産関連弁護士、明渡し訴訟のために訪れた依頼者
- - 事件の経緯
- - 不動産関連弁護士のサポート
- - 不動産関連弁護士の対応の結果、明渡し訴訟で勝訴
- 2. 不動産関連弁護士、明渡し訴訟の法的概念と手続き
- - 明渡し訴訟が必要となる場合
- - 明渡し訴訟の手続き
- 3. 不動産関連弁護士、法的サポートが必要な理由
- - 不動産関連弁護士の対応戦略
1. 不動産関連弁護士、明渡し訴訟のために訪れた依頼者
不動産関連弁護士のもとを訪れた依頼者は、建物明渡し訴訟について相談を希望されました。
依頼者の事情は次のとおりです。
事件の経緯
依頼者は5階建ての商業ビルの所有者で、建物の2階を賃貸人B氏（以下、被告）に賃貸することとし、賃貸借契約を締結しました。
契約は2年の約定で、依頼者は被告から毎月一定額の家賃を受け取ることを合意しました。
被告は1年間は家賃を正常に支払っていましたが、その後継続的に家賃を滞納し始めました。
そこで依頼者は被告に契約解除の意思を伝え、未納の家賃を受け取るために継続的に連絡を試みましたが、被告は応答しませんでした。
被告は約10か月間家賃を支払わず、その金額は8,000万ウォンにも達しました。
契約解除の意思を記した正式な内容証明を送付した後も、被告が賃料を滞納し続けながら商業ビルを占有したため、依頼者は法的対応が必要だと考えました。
そこで法務法人大倫の不動産関連弁護士のもとを訪れ、明渡し訴訟を通じた建物の明渡しを依頼することになりました。
不動産関連弁護士のサポート
1）被告の契約不履行に基づく依頼者の法的権利の主張
賃借人の賃料滞納額が3期分の賃料額に達したときは、賃貸人は契約を解除することができる。
不動産関連弁護士は、依頼者の通帳記録や被告に送ったメッセージの記録などを確保しました。
これに基づき、被告が依頼者の継続的な連絡の試みにもかかわらずこれを回避し、家賃を意図的に滞納したという点を強調し、商業建物賃貸借法に基づく契約解除の権利があることを主張しました。
2）民法に基づく建物明渡し請求権の強調
「所有者は、その所有に属する物を占有する者に対して返還を請求することができる」と明示した民法第213条（所有物返還請求権）に基づき、依頼者が内容証明を通じて正式に契約解除の意思を伝え、建物の明渡しを受けたいという意思を明らかにしたことを強調しました。
3）依頼者の金銭的被害の強調
「被告は10か月間、約8,000万ウォンの賃料を支払わず、滞納金が累積して多大な金銭的被害を受けている」という内容を記した依頼者の嘆願書を提出しました。
また、依頼者の商業ビルの管理内訳や関連する補修・設備の領収書などを併せて提出し、依頼者の金銭的被害が甚大であるという点についての信憑性を高めました。
不動産関連弁護士の対応の結果、明渡し訴訟で勝訴
裁判所は次の点を認めました。
2）被告の賃料滞納による依頼者の金銭的被害が相当であるという点
これに従い、裁判所は 被告に対し、滞納した賃料8,000万ウォンを除いた保証金を依頼者に返還し、建物を明け渡すよう命じる判決を下しました。
これにより依頼者は、被告が未納した賃料の補償を受けるとともに、建物の明渡しも受けることができました。
2. 不動産関連弁護士、明渡し訴訟の法的概念と手続き
明渡し訴訟とは、不動産の所有者が賃貸借契約の解除や所有権の回復など正当な事由により占有者に退去を求めたにもかかわらず、占有者がこれを拒否して当該不動産に住み続けたり使用したりする場合に、所有者の権利を回復するために提起する民事訴訟です。
明渡し訴訟が必要となる場合
明渡し訴訟が必要となる代表的なケース |
|---|
賃貸借契約の解除後も賃借人が退去を拒否するとき |
賃借人が長期間家賃を滞納して契約を解除した後も占有を継続するとき |
不動産の競売で落札を受けて所有権の移転を受けたものの、従来の占有者が物件を明け渡さないとき |
無断占有者が不動産を不法に占有している場合 |
民法第213条（所有物返還請求権）および第214条（所有物妨害排除・妨害予防請求権）に基づき、不動産の所有者は、正当な権限なく占有している者に対して返還を請求できる権利を有します。
明渡し訴訟の手続き
明渡し訴訟の手続きは、一般的な民事訴訟手続きに従って進められ、訴状の受付から判決、強制執行まで段階的に処理されます。
明渡し訴訟の前に、占有者が第三者に占有を移転したり転貸したりする場合を防ぐために不動産占有移転禁止仮処分を先に申請することが重要です。
この措置がなければ、勝訴判決を受けても実際には不動産の明渡しを受けられない状況が生じることがあります。
その後、訴状と準備書面において権利関係と契約終了事由を明確に整理し、判決後の強制執行まで見据えた対応が行われてこそ、実質的な建物の明渡しが可能になります。
3. 不動産関連弁護士、法的サポートが必要な理由
占有移転禁止仮処分の要否から訴訟の進行、判決後の強制執行まで、各段階で法的判断が求められ、いずれか一つの段階でも見落とせば、勝訴判決を受けても実際の明渡しを受けられない状況が生じることがあります。
このようなリスクを減らすために、不動産関連弁護士は事前準備から執行段階まで実質的な法的サポートを提供します。
不動産関連弁護士の対応戦略
1）占有関係および明渡しの可能性に関する法的な事前検討
不動産関連弁護士は、実際の占有者、転貸の有無、占有移転の可能性を中心に事案を分析します。
これを通じて不動産占有移転禁止仮処分の必要性を判断し、明渡し訴訟に先立ち、現在の占有者が誰であるか、転貸や占有移転の可能性はないかから検討します。
2）明渡し訴訟の要件に合わせた請求の構成および書面の作成
不動産関連弁護士は、 契約終了事由、占有の違法性、明渡し請求の法的根拠を訴訟要件に合わせて整理し、訴状と準備書面に反映します。
3）判決後の強制執行を前提とした手続き管理
不動産関連弁護士は、判決後の執行文の付与、強制執行の申請、執行官の手続き段階まで考慮して執行の可能性を点検し、相手方が応じないことや控訴の可能性にも備えます。
明渡し訴訟の手続きが複雑に感じられる場合は、不動産関連弁護士の🔗法律相談予約を通じて、現在の状況に合った対応の方向についてご相談されることをお勧めします。
本コンテンツはDaeryun Law LLCの実際の解決事例を一部脚色したものであり、著作権は当事務所に帰属します。
無断転載、複製、配布等の著作権侵害行為は、関連法令により法的措置が取られる場合があります。
